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      并購(gòu)恒大旗下嘉凱城物業(yè) 碧桂園服務(wù)加速擴(kuò)張競(jìng)逐龍頭

      作者:未知 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時(shí)間:2019年07月22日 【字體:

      房地產(chǎn)主業(yè)的規(guī)模化已進(jìn)入盤整期,物業(yè)服務(wù)行業(yè)的并購(gòu)整合剛剛開始,甚至發(fā)生在龍頭之間。

      7月10日,碧桂園智慧物業(yè)服務(wù)以3.75億收購(gòu)港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)100%股權(quán),次日又以1.9億買入中國(guó)恒大旗下嘉凱城物業(yè)100%股權(quán)。

      短短兩日耗資5.65億,而自去年上市以來,公司已進(jìn)行四起并購(gòu),累計(jì)耗資13.38億,凸顯行業(yè)并購(gòu)整合之勢(shì)。

      今年以來,物業(yè)行業(yè)的規(guī)模爭(zhēng)奪戰(zhàn)硝煙彌漫,雅生活、佳兆業(yè)、招商蛇口等,均發(fā)起并購(gòu),實(shí)現(xiàn)自身擴(kuò)張。

      伴隨著房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng),存量資產(chǎn)紅利開啟,物業(yè)服務(wù)作為最成熟的資產(chǎn)類服務(wù),率先進(jìn)入規(guī)模競(jìng)爭(zhēng),多家物業(yè)爭(zhēng)搶行業(yè)龍頭之位。

      業(yè)內(nèi)人士亦提醒,物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī);,營(yíng)收和利潤(rùn)應(yīng)該是龍頭之爭(zhēng)更重要的考量。

      并購(gòu)式擴(kuò)張

      7月10日,碧桂園服務(wù)通過三項(xiàng)并購(gòu)協(xié)議間接持有港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)100%股權(quán)。

      港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)前身為港聯(lián)物業(yè),屬合富輝煌上市公司六大業(yè)務(wù)之一。截至2019年4月30日,港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值合共約1.79億港元。

      廣發(fā)證券認(rèn)為,碧桂園服務(wù)2018年末在管面積為1.815億平方米,標(biāo)的公司面積規(guī)模約為其7.4%,由于未有和碧桂園服務(wù)同等體量的增值服務(wù)等,因此實(shí)際擬收購(gòu)項(xiàng)目帶來的收入和利潤(rùn)增量將小于7.4%。不過依然看好公司規(guī)模擴(kuò)張帶來的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

      緊接著第二天,碧桂園服務(wù)又收購(gòu)了恒大旗下嘉凱城物業(yè),碧桂園作為唯一報(bào)價(jià)者,以底價(jià)1.9億摘得。

      事實(shí)上,自去年8月上市以來,碧桂園服務(wù)就開始顯現(xiàn)追逐規(guī)模的野心。

      去年11月至今年3月,碧桂園服務(wù)以7.73億的總代價(jià)收購(gòu)北京盛世、成都佳祥、成都清華逸家、南昌市潔佳、上海睿靖實(shí)業(yè)5家物業(yè)管理公司100%股權(quán)。

      碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理李長(zhǎng)江表示,收并購(gòu)有一套基準(zhǔn),公司內(nèi)部有完善的考核、評(píng)估收購(gòu)的體系,標(biāo)的資產(chǎn)必須達(dá)到嚴(yán)格的并購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)才會(huì)被加以考慮。

      易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,物業(yè)企業(yè)已進(jìn)入規(guī)模擴(kuò)張階段,現(xiàn)在是大型公司去尋找目標(biāo)公司,以實(shí)現(xiàn)并購(gòu)擴(kuò)張。

      他進(jìn)一步指出,規(guī)模做大后,后續(xù)能夠形成流量效益,比如它下面的大量業(yè)主、小區(qū),以及廣告機(jī)會(huì)等,都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所看重的。

      龍頭之爭(zhēng)開啟

      東北證券分析師高建指出,中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)廣闊,若以百?gòu)?qiáng)物管公司管理項(xiàng)目平均物業(yè)服務(wù)費(fèi) 4.22元/平米/月來計(jì)算,僅基礎(chǔ)物業(yè)服 務(wù)市場(chǎng)就超萬億元,足以孕育千億市值的龍頭物管公司。

      然而一直以來,物管行業(yè)極度分散,品牌林立。截至2018年末,TOP10物業(yè)管理企業(yè)的管理面積均值為2.39億平方米,市場(chǎng)占有率約為11.35%,受益于龍頭物管公司的上市以及上游地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度的提升,物管行業(yè)的集中度處于加速提升過程中,預(yù)計(jì)未來2年將迎來規(guī)模的快速增長(zhǎng),特別是具備大型開發(fā)商背景的物管公司。

      申萬宏源也指出,對(duì)于具備強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商背景的公司而言,過去一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上行周期有效保證了公司未來2018-2020年的管理面積增長(zhǎng),即使假設(shè)新房銷售自今年四季度出現(xiàn)明顯放緩并延續(xù)至2019年,負(fù)面影響將延后至2021年才開始顯現(xiàn),而在此期間第三方項(xiàng)目以及收并購(gòu)機(jī)會(huì)都將成為市場(chǎng)拓展的重要補(bǔ)充。

      安信國(guó)際分析師黃焯偉認(rèn)為,在規(guī)模效應(yīng)的先天優(yōu)勢(shì)下,碧桂園服務(wù)較容易發(fā)展增值服務(wù)的各種業(yè)態(tài)以增加利潤(rùn)來源。其兩次并購(gòu),也進(jìn)一步引證行業(yè)整合的大方向,預(yù)計(jì)未來有更多中小物業(yè)公司會(huì)出售其業(yè)務(wù)予行業(yè)龍頭企業(yè)。

      協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示,就單個(gè)項(xiàng)目而言,物管公司人員成本、管理成本在不斷提高,但物業(yè)管理費(fèi)一般沒有增加。在這種情況下,若要保持公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng),必須要進(jìn)行收購(gòu)。

      最終,要成為行業(yè)領(lǐng)袖,僅靠規(guī)模是不夠的。

      中國(guó)指數(shù)研究院顯示,物管行業(yè)綜合排名中,碧桂園服務(wù)卻位列第三;排名第一的是萬科物業(yè),其次為綠城物業(yè)。

      Wind數(shù)據(jù)顯示,2018年,萬科物業(yè)營(yíng)業(yè)收入為97.96億,同比增長(zhǎng)32.95%;碧桂園服務(wù)總營(yíng)業(yè)收入為46.77億,同比增長(zhǎng)49.77%,僅為萬科物業(yè)的一半。

      碧桂園服務(wù)的成長(zhǎng)性和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)如何體現(xiàn)?

      首先是背靠龍頭開發(fā)商碧桂園,未來在管面積增長(zhǎng)具備確定性。考慮關(guān)聯(lián)方2016-2018年天量銷售規(guī)模,未來1-2年公司在管面積將迎來高確定性的快速增長(zhǎng),高基數(shù)下維持高增長(zhǎng)。

      此外,在規(guī)模效應(yīng)的先天優(yōu)勢(shì)下,公司較容易發(fā)展增值服務(wù)的各種業(yè)態(tài)以增加利潤(rùn)來源。

      高建稱,公司單盤面積均值高達(dá)278995平方米,遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)平均水平。由于無論社區(qū)大小,都需配備一定數(shù)量的安保、后臺(tái)等人員,對(duì)于碧桂園服務(wù)來說,大盤項(xiàng)目有明顯規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢(shì),預(yù)計(jì)后期帶來更高的利潤(rùn)水平。

      (編輯:黃鍇)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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