房地產(chǎn)主業(yè)的規(guī)模化已進(jìn)入盤整期，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的并購(gòu)整合剛剛開始，甚至發(fā)生在龍頭之間。

7月10日，碧桂園智慧物業(yè)服務(wù)以3.75億收購(gòu)港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)100%股權(quán)，次日又以1.9億買入中國(guó)恒大旗下嘉凱城物業(yè)100%股權(quán)。

短短兩日耗資5.65億，而自去年上市以來，公司已進(jìn)行四起并購(gòu)，累計(jì)耗資13.38億，凸顯行業(yè)并購(gòu)整合之勢(shì)。

今年以來，物業(yè)行業(yè)的規(guī)模爭(zhēng)奪戰(zhàn)硝煙彌漫，雅生活、佳兆業(yè)、招商蛇口等，均發(fā)起并購(gòu)，實(shí)現(xiàn)自身擴(kuò)張。

伴隨著房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，存量資產(chǎn)紅利開啟，物業(yè)服務(wù)作為最成熟的資產(chǎn)類服務(wù)，率先進(jìn)入規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)，多家物業(yè)爭(zhēng)搶行業(yè)龍頭之位。

業(yè)內(nèi)人士亦提醒，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)�；�之外，營(yíng)收和利潤(rùn)應(yīng)該是龍頭之爭(zhēng)更重要的考量。

并購(gòu)式擴(kuò)張

7月10日，碧桂園服務(wù)通過三項(xiàng)并購(gòu)協(xié)議間接持有港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)100%股權(quán)。

港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)前身為港聯(lián)物業(yè)，屬合富輝煌上市公司六大業(yè)務(wù)之一。截至2019年4月30日，港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值合共約1.79億港元。

廣發(fā)證券認(rèn)為，碧桂園服務(wù)2018年末在管面積為1.815億平方米，標(biāo)的公司面積規(guī)模約為其7.4%，由于未有和碧桂園服務(wù)同等體量的增值服務(wù)等，因此實(shí)際擬收購(gòu)項(xiàng)目帶來的收入和利潤(rùn)增量將小于7.4%。不過依然看好公司規(guī)模擴(kuò)張帶來的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

緊接著第二天，碧桂園服務(wù)又收購(gòu)了恒大旗下嘉凱城物業(yè)，碧桂園作為唯一報(bào)價(jià)者，以底價(jià)1.9億摘得。

事實(shí)上，自去年8月上市以來，碧桂園服務(wù)就開始顯現(xiàn)追逐規(guī)模的野心。

去年11月至今年3月，碧桂園服務(wù)以7.73億的總代價(jià)收購(gòu)北京盛世、成都佳祥、成都清華逸家、南昌市潔佳、上海睿靖實(shí)業(yè)5家物業(yè)管理公司100%股權(quán)。

碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理李長(zhǎng)江表示，收并購(gòu)有一套基準(zhǔn)，公司內(nèi)部有完善的考核、評(píng)估收購(gòu)的體系，標(biāo)的資產(chǎn)必須達(dá)到嚴(yán)格的并購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)才會(huì)被加以考慮。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)已進(jìn)入規(guī)模擴(kuò)張階段，現(xiàn)在是大型公司去尋找目標(biāo)公司，以實(shí)現(xiàn)并購(gòu)擴(kuò)張。

他進(jìn)一步指出，規(guī)模做大后，后續(xù)能夠形成流量效益，比如它下面的大量業(yè)主、小區(qū)，以及廣告機(jī)會(huì)等，都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所看重的。

龍頭之爭(zhēng)開啟

東北證券分析師高建指出，中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)廣闊，若以百?gòu)?qiáng)物管公司管理項(xiàng)目平均物業(yè)服務(wù)費(fèi) 4.22元/平米/月來計(jì)算，僅基礎(chǔ)物業(yè)服 務(wù)市場(chǎng)就超萬億元，足以孕育千億市值的龍頭物管公司。

然而一直以來，物管行業(yè)極度分散，品牌林立。截至2018年末，TOP10物業(yè)管理企業(yè)的管理面積均值為2.39億平方米，市場(chǎng)占有率約為11.35%，受益于龍頭物管公司的上市以及上游地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度的提升，物管行業(yè)的集中度處于加速提升過程中，預(yù)計(jì)未來2年將迎來規(guī)模的快速增長(zhǎng)，特別是具備大型開發(fā)商背景的物管公司。

申萬宏源也指出，對(duì)于具備強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商背景的公司而言，過去一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上行周期有效保證了公司未來2018-2020年的管理面積增長(zhǎng)，即使假設(shè)新房銷售自今年四季度出現(xiàn)明顯放緩并延續(xù)至2019年，負(fù)面影響將延后至2021年才開始顯現(xiàn)，而在此期間第三方項(xiàng)目以及收并購(gòu)機(jī)會(huì)都將成為市場(chǎng)拓展的重要補(bǔ)充。

安信國(guó)際分析師黃焯偉認(rèn)為，在規(guī)模效應(yīng)的先天優(yōu)勢(shì)下，碧桂園服務(wù)較容易發(fā)展增值服務(wù)的各種業(yè)態(tài)以增加利潤(rùn)來源。其兩次并購(gòu)，也進(jìn)一步引證行業(yè)整合的大方向，預(yù)計(jì)未來有更多中小物業(yè)公司會(huì)出售其業(yè)務(wù)予行業(yè)龍頭企業(yè)。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，就單個(gè)項(xiàng)目而言，物管公司人員成本、管理成本在不斷提高，但物業(yè)管理費(fèi)一般沒有增加。在這種情況下，若要保持公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，必須要進(jìn)行收購(gòu)。

最終，要成為行業(yè)領(lǐng)袖，僅靠規(guī)模是不夠的。

中國(guó)指數(shù)研究院顯示，物管行業(yè)綜合排名中，碧桂園服務(wù)卻位列第三；排名第一的是萬科物業(yè)，其次為綠城物業(yè)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年，萬科物業(yè)營(yíng)業(yè)收入為97.96億，同比增長(zhǎng)32.95%；碧桂園服務(wù)總營(yíng)業(yè)收入為46.77億，同比增長(zhǎng)49.77%，僅為萬科物業(yè)的一半。

碧桂園服務(wù)的成長(zhǎng)性和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)如何體現(xiàn)？

首先是背靠龍頭開發(fā)商碧桂園，未來在管面積增長(zhǎng)具備確定性。考慮關(guān)聯(lián)方2016-2018年天量銷售規(guī)模，未來1-2年公司在管面積將迎來高確定性的快速增長(zhǎng)，高基數(shù)下維持高增長(zhǎng)。

此外，在規(guī)模效應(yīng)的先天優(yōu)勢(shì)下，公司較容易發(fā)展增值服務(wù)的各種業(yè)態(tài)以增加利潤(rùn)來源。

高建稱，公司單盤面積均值高達(dá)278995平方米，遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)平均水平。由于無論社區(qū)大小，都需配備一定數(shù)量的安保、后臺(tái)等人員，對(duì)于碧桂園服務(wù)來說，大盤項(xiàng)目有明顯規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)后期帶來更高的利潤(rùn)水平。

（編輯：黃鍇）21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道