全部“應(yīng)清算”，企業(yè)拖延納稅將受到抑制

2009年5月12日，國家稅務(wù)局引發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）。根據(jù)《規(guī)程》，土地增值稅清算受理分為“應(yīng)清算”和“可清算”，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；�。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

在2019年7月16日發(fā)布的《征求意見稿》中，對于上述 “應(yīng)清算”和“可清算”內(nèi)容合二為一，全部“應(yīng)清算”�！墩髑笠庖姼濉分赋觯�房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅實(shí)行先預(yù)繳后清算的辦法。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生月份終了之日起15日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送預(yù)繳土地增值稅納稅申報表，預(yù)繳稅款。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)當(dāng)自達(dá)到以下房地產(chǎn)清算條件起90日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送土地增值稅納稅申報表，自行完成清算，結(jié)清應(yīng)繳稅款或向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退稅。

有從事企業(yè)財務(wù)審計(jì)工作的人士表示，在“可清算”的條件下，不少企業(yè)會出現(xiàn)拖延繳稅的情況。

施文潑表示，將“可清算”變?yōu)?ldquo;應(yīng)清算”，用詞更加體現(xiàn)強(qiáng)制性，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目征納雙方的稅收責(zé)任，有利于消除稅收漏洞，確保稅款應(yīng)收盡收，也有助于維護(hù)雙方的權(quán)益。另一方面，在清算方式上做了相應(yīng)調(diào)整，也有利于簡化清算流程，減輕征納雙方成本和涉稅風(fēng)險。

規(guī)范清算流程，封堵稅收漏洞，對于納稅不規(guī)范的房企來說，必然會受到影響，姜國君表示，土地增值稅法征求意見稿對申報納稅及清算環(huán)節(jié)更具強(qiáng)制性，相比現(xiàn)行條例更加嚴(yán)格、規(guī)范，這將一定程度上增加部分房企的資金壓力，可以起到抑制房企過度粗放開發(fā)、經(jīng)營灰色空間等作用。雖然短期內(nèi)會降低房企的資金利用率，但長遠(yuǎn)來看將更利于房企把握開發(fā)經(jīng)營節(jié)奏、防控資金風(fēng)險。同時也有助于通過稅收杠桿調(diào)節(jié)市場，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

對個人征稅？多位業(yè)內(nèi)人士表示“可能性并不大”

自《征求意見稿》公示后，亦有存在過度解讀現(xiàn)象。尤其是對個人征收土地增值稅的說法不一。

事實(shí)上，《征求意見稿》中對“轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人”這一表述與現(xiàn)行1993年版、1994年執(zhí)行的土地增值稅暫行條例并無差別。

只是現(xiàn)行條例規(guī)定“銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅”。而《征求意見稿》中明確了“納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土增稅” 。相關(guān)優(yōu)惠政策已出現(xiàn)細(xì)化，并非一刀切。

無論何種說法，早在1999年，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》中就提出對居民個人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。

2008年，由財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》又規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。這項(xiàng)免征的規(guī)定一直執(zhí)行至今。

對于個人一直免征的土地增值稅，很多人擔(dān)心《征求意見稿》出臺后，是否不再免征。但在很多業(yè)內(nèi)人士看來，未來征收的可能性并不大。

楊紅旭就表示，即便土地增值稅《征求意見稿》通過了立法，仍然不會對個人征稅。因?yàn)樵趥�人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)環(huán)節(jié)，已有了個人所得稅，其內(nèi)涵與土地增值稅相似，不應(yīng)該重復(fù)征稅。新增稅種應(yīng)是正在立法中的房地產(chǎn)稅，即持有環(huán)節(jié)的稅種。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，房子作為居住功能，稅費(fèi)不會太復(fù)雜的，比如房地產(chǎn)稅針對哪些房子征收，如何征收等問題一直比較謹(jǐn)慎。此外，土地增值稅背后涉及到房屋買賣的價格差，很難斷定是房屋升值了還是土地升值了，具有不確定性。因此判斷不會征收。

“如果未來確實(shí)考慮到土地價值增值，后續(xù)房產(chǎn)稅會適當(dāng)減緩或者不征收，這都是可以變通的內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，如果未來從有征收可能來考慮，確實(shí)會影響一些房產(chǎn)背后的增值收益。尤其是漲價而且潛在交易成本比較高的房屋，市場交易會被抑制。

姜國君則認(rèn)為，結(jié)合近一兩年熱議較多的房地產(chǎn)稅立法以及在上海、重慶等地開展的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作來看，后期即便對個人房產(chǎn)交易征收土地增值稅，也將適用于自住以外的多套房產(chǎn)或超過家庭居住面積部分的交易所得進(jìn)行交稅。所以一般家庭不必過度擔(dān)心這個問題。