近日財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合宣布，產(chǎn)權(quán)人將房屋無(wú)償贈(zèng)與其贍養(yǎng)人后無(wú)需繳納個(gè)稅。這是否會(huì)催生假贈(zèng)與避稅的陰陽(yáng)合同？記者昨日多方采訪獲悉，對(duì)市民來(lái)說(shuō)，繼承、贈(zèng)與與買賣等方式的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)實(shí)際上各不相同，是否符合“滿5年惟一住房”標(biāo)準(zhǔn)成為影響稅款的關(guān)鍵因素，陰陽(yáng)合同鉆空子可能得不償失，更會(huì)面臨稅務(wù)部門的嚴(yán)厲處罰。

嚴(yán)格審核無(wú)血緣贈(zèng)與

根據(jù)新規(guī)，涉及房產(chǎn)的三類情形當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅，這包括了房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。這也引發(fā)人們對(duì)陰陽(yáng)合同的擔(dān)憂，即明面是房產(chǎn)贈(zèng)予但暗中實(shí)為買賣交易。

在位于紅軍營(yíng)東路的朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心大廳，工作人員告訴記者，平時(shí)來(lái)辦理房產(chǎn)贈(zèng)與過(guò)戶的并不多，每天最多只有幾個(gè)人而已，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于辦理買賣過(guò)戶的規(guī)模。

“辦理房產(chǎn)贈(zèng)與的基本上以直系親屬居多，大多是同姓的，對(duì)于少數(shù)非同姓人員之間的贈(zèng)與行為，我們會(huì)特別認(rèn)真進(jìn)行審查。”這位工作人員介紹，贈(zèng)與房產(chǎn)的納稅情況，首先需要稅務(wù)部門預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)，之后規(guī)委再次復(fù)檢通過(guò)才能辦理過(guò)戶。“前幾天一位老人將房產(chǎn)贈(zèng)與了與自己無(wú)血緣的繼子，我們就專門進(jìn)行了嚴(yán)格審核，確認(rèn)無(wú)誤才辦理了過(guò)戶手續(xù)。”

我愛我家和平里中街店的店長(zhǎng)鄭安濤告訴記者，這種將房屋無(wú)償贈(zèng)與其贍養(yǎng)人的情況，相關(guān)人員只有向居委會(huì)、孤兒院或者公證處等機(jī)構(gòu)提交領(lǐng)養(yǎng)或贍養(yǎng)支出收據(jù)，才能開出贍養(yǎng)關(guān)系證明，否則稅務(wù)部門肯定不會(huì)認(rèn)可。“要證明這種非血緣的贍養(yǎng)關(guān)系，說(shuō)實(shí)話比辦離婚還要難。”

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉認(rèn)為，如果不是孤寡老人，這種假借贈(zèng)與逃稅的行為其實(shí)很難實(shí)現(xiàn)，因?yàn)槟壳案鞑块T數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)，可以查出贈(zèng)與者是否具有合法贍養(yǎng)人等親屬關(guān)系。張大偉稱，“正規(guī)大型中介輕易不會(huì)參與這種會(huì)砸飯碗的造假行為。”

“滿5惟一”對(duì)稅款影響大

對(duì)于守法市民來(lái)說(shuō)，到底房產(chǎn)贈(zèng)與、繼承和買賣哪種方式更劃算呢？事實(shí)上，條件不同稅費(fèi)負(fù)擔(dān)也各不相同，辦理房產(chǎn)贈(zèng)與并不一定是最劃算的方式。

需要提醒的是，按照北京限購(gòu)政策，房屋的受贈(zèng)方必須具有購(gòu)房資格才能接受贈(zèng)與，繼承房產(chǎn)不需要具備購(gòu)房資格，同時(shí)親屬間房屋贈(zèng)與的稅費(fèi)要高于繼承。

市民張先生擁有的唯一住房已購(gòu)買5年以上，且是90平方米以下的普通住宅，假設(shè)其評(píng)估值為500萬(wàn)元，當(dāng)其將房產(chǎn)贈(zèng)與女兒后，其女兒需要繳納3%的契稅即15萬(wàn)元、萬(wàn)分之五的印花稅即2500元，免征個(gè)人所得稅和增值稅，相關(guān)稅款是15.25萬(wàn)元。

如果是通過(guò)繼承辦理房屋過(guò)戶，因張先生的女兒屬于其法定繼承人，可以免征3%的契稅，再免征個(gè)人所得稅和增值稅，則這套房屋只涉及到萬(wàn)分之五的印花稅，僅需繳納2500元而已。

假如是通過(guò)買賣的方式，張先生的女兒需要繳納1%的契稅即5萬(wàn)元、萬(wàn)分之五的印花稅即2500元，免征個(gè)人所得稅和增值稅，相關(guān)稅款是5.25萬(wàn)元。換言之，這比贈(zèng)與方式繳納的稅款也要少。

不過(guò)，假如張先生這套房子并非其惟一住房，購(gòu)買時(shí)間才1年，正常交易需要繳納3%的契稅，個(gè)人所得稅按房產(chǎn)增值后的差額征收20%，增值稅及附加為房產(chǎn)全額的5.5%，相關(guān)稅款又將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于贈(zèng)與方式。

假贈(zèng)與逃稅將面臨重罰

“只要有稅收優(yōu)惠，就無(wú)法完全避免被鉆空子的可能。”北京智方圓稅務(wù)師事務(wù)所董事長(zhǎng)王冬生說(shuō)。他提醒，利用虛假資料，騙取國(guó)家稅收優(yōu)惠，按照《稅收征管法》，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的則要追究刑事責(zé)任。

記者了解到，為了避免假贈(zèng)與規(guī)避限購(gòu)政策，北京住建部門已經(jīng)封堵漏洞，要求接受贈(zèng)與方具備購(gòu)房資格，這也使得假贈(zèng)與避稅的風(fēng)險(xiǎn)大幅降低。

中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文表示，如果限購(gòu)政策取消，為杜絕贈(zèng)與避稅，相關(guān)部門可以進(jìn)一步明確贈(zèng)與執(zhí)行口徑，并加大違規(guī)處罰力度。

FESCO旗下的中瑞方勝金融公司總經(jīng)理杜成補(bǔ)充，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)及其公證員如果為不真實(shí)、不合法的事項(xiàng)出具公證書，可被處以2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款，并可以給予1個(gè)月以上3個(gè)月以下停業(yè)整頓的處罰。