近日，有消息傳出，遠(yuǎn)洋控股集團(tuán)有限公司計(jì)劃年內(nèi)剝離長(zhǎng)租公寓。而在此前不久，朗詩(shī)綠色集團(tuán)剛剛宣布，計(jì)劃剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自2018年杭州鼎家公寓、上海寓見(jiàn)公寓、北京昊園恒業(yè)、北京愛(ài)佳心儀等在內(nèi)的多家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)爆雷或跑路現(xiàn)象后，有近16家或大或小的長(zhǎng)租公寓品牌“陣亡”。

有數(shù)據(jù)估計(jì)，中國(guó)的租賃市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)萬(wàn)億，潛在空間巨大。不過(guò)，近兩年，在租金貸模式下，長(zhǎng)租公寓頻繁“爆雷”。因此，自2018年8月份開(kāi)始，北京、上海、浙江等多省市已開(kāi)展租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，不少銀行叫停了租金貸業(yè)務(wù)。如今來(lái)看，這確實(shí)扼住了公寓運(yùn)營(yíng)商的“命脈”。

業(yè)內(nèi)研究人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者透露，市場(chǎng)態(tài)度轉(zhuǎn)涼說(shuō)明這類(lèi)項(xiàng)目的資金回收周期是比較長(zhǎng)的，其實(shí)本質(zhì)上也是要求開(kāi)發(fā)商反思開(kāi)發(fā)的模式。長(zhǎng)租公寓從后續(xù)大的市場(chǎng)前景看，還是不錯(cuò)的，但確實(shí)要跳出房屋開(kāi)發(fā)的模式去研究，尤其是在租售同權(quán)等方面積極研究新動(dòng)向。

高熱需求催熱長(zhǎng)租公寓

“在這里住了兩年多了，租金比較穩(wěn)定，配套服務(wù)好也很齊全，而且公寓有統(tǒng)一的管理，比較安全。”租住在武漢（樓盤(pán)）一魔方公寓的一位用戶(hù)向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示。這棟魔方公寓外立面涂成橙色，其銷(xiāo)售經(jīng)理向長(zhǎng)江商報(bào)記者介紹，一共6層，共4000-5000平方米，100多間房，房間面積多在25-30平方米，月租在2700-2800元（包括水電、物業(yè)等全部費(fèi)用），長(zhǎng)租6個(gè)月起租，一年一簽。

這里原本是某集團(tuán)員工住宿，看中這里的交通優(yōu)勢(shì)和潛在的受眾人群，來(lái)自上海的魔方對(duì)原有產(chǎn)業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)者裝修，自開(kāi)業(yè)以來(lái)，入住率達(dá)到90%以上，目前只有4、5間空房。長(zhǎng)江商報(bào)記者看到，公寓每間房配有齊全家電，有不同的裝修風(fēng)格供租戶(hù)選擇。在一樓大廳，有門(mén)禁系統(tǒng)、自助售賣(mài)機(jī)和單獨(dú)的健身房。

此前，長(zhǎng)江商報(bào)記者實(shí)地探訪了武漢本土專(zhuān)業(yè)化住房租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)和外來(lái)品牌，發(fā)現(xiàn)交通便利、裝修時(shí)尚、自帶交流屬性的長(zhǎng)租公寓在90后人群中備受好評(píng)。

2016年2月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見(jiàn)》，其中提出建立租購(gòu)并舉的城鎮(zhèn)住房制度。之后，多部門(mén)相繼出臺(tái)了細(xì)化政策，包括北京、上海在內(nèi)的全國(guó)9城也相繼發(fā)布了各自的政策。

可以看到，長(zhǎng)租公寓是租賃市場(chǎng)中的一個(gè)新興力量，也是產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)中處于風(fēng)口上的市場(chǎng)。

租金回報(bào)率僅1%-3%

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理公開(kāi)數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至目前，已經(jīng)有30余家長(zhǎng)租公寓累計(jì)融資已經(jīng)超過(guò)50億元人民幣。2017年，萬(wàn)科，朗詩(shī)、龍湖等多個(gè)房地產(chǎn)商加入到了長(zhǎng)租公寓的隊(duì)伍中，快速擴(kuò)張。

然而，擴(kuò)張速度與其利潤(rùn)并不成正比，2017、2018年，朗詩(shī)長(zhǎng)租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，兩年來(lái)總虧損則達(dá)到2.34億元。

投資周期長(zhǎng)、成本高、盈利難也是長(zhǎng)租公寓企業(yè)面臨的普遍問(wèn)題。武漢本土品牌“可遇公寓”，創(chuàng)始人佘福員在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示，“可遇”主要做集中公寓運(yùn)營(yíng)，目前略微盈利。分散合租公寓目前整體處于虧損狀態(tài)，主要原因是運(yùn)營(yíng)成本偏高，消費(fèi)升級(jí)下，分散合租房間難溢價(jià)。

克而瑞的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在長(zhǎng)租公寓盈利方面，目前國(guó)內(nèi)20個(gè)重點(diǎn)城市公寓租金回報(bào)率為1%-3%(一線城市低于2%)，低于辦公租金回報(bào)率4%-6%，且遠(yuǎn)低于國(guó)際公寓水平。

住房租賃專(zhuān)項(xiàng)債屢遭中止

由于政策支持，住房租賃專(zhuān)項(xiàng)債券開(kāi)始步入房企融資的舞臺(tái)。截至2018年底，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，共有7家房企發(fā)行了住房租賃專(zhuān)項(xiàng)債券，金額共計(jì)135.28億元。

然而進(jìn)入2018年下半年，情況急轉(zhuǎn)直下，房企和地產(chǎn)基金主導(dǎo)的住房租賃專(zhuān)項(xiàng)債屢屢遭監(jiān)管層中止或終止，如花樣年50億元的住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券宣告終止，中城聯(lián)盟住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券在12月份中止，新歐鵬擬發(fā)行的20億元專(zhuān)項(xiàng)債券也遭到中止。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，今年上半年出現(xiàn)了至少三家房企長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)困難的現(xiàn)象，當(dāng)然困難不等于倒閉，而更多是剝離企業(yè)項(xiàng)目和放緩?fù)顿Y，這也說(shuō)明未來(lái)房企投資長(zhǎng)租公寓方面其實(shí)是需要警惕的，或者說(shuō)看好此類(lèi)產(chǎn)業(yè)前景，但是企業(yè)需要更為穩(wěn)健。