開發(fā)商要面臨更加嚴(yán)峻的融資環(huán)境了。

7月12日，國家發(fā)展改革委網(wǎng)站發(fā)布《對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》（發(fā)改辦外資〔2019〕778號(hào)），要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)；房地產(chǎn)企業(yè)在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務(wù)的詳細(xì)信息，包括債務(wù)規(guī)模、期限情況、備案登記情況等，并提交《企業(yè)發(fā)行外債真實(shí)性承諾函》；房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債要加強(qiáng)信息披露，在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定發(fā)行外債總體計(jì)劃，統(tǒng)籌考慮匯率、利率、幣種及企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等因素，穩(wěn)妥選擇融資工具，靈活運(yùn)用貨幣互換、利率互換、遠(yuǎn)期外匯買賣、期權(quán)、掉期等金融產(chǎn)品，合理持有外匯頭寸，保持境內(nèi)母公司外債與境外分支機(jī)構(gòu)外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內(nèi)債與外債合理比例，有效防控外債風(fēng)險(xiǎn)。

有TOP10的房企投資部門人士對澎湃新聞（www.thepaper.cn)表示，“房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，融資成本也在不斷走高，對于負(fù)債率偏高的開發(fā)商來說，融資的收緊受影響的并不是現(xiàn)金流，而是考驗(yàn)房企對于拿地的預(yù)期和判斷。融資收緊了，開發(fā)商融資的渠道越來越少，在這樣強(qiáng)烈的調(diào)控下，資金來源也受到嚴(yán)格的監(jiān)管，開發(fā)商沒有錢就不會(huì)瘋狂拿地，前段時(shí)間土地市場太熱了。”

Wind數(shù)據(jù)顯示，未來五年房企海內(nèi)外合計(jì)債務(wù)到期規(guī)模達(dá)2.93萬億元，其中2019年、2020年償還規(guī)模分別達(dá)4648.80億元、4430.66億元，2021年債務(wù)規(guī)模達(dá)到7155.06億元。

華泰證券房地產(chǎn)專業(yè)分析師陳慎在11日克而瑞研究中心舉辦的2019年二季度地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會(huì)上表示，2019年下半年預(yù)計(jì)行業(yè)境內(nèi)債到期量為2517億元，自2018年第四季度以來房企加速發(fā)債。房地產(chǎn)融資管控的收緊，從短期看意在控制房企拿地的預(yù)期，從中期看則意在平穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)。陳慎認(rèn)為，房企將繼續(xù)調(diào)整去杠桿的節(jié)奏，行業(yè)的投資增速將降溫。

“借新債還舊債”一直以來都是房企慣用的融資方式，多數(shù)開發(fā)商在境內(nèi)融資環(huán)境收緊之后，繼而轉(zhuǎn)向了海外發(fā)債。

平安證券報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，在海外債成本更高、美元整體升值的背景下，在2019年前5個(gè)月，房企在海外發(fā)債的金額達(dá)到2331億元，同比增長17.4%。2019年下半年，內(nèi)房企海外發(fā)債到期602億元。

“融資渠道繼續(xù)收緊其實(shí)是在意料之中的事情。”一位從事金融行業(yè)的人士對澎湃新聞表示，“至少從目前來看，未來開發(fā)商的融資渠道只會(huì)越來越緊，對于還在繼續(xù)加杠桿的開發(fā)商來說，會(huì)面臨著強(qiáng)大的資金壓力。5月份銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文（編者注：23號(hào)文即《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知銀保監(jiān)發(fā)[2019]23號(hào)文》）曾明確表示，要嚴(yán)查資金違規(guī)流入樓市，6月份，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清公開指出，部分房地產(chǎn)過度金融化，融資政策端存在收緊趨勢。融資環(huán)境收緊意味著未來開發(fā)商在拿地投資方面需要更加謹(jǐn)慎，拿地的力度會(huì)減弱。”

據(jù)同策研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，TOP20上市房企在6月份拿地的金額和面積集中度明顯下降。從成交金額來看，TOP20上市房企在6月份的土地成交金額微1952.96億元，環(huán)比下降13.4%，同比下降26.06%。