房地產信托規(guī)模壓縮已是必然。7月11日下午，市場消息稱，光大信托發(fā)布緊急通知，截至當日（7月11日）12點，暫停所有房地產類項目募集（包括直銷和代銷），12點后已募集的此類項目全部退款。

隨后，多個信托業(yè)務微信群和部分自媒體報道均放出消息稱，目前暫停房地產類信托項目的并不僅僅是光大信托，國投泰康信托也暫停了此類項目�！吨袊�經營報》記者第一時間聯(lián)系了光大信托和國投泰康的相關負責人，兩家信托公司均回應稱“消息不實”。

傳言背后，房地產信托融資已成為監(jiān)管部門重要盯防對象。

據記者不完全統(tǒng)計，2019年以來，監(jiān)管部門高層人士在公開場合至少5次提及房地產金融風險。6月13日，銀保監(jiān)會主席郭樹清更是在陸家嘴論壇上直指，“必須正視一些地方房地產金融化的問題”，“房地產企業(yè)融資過度，主張投資投機行為”。此番言論被市場看作是對房地產融資端監(jiān)管的吹風，針對房地產行業(yè)的調控政策從銷售端逐步走向融資端。

地產信托業(yè)務何去何從，恐將成為業(yè)內近期熱點話題。

控總量，減增量

針對文章開頭提及的市場傳言，記者問詢了不同區(qū)域的多家信托機構。

光大信托方面回應稱，公司確實有相關通知。不過，“全面暫停房地產類項目募資”不屬實，按監(jiān)管要求，公司對房地產項目進行余額管控，優(yōu)化結構，平滑合作。此外，對于業(yè)內傳聞“因風險較大而被暫停業(yè)務”的說法，光大信托一位高層人士進一步回應表示：“肯定不是風險問題，公司的風險管控一直很好。”

國投泰康信托相關負責人則回應稱，“關于房地產業(yè)務，目前正進行余額管控，業(yè)務仍在正常開展。”“要求控制總量，公司今年新增不得超過去年末房地產業(yè)務總量余額的4%。”東北地區(qū)某信托公司的一位人士表示，“目前已經超了，相當于不讓開展新的地產業(yè)務了，影響挺大的。”

“我們公司正在主動控制總量規(guī)模，但是沒有被叫停業(yè)務。”在窗口指導名單內的某信托公司總經理對記者表示，外界對這件事有點過度解讀。目前主要是對房地產信托業(yè)務總量進行管控，在規(guī)模之內的新增部分都正常進行。

西南地區(qū)某信托公司的房地產信托業(yè)務負責人告訴記者，“公司此前在收到窗口指導后做了一些工作：一是梳理了規(guī)模；二是暫定銀行代銷和通道類房地產信托業(yè)務；三是要求通道類業(yè)務提前結束；四是不做恒大和碧桂園。”

一位北京地區(qū)的信托業(yè)內人士表示，監(jiān)管對地產類業(yè)務并非一刀切，符合監(jiān)管政策的不會受到影響。“比如剛需購房尾款類、住房保障類、城市更新類舊改項目等，仍然正常開展。”

據了解，北京轄內房地產信托業(yè)務事前報告僅接受符合“432”條件且交易結構為貸款模式的業(yè)務報告。北京銀保監(jiān)局對房地產信托業(yè)務事前報告逐筆進行事前審核，對于因合規(guī)原因被退回事前報告的項目，將嚴肅追究合規(guī)審查責任。

監(jiān)管政策“接力賽”

房地產信托融資收緊早有信號。

今年5月17日，銀保監(jiān)會下發(fā)《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設”工作的通知》（以下簡稱“23號文”）。

23號文向信托公司重申房地產信托融資亂象整治，強調不得向四證不全、開發(fā)商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發(fā)項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。

同時，銀保監(jiān)會嚴禁表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產市場。

此后，5月31日，有媒體曝出多家房企被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務名單，監(jiān)管部門將收緊部分房企的債券及ABS融資渠道。

隨后，7月4日，銀保監(jiān)會開始對部分信托公司窗口指導。

據了解，各家信托公司收到的監(jiān)管要求不盡相同。比如：房地產信托規(guī)模不能超過2019年6月30日的規(guī)模；已備案項目不影響發(fā)行及成立，但未備案項目一律暫停；符合“432”通道類業(yè)務、地產公司并購類業(yè)務均受到窗口指導影響，全部暫停；城市更新類舊改項目暫時不受此次窗口指導影響；等等。

7月6日，銀保監(jiān)會相關負責人表示，為加強房地產信托領域風險防控，針對近期部分房地產信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會近日開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務增速，提高風險管控水平。

7月10日，有媒體報道稱：“監(jiān)管部門已向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行了‘窗口指導’，要求控制房地產貸款額度，對各家銀行的具體要求各不相同。”

除了政策出臺、監(jiān)管約談、高層“喊話”之外，監(jiān)管機構對房地產信托的嚴監(jiān)管還體現(xiàn)在罰單上。今年以來，多地銀保監(jiān)局對信托公司在房地產領域的違規(guī)行為開出罰單，處罰事由主要包括“違規(guī)開展房地產業(yè)務”“違規(guī)發(fā)放房地產自營貸款”“信托資金違規(guī)發(fā)放房地產貸款”“開展房地產信托業(yè)務不審慎”等。

誰在快跑狂飆？

業(yè)內人士表示，此輪監(jiān)管的背景，在于今年房地產信托業(yè)務的狂飆。

普益標準數據顯示，2019年上半年，投向房地產領域的信托產品共計發(fā)行2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達到4531.94億元。

據普益標準、用益信托等研究機構發(fā)布的信托報告，2018年6月至今，房地產信托的月度成立規(guī)模已連續(xù)13個月位居集合信托之首，系信托公司的重要支柱業(yè)務。此外，近年來房地產信托余額增速較快，房地產投向占比從2016年底的8.19%攀升到2019年一季度的14.75%。

本報記者梳理相關研究報告了解到，今年以來，房地產信托在3月份達到募集規(guī)模的巔峰，4月～6月的募集規(guī)模有所起伏，但是月募集規(guī)模均在600億元以上。

根據銀保監(jiān)會公布的數據，截至2019年5月末，房地產信托資產余額3.15萬億元，占全部信托資產余額的14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。

銀保監(jiān)會有關部門負責人日前表示：“部分信托公司房地產信托業(yè)務增長較快，部分房地產信托業(yè)務存在一定合規(guī)問題和風險隱患，需要引起高度重視。”

據媒體報道，此次監(jiān)管約談的公司包括江蘇省國際信托、萬向信托、興業(yè)信托、交銀國際信托、五礦信托、百瑞信托等。

有業(yè)內人士對記者表示：“被窗口指導的是房地產業(yè)務規(guī)模比較大或者比較激進的信托公司，目前業(yè)內有傳言10家信托公司被窗口指導，實際上可能遠不止10家。”

對于信托公司為何對房地產業(yè)務難以割舍的話題，有業(yè)內人士認為，信托公司的房地產業(yè)務收費遠高于其他業(yè)務。據前述信托公司房地產業(yè)務負責人透露：“目前業(yè)內的信托費率大致情況是，通道業(yè)務的年化大概是千分之一到千分之三；政信類項目是1.5%～2.5%；地產類項目則是2%～3%。”