銷(xiāo)售下行，融資收緊，被認(rèn)為將拉動(dòng)投資下行，而房企“高周轉(zhuǎn)”模式下，投資端如何“穩(wěn)供給”，成為一些研究者擔(dān)心的問(wèn)題。

7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2019年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)繼續(xù)全面回穩(wěn)。

投資層面，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61609億元，同比增長(zhǎng)10.9%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，上半年房企土地購(gòu)置面積達(dá)到8035萬(wàn)平方米，同比下降27.5%，土地成交價(jià)款則為3811億元，下降27.6%，降幅收窄8.0個(gè)百分點(diǎn)。

銷(xiāo)售層面，上半年商品房銷(xiāo)售面積75786萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額則達(dá)到70698億元，增長(zhǎng)5.6%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)8.4%，辦公樓銷(xiāo)售額下降12.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降10.0%。

銷(xiāo)售下行，融資收緊，被認(rèn)為將拉動(dòng)投資下行，而房企“高周轉(zhuǎn)”模式下，投資端如何“穩(wěn)供給”，成為一些研究者擔(dān)心的問(wèn)題。

投資銷(xiāo)售雙雙回落

7月15日，在中新社舉辦的國(guó)是論壇“2019年中經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)”上， 住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌表示，房地產(chǎn)情況總體穩(wěn)定，符合預(yù)期，處在平穩(wěn)下行周期。

顧云昌指出，上半年商品房銷(xiāo)售面積同比下降了1.8%，屬于絕對(duì)下降；銷(xiāo)售額同比上升了5.6%，但增幅下降。“今年銷(xiāo)售的面積要超過(guò)去年不太可能，商品房銷(xiāo)售面積將會(huì)下降，這符合房地產(chǎn)發(fā)展的周期，也和宏觀經(jīng)濟(jì)以及調(diào)控政策有關(guān)系”，顧云昌表示。

銷(xiāo)售下行，也讓上半年的房企到位資金增速有所下滑。這一數(shù)據(jù)上半年同比增長(zhǎng)7.2%，比1-5月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

一些觀點(diǎn)認(rèn)為，銷(xiāo)售下行疊加5月17日銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)23號(hào)文后，融資環(huán)境明顯收緊，上半年“一枝獨(dú)秀”的房地產(chǎn)投資在下半年可能繼續(xù)放緩。

這一擔(dān)憂(yōu)已有端倪。房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)下滑兩月，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，10.9%的增速也是2019年以來(lái)首次低于11%，是年內(nèi)的最低值。

從區(qū)域上來(lái)看，在今年以來(lái)房企重回一二線(xiàn)的帶動(dòng)下，東部地區(qū)投資增長(zhǎng)9.9%，增速有所加快，而隨著三四線(xiàn)城市的樓市趨冷，房企在三四線(xiàn)城市較多的中西部地區(qū)投資熱情有所下降，東部和中西部房地產(chǎn)投資增速分別回落0.3個(gè)百分點(diǎn)和3.0個(gè)百分點(diǎn)。

而從細(xì)分指標(biāo)來(lái)看，房企新開(kāi)工增速有所下滑，同時(shí)土地市場(chǎng)成交面積持續(xù)同比負(fù)增長(zhǎng)，兩大房地產(chǎn)投資的先行指標(biāo)均現(xiàn)頹勢(shì)。

其中，上半年新開(kāi)工面積同比增幅為10.1%，同樣連續(xù)兩月下滑，這也是除2019年1-2月以外，2018年5月以來(lái)的最低值。

而在土地市場(chǎng)，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8035萬(wàn)平方米，同比下降27.5%，降幅比1-5月份收窄5.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款3811億元，下降27.6%，降幅收窄8.0個(gè)百分點(diǎn)。

土地市場(chǎng)的增速收窄，被認(rèn)為與6月當(dāng)月土地購(gòu)置面積達(dá)到2865萬(wàn)平方米有關(guān)。當(dāng)月購(gòu)置面積同比下滑14.3%，相比2019年以來(lái)持續(xù)超過(guò)30%的跌幅有明顯回暖，也帶動(dòng)了上半年整體的增速回升。

不過(guò)，有東部房企高管人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，并不看好后續(xù)的新開(kāi)工節(jié)奏。6月的土地市場(chǎng)回暖，與2季度樓市“小陽(yáng)春”和融資環(huán)境相對(duì)寬松有關(guān)，但隨著近期“小陽(yáng)春”終結(jié)，房地產(chǎn)信托、境內(nèi)外發(fā)債、ABS等融資渠道紛紛受限。

專(zhuān)家呼吁“穩(wěn)供給”

另一個(gè)值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，今年上半年房屋竣工數(shù)據(jù)同比下跌12.7%。這已經(jīng)是連續(xù)18個(gè)月房屋竣工面積同比下跌的現(xiàn)象。

而上述高管人士則告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，從數(shù)據(jù)來(lái)看，一些房企在積極吃進(jìn)土地儲(chǔ)備的同時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上市節(jié)奏卻在放緩。

而另一組少有人關(guān)注的數(shù)據(jù)，則被認(rèn)為同樣可以說(shuō)明這一問(wèn)題。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，作為房地產(chǎn)投資的三大組成部分，土地購(gòu)置費(fèi)、建筑成本和安裝成本，與2018年土地購(gòu)置費(fèi)同比暴增而建安成本普遍下降不同，2019年前5月，建安成本出現(xiàn)分化。其中建筑成本持續(xù)保持10%左右的增長(zhǎng)，而安裝成本則在前一年已經(jīng)同比大幅下滑的基礎(chǔ)上，再次出現(xiàn)超過(guò)20%的同比下滑。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢(xún)了近十年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這是宏觀數(shù)據(jù)上首次出現(xiàn)建筑成本與安裝成本長(zhǎng)時(shí)間背離的現(xiàn)象。對(duì)此，貝殼研究院專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析師許小樂(lè)的解釋是，這反映的是開(kāi)發(fā)商資金的短缺，導(dǎo)致施工工期拉長(zhǎng)、竣工動(dòng)力弱。

許小樂(lè)指出，第一，在追求規(guī)模的背景下，房企主要?jiǎng)幼髟谀玫睾烷_(kāi)工端，竣工的優(yōu)先級(jí)相對(duì)來(lái)說(shuō)靠后；第二，預(yù)售款收到后資金就已經(jīng)在房企賬戶(hù)中，竣工只是將負(fù)債轉(zhuǎn)換為報(bào)表利潤(rùn)，對(duì)于資金的使用效率來(lái)說(shuō)并不高；第三，2016年以來(lái)環(huán)保和消防要求提高的壓力下，對(duì)于房企施工的交付也造成了一定影響。

而上述人士也表示，這實(shí)際上是一種“高周轉(zhuǎn)”模式下，企業(yè)追求資金使用效率的表現(xiàn)。按照規(guī)定，預(yù)售項(xiàng)目投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上即可預(yù)售，這一部分大致屬于建筑成本，而安裝成本屬于后續(xù)投資。當(dāng)前“高周轉(zhuǎn)”背景下，開(kāi)發(fā)商投資重心集中在開(kāi)工端，導(dǎo)致了安裝成本的下降。同時(shí)，這一數(shù)據(jù)也受“限價(jià)”政策影響，一些開(kāi)發(fā)商建筑質(zhì)量倒退，“毛坯房”取代精裝修房，導(dǎo)致安裝成本下滑。

但問(wèn)題在于，銷(xiāo)售下行、融資收緊的背景下，這一模式是否可持續(xù)。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2018年，開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積209342萬(wàn)平方米，其中住宅新開(kāi)工面積153353萬(wàn)平方米。兩組數(shù)據(jù)，皆超過(guò)2013年，創(chuàng)歷史新高。今年1至5月，兩組新開(kāi)工面積仍保持超10%的較高增速。這也就意味著，未來(lái)一兩年，可以上市的新房規(guī)模，將明顯增長(zhǎng)。

而許小樂(lè)則呼吁，下一階段穩(wěn)供給應(yīng)當(dāng)是政策的主基調(diào)。從3月中下旬開(kāi)始需求端逐步降溫，但是年初流動(dòng)性的邊際放松一方面降低了房企的融資難度，另一方面較熱的成交刺激了房企的拿地?zé)崆椋�且將更多的資金投入新開(kāi)工和新項(xiàng)目。

許小樂(lè)指出，這其中最大的問(wèn)題是，市場(chǎng)的平衡點(diǎn)不是當(dāng)期供需，而是預(yù)期需求和潛在供給，供需節(jié)奏并不同步，在這種情況下需求的轉(zhuǎn)冷沒(méi)有即刻帶動(dòng)供給轉(zhuǎn)冷，這種錯(cuò)位可能為后期市場(chǎng)埋下風(fēng)險(xiǎn)。