房地產主業(yè)的規(guī)�；�已進入盤整期，物業(yè)服務行業(yè)的并購整合剛剛開始，甚至發(fā)生在龍頭之間。

7月10日，碧桂園智慧物業(yè)服務以3.75億收購港聯(lián)不動產服務100%股權，次日又以1.9億買入中國恒大旗下嘉凱城物業(yè)100%股權。

短短兩日耗資5.65億，而自去年上市以來，公司已進行四起并購，累計耗資13.38億，凸顯行業(yè)并購整合之勢。

今年以來，物業(yè)行業(yè)的規(guī)模爭奪戰(zhàn)硝煙彌漫，雅生活、佳兆業(yè)、招商蛇口等，均發(fā)起并購，實現(xiàn)自身擴張。

伴隨著房地產進入下半場，存量資產紅利開啟，物業(yè)服務作為最成熟的資產類服務，率先進入規(guī)模競爭，多家物業(yè)爭搶行業(yè)龍頭之位。

業(yè)內人士亦提醒，物業(yè)服務行業(yè)規(guī)�；�之外，營收和利潤應該是龍頭之爭更重要的考量。

并購式擴張

7月10日，碧桂園服務通過三項并購協(xié)議間接持有港聯(lián)不動產100%股權。

港聯(lián)不動產前身為港聯(lián)物業(yè)，屬合富輝煌上市公司六大業(yè)務之一。截至2019年4月30日，港聯(lián)不動產未經審核資產凈值合共約1.79億港元。

廣發(fā)證券認為，碧桂園服務2018年末在管面積為1.815億平方米，標的公司面積規(guī)模約為其7.4%，由于未有和碧桂園服務同等體量的增值服務等，因此實際擬收購項目帶來的收入和利潤增量將小于7.4%。不過依然看好公司規(guī)模擴張帶來的業(yè)績增長。

緊接著第二天，碧桂園服務又收購了恒大旗下嘉凱城物業(yè)，碧桂園作為唯一報價者，以底價1.9億摘得。

事實上，自去年8月上市以來，碧桂園服務就開始顯現(xiàn)追逐規(guī)模的野心。

去年11月至今年3月，碧桂園服務以7.73億的總代價收購北京盛世、成都佳祥、成都清華逸家、南昌市潔佳、上海睿靖實業(yè)5家物業(yè)管理公司100%股權。

碧桂園服務執(zhí)行董事兼總經理李長江表示，收并購有一套基準，公司內部有完善的考核、評估收購的體系，標的資產必須達到嚴格的并購標準才會被加以考慮。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，物業(yè)企業(yè)已進入規(guī)模擴張階段，現(xiàn)在是大型公司去尋找目標公司，以實現(xiàn)并購擴張。

他進一步指出，規(guī)模做大后，后續(xù)能夠形成流量效益，比如它下面的大量業(yè)主、小區(qū)，以及廣告機會等，都是物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)經營企業(yè)所看重的。

龍頭之爭開啟

東北證券分析師高建指出，中國物業(yè)管理市場廣闊，若以百強物管公司管理項目平均物業(yè)服務費 4.22元/平米/月來計算，僅基礎物業(yè)服 務市場就超萬億元，足以孕育千億市值的龍頭物管公司。

然而一直以來，物管行業(yè)極度分散，品牌林立。截至2018年末，TOP10物業(yè)管理企業(yè)的管理面積均值為2.39億平方米，市場占有率約為11.35%，受益于龍頭物管公司的上市以及上游地產開發(fā)行業(yè)集中度的提升，物管行業(yè)的集中度處于加速提升過程中，預計未來2年將迎來規(guī)模的快速增長，特別是具備大型開發(fā)商背景的物管公司。

申萬宏源也指出，對于具備強勢開發(fā)商背景的公司而言，過去一輪房地產市場上行周期有效保證了公司未來2018-2020年的管理面積增長，即使假設新房銷售自今年四季度出現(xiàn)明顯放緩并延續(xù)至2019年，負面影響將延后至2021年才開始顯現(xiàn)，而在此期間第三方項目以及收并購機會都將成為市場拓展的重要補充。

安信國際分析師黃焯偉認為，在規(guī)模效應的先天優(yōu)勢下，碧桂園服務較容易發(fā)展增值服務的各種業(yè)態(tài)以增加利潤來源。其兩次并購，也進一步引證行業(yè)整合的大方向，預計未來有更多中小物業(yè)公司會出售其業(yè)務予行業(yè)龍頭企業(yè)。

協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，就單個項目而言，物管公司人員成本、管理成本在不斷提高，但物業(yè)管理費一般沒有增加。在這種情況下，若要保持公司業(yè)務增長，必須要進行收購。

最終，要成為行業(yè)領袖，僅靠規(guī)模是不夠的。

中國指數(shù)研究院顯示，物管行業(yè)綜合排名中，碧桂園服務卻位列第三；排名第一的是萬科物業(yè)，其次為綠城物業(yè)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年，萬科物業(yè)營業(yè)收入為97.96億，同比增長32.95%；碧桂園服務總營業(yè)收入為46.77億，同比增長49.77%，僅為萬科物業(yè)的一半。

碧桂園服務的成長性和競爭優(yōu)勢如何體現(xiàn)？

首先是背靠龍頭開發(fā)商碧桂園，未來在管面積增長具備確定性�？紤]關聯(lián)方2016-2018年天量銷售規(guī)模，未來1-2年公司在管面積將迎來高確定性的快速增長，高基數(shù)下維持高增長。

此外，在規(guī)模效應的先天優(yōu)勢下，公司較容易發(fā)展增值服務的各種業(yè)態(tài)以增加利潤來源。

高建稱，公司單盤面積均值高達278995平方米，遠高于百強平均水平。由于無論社區(qū)大小，都需配備一定數(shù)量的安保、后臺等人員，對于碧桂園服務來說，大盤項目有明顯規(guī)模效應優(yōu)勢，預計后期帶來更高的利潤水平。

（編輯：黃鍇）21世紀經濟報道