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      2019年住房品質半年報:股價正在影響房子的質量

      作者:未知 來源:和訊房產 更新時間:2019年07月22日 【字體:

      四五月份,一些明星地產的明星樓盤,因為質量問題頻繁出現(xiàn)在各家媒體頭條上,包括有些開發(fā)商素來以口碑好聞名,有些則是央企、國企的背景,但都倒在了質量這道關上。

      “利潤危機!”一家港股地產商公司的高管在一次私下交流時,直指這一波房屋質量輿情的要害。按照地產交付36個月的周期,眼下交房的房子大多是2016年土地市場“地王”迭出時段成交的土地。由于宏觀調控,這些房子大部分都被限制銷售價格,地價高,房價卻便宜,收縮的利潤率,導致了房企大面積減配、降標。

      于是,連央企、國企也“淪陷”了,為了保證利潤,頂著罵名建造降標、減配的房子,而“地王”項目減標,還不是造成房屋質量缺陷的唯一原因,對財務指標的追求,讓有些地產商的品質達不到消費者期望的要求,客戶投訴成了新的輿情爆發(fā)點。然而,三年前拿的“地王”,就一定蓋的是劣質房嗎?

      失控的速度

      對高地價項目的降標、減配,只是本輪地產輿情的一個因素。起于2016年的超高速度的房地產行業(yè)擴張和發(fā)展,是新一輪盛產劣質房子的根源。

      多家公司的財報披露,很多三四線城市,公司的項目前一個月剛拿到預售許可證,下一個月就已經開始賣房了。在那些城市,房子只需要露出地面就可以賣房。但對一棟高層樓房來說,僅僅打地基、打樁的時間就需要三個月。

      因為,如果土方開挖后,地基承載力達不到設計耐力值,需要繼續(xù)下挖,直到土層地耐力達到設計值;又或者是對現(xiàn)有土層進行沙石繼配,無論是測試地基承載力,都需要花費不止一個月的時間。僅僅用一個月時間打的地基的可靠程度,成為公眾憂慮的問題。

      開發(fā)商選擇施工一個月后就賣房,有多方面的原因。一方面,這將極度加快資金的周轉率。學過財務的人都知道杜邦分析,其中一個重要原則就是資金周轉效率。高效的資金周轉,才能帶來高額的凈資產回報。在行業(yè)平均利潤率只有10%左右的情況下,更高效的資金周轉,才能帶給股東更高的收益和分紅,進而吸引資金追逐企業(yè)的股票。

      過去三年,是高周轉企業(yè)的黃金歲月,那些周轉率快的公司,股價都有非常明顯的上漲,但也為質量埋下了隱患,特別是很多高周轉企業(yè),也是高負債的企業(yè),急于拿到銷售款還債的開發(fā)商,也會因此希望更快的施工速度,能夠多賣房。

      對開發(fā)商來說,因為速度而犧牲質量,是一個被迫的選擇。在整個行業(yè)的洪流挾裹之下,不能趕上行業(yè)的速度,幾乎等于“慢性”自殺。

      7月11日,克而瑞就房地產投融資,邀請了開發(fā)商、券商和部分金融機構的負責了一個小型的論壇。會上有嘉賓就表示,規(guī)模這件事不僅影響到現(xiàn)在的股價,也影響到融資。如果融資成本對比同行處于劣勢,那么搶地塊就搶不過別人,之后的銷售和發(fā)展速度,自然也比同行差很多。久而久之,就會有被逼出行業(yè)的風險。

      在速度比拼激烈的環(huán)境下,再有情懷的開發(fā)商,也不得不考慮要不要那么追求品質。

      控成本下的比拼:讓房子質量變得糟糕

      “我覺得你可以寫一寫房地產企業(yè)控制成本的問題。”4月中旬,和訊房產接到一個來自20強房企項目營銷總的電話。在電話里,他對工程施工企業(yè)的質量持續(xù)吐槽。那些資質差的施工企業(yè)借著房企控成本的“東風”,用低價成功競標了一個又一個工程,隨后為了滿足利潤,又不斷偷工減料,導致最后交付的房屋質量很差。

      盡管之前很多開發(fā)商都說,要在保證質量的前提下控成本,但實際的執(zhí)行成果看,效果并不讓人滿意。

      大多數(shù)時候,商務標還是成為了最終選定施工企業(yè)的關鍵,而這也成為這一輪質量問題風潮中經常被詬病的痼疾。

      實際上,幾乎每家企業(yè)都要求供應商提供相關案例和作品,甚至會安排專人去供應商的總部考察、調研,以確保企業(yè)有能力和操守蓋出好房子。但理想很豐滿,現(xiàn)實很骨干,大量有瑕疵的住宅交付,似乎說明這樣的模式,并不能徹底保證房屋質量的品質。

      改變:靠投入和技術進步

      盡管現(xiàn)實存在諸多的困境,但大部分房地產企業(yè)的從業(yè)者,還是不愿意背著罵名蓋劣質房。他們也想在速度、利潤、股價、公司規(guī)模和質量之間,尋求一個平衡點,讓企業(yè)能夠更良性的發(fā)展。

      比如,被自己人評價發(fā)展“有點保守”的濱江,就一直強調樓盤的品質,寧可犧牲速度和規(guī)模,也要確保絕對口碑。

      以上海公園壹號項目為例,這一項目當年拿地的成本高達每平米2.8755萬元,但是受限價政策影響,公寓的平均單價也沒有超過5.3萬元/平米。

      而且和濱江合作的項目股東,還是一家對投資回報率有非常高要求的金融機構。但就是這樣的情況下,濱江也沒有減少投入。

      六月底,在幾十家媒體的共同見證下,濱江公園壹號的項目交付公開亮相。杭州(樓盤)媒體說,該項目從用材到工藝都和杭州同產品線的項目絕無二致,甚至比杭州的項目品質還要更好,甚至還因此收到了業(yè)主交來的錦旗。

      濱江內部后來統(tǒng)計,上述上海公園壹號項目,包括精裝、園林、幕墻、配套等的投入,每平米都要比周邊項目多兩千。

      而在解決速度帶來的一系列質量風險方面,地產行業(yè)在今年上半年也有很好的嘗試。美的置業(yè),這家血液里流淌著制造業(yè)基因的地產商,也通過裝配式建筑的工廠化生產,升級了傳統(tǒng)工藝,大面積消除了傳統(tǒng)建筑領域存在大量瑕疵和通病,有效提升了產品品質。漏水、裂縫、地坪不平、不均勻沉降等房地產建筑領域內幾十年地通病,都可以通過裝配式建筑,大幅減少瑕疵,因此贏得了住建部相關領導和專家的肯定。

      另一方面,裝配式建筑在工期方面,要比傳統(tǒng)工藝少8個月。別看施工周期只是少了八個月,大量因為監(jiān)管原因,在竣工前無法動用的資金,可以因此迅速被釋放。又由此消滅了房地產企業(yè)一方面向銀行、信托借高息貸款,一方面,又把大量閑置資金拿去買理財?shù)膩y相,

      2019年上半年,也許會在未來有機會成為中國房地產質量歷史的史冊。

      它可能是某些房企的低谷,但也是整個行業(yè)浴火重生,通過技術的進步和質量的追求,蓋出零瑕疵、零缺陷住房的開始。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      天邑•春江花苑 3400 桃源西區(qū)
      保利中央公園 5150 桃源西區(qū)
      恒大山水城 7800 縣城其他區(qū)域
      霧山河畔 5300 霧山鄉(xiāng)
      翠錦西嶺 5100 西嶺鎮(zhèn)
      紫荊尚品 3400 通達路
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