2019年上半年，市場(chǎng)環(huán)境給房企提出諸多挑戰(zhàn)，如今，賽程過(guò)半，有人竹杖芒鞋輕勝馬，也有人路漫漫而上下求索。

當(dāng)初立下的flag，房企完成情況如何？為探究這一答案，和訊房產(chǎn)以克爾瑞研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的2019年上半年全口徑銷售額前50房企作為研究對(duì)象，根據(jù)克爾瑞提供的上半年銷售數(shù)據(jù)及房企公開(kāi)的2019年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，通過(guò)計(jì)算得出上半年銷售目標(biāo)完成率，并對(duì)該指標(biāo)進(jìn)行排名。需要特別指出的是，其中包括中梁控股、華夏幸福等在內(nèi)的9家房企2019年銷售目標(biāo)不可得，綠城中國(guó)則設(shè)置了1800億考核版目標(biāo)及2000億爭(zhēng)取版目標(biāo)，此外龍光地產(chǎn)、佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)均為權(quán)益銷售數(shù)據(jù)及目標(biāo)。

按照以往房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律，帶動(dòng)銷售發(fā)力的傳統(tǒng)旺季金九銀十在下半年，上半年銷售完成率四成以上在很大程度上能夠提前鎖定勝局，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，在政策趨緊，市場(chǎng)冷靜的情況下，多數(shù)房企這場(chǎng)半年考中交上“及格卷”，不過(guò)，在房地產(chǎn)周期逐漸被熨平，市場(chǎng)行情尚不明朗的下半年，房企最終能否如愿交上滿意答卷仍充滿變數(shù)。

根據(jù)榜單，在可得目標(biāo)完成率的41家房企中，15家房企全年業(yè)績(jī)完成過(guò)半，目標(biāo)完成率在40%-50%的房企占據(jù)多數(shù)，達(dá)20家，還有6家房企完成率不及四成。盡管綠城中國(guó)劃定了雙重標(biāo)準(zhǔn)線，根據(jù)克爾瑞銷售數(shù)據(jù)，目標(biāo)完成率也僅為24.77%-27.53%，排名墊底，也是完成率唯一不足三成的房企。

超六成房企目標(biāo)完成率未過(guò)半 綠城墊底

在這份榜單中，銷售完成率未過(guò)半的房企有26家，其中，完成率在40%-50%的房企為20家，仍有6家房企完成率不足四成，分別是佳兆業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)、祥生地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)(000732)及綠城中國(guó)。值得一提的是，泰禾集團(tuán)以30.4%的完成率處于危險(xiǎn)邊緣，而綠城中國(guó)完成率則未達(dá)三成，排名墊底。

數(shù)據(jù)顯示，今年公布銷售目標(biāo)企業(yè)平均目標(biāo)增長(zhǎng)率僅為19.2%，較2018年降低24.8個(gè)百分點(diǎn)，如此來(lái)看，房企上半年銷售情況普遍不及去年同期。

事實(shí)上，2018年綠城中國(guó)的業(yè)績(jī)就表現(xiàn)得差強(qiáng)人意，凈利潤(rùn)遭腰斬，且未完成1600億的業(yè)績(jī)目標(biāo)。即便如此，在業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城行政總裁張亞?wèn)|卻將2019年銷售目標(biāo)定為沖刺2000億元，對(duì)此，張亞?wèn)|頗有信心：“能完成的概率比較大。”然而，從上半年實(shí)現(xiàn)情況來(lái)看，綠城的銷售進(jìn)展并不順利。

而在排名靠后的綠城中國(guó)和泰禾身上其實(shí)還存在一大共性，即擅長(zhǎng)做頂級(jí)豪宅，并以高端項(xiàng)目居多，以綠城中國(guó)為例，2018年銷售均價(jià)達(dá)25455元/㎡，處于行業(yè)偏高水平。但不能回避的是，在經(jīng)濟(jì)不景氣，史上最嚴(yán)調(diào)控，供應(yīng)增加，需求下滑等多重客觀因素影響下，勢(shì)必會(huì)對(duì)去化帶來(lái)直接的影響。不過(guò)，按照張亞?wèn)|預(yù)計(jì)，2019年項(xiàng)目去化達(dá)69%即可實(shí)現(xiàn)2000億年度銷售目標(biāo)。而在2018年，綠城中國(guó)投資項(xiàng)目整體去化率為68%，2017年更是高達(dá)72%。

五強(qiáng)新故事 保利發(fā)力 融創(chuàng)保守

如今，碧萬(wàn)恒融保的行業(yè)龍頭位置難以撼動(dòng)，不過(guò)，仔細(xì)觀察五家企業(yè)，看似穩(wěn)定的行業(yè)位置下，其實(shí)也在演繹新的故事。

榜單顯示，目標(biāo)完成率在銷售金額排名順序未發(fā)生變化的碧萬(wàn)恒之間出現(xiàn)細(xì)微分化，萬(wàn)科以54.2%的完成率位居榜單第三，同樣，碧桂園目標(biāo)完成也擦線過(guò)半，恒大上半年銷售業(yè)績(jī)未完成全年目標(biāo)的一半，為47.1%，位居榜單第20名。

實(shí)際上，自去年宣布“提質(zhì)控速”以來(lái)，碧桂園的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)開(kāi)始趨緩，2019上半年獲得銷售額3895.4億元，同比下滑約5.5%，與第二名萬(wàn)科的差距縮小至500億左右。另一方面，在“活下去”的危機(jī)感驅(qū)使下，萬(wàn)科從未放棄對(duì)規(guī)模的追求，在近日召開(kāi)的萬(wàn)科股東大會(huì)上，總裁祝九勝在對(duì)行業(yè)未來(lái)存在的挑戰(zhàn)和不確定性一番分析后提到，萬(wàn)科將繼續(xù)鞏固開(kāi)發(fā)即售業(yè)務(wù)基本盤(pán)，預(yù)計(jì)2019年新開(kāi)工面積達(dá)3609萬(wàn)平方米。

五強(qiáng)之中更明顯的分化則來(lái)自于保利和融創(chuàng)。在融創(chuàng)連續(xù)兩年穩(wěn)坐行業(yè)第4名之后，如今最新戰(zhàn)況是，保利以2501.05億銷售額領(lǐng)先融創(chuàng)，同時(shí)，在目標(biāo)完成率上，保利達(dá)50%，而對(duì)取得2139億成績(jī)的融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，完成情況并不樂(lè)觀，僅38.9%，在41家房企中居第37位，對(duì)比懸殊。

在喊出重回行業(yè)前三之后，保利絲毫不掩飾對(duì)于規(guī)模的渴望，這一點(diǎn)在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)得淋漓至盡。今年以來(lái)，保利在全國(guó)土地市場(chǎng)頻頻出手，前5月，保利拿地金額達(dá)350億元，拿地金額占銷售金額比重19%，累計(jì)新增30個(gè)項(xiàng)目，6月份，從中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)來(lái)看，保利的身影出現(xiàn)在全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10的拿地房企名單中。

另一邊，則是在2018年業(yè)績(jī)會(huì)上提出“要小心一點(diǎn)”的融創(chuàng)。雖然在保利的發(fā)力下，融創(chuàng)暫失行業(yè)第四位置，但截至去年末，2.56億平方米的土地儲(chǔ)備，及3.55萬(wàn)億元總貨值也為融創(chuàng)下半場(chǎng)的規(guī)模競(jìng)賽提供了充足糧草。保利和融創(chuàng)之間，注定還會(huì)有更多故事。

中小房企全力以赴規(guī)模競(jìng)賽

一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，榜單中有8家房企業(yè)績(jī)目標(biāo)并未過(guò)千億，而在目標(biāo)完成率過(guò)半的房企中，除去龍頭房企和加速奔跑的規(guī)模房企外，有4家預(yù)期業(yè)績(jī)目標(biāo)不足千億的小型房企，它們是中駿集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、龍光集團(tuán)和首創(chuàng)置業(yè)，并分別以55.5%、53.7%、52.72%、50.7%位列榜單第2、4、6、11位，其余四家小型房企完成率也在四成左右。

有規(guī)模才有江湖地位,有江湖地位才有話語(yǔ)權(quán)。市場(chǎng)份額進(jìn)一步集中，中小型房企面臨的壓力不言而喻，持續(xù)保持銷售大幅增長(zhǎng)已經(jīng)成為中小房企抵御被淘汰命運(yùn)的護(hù)身符。

以中駿集團(tuán)為例，2018年，中駿集團(tuán)合約銷售額514億元，實(shí)現(xiàn)了同比超50%的高速增長(zhǎng)，完成去年全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。2019年，中駿集團(tuán)給出的銷售目標(biāo)是700億，目標(biāo)增長(zhǎng)率達(dá)40%，遠(yuǎn)高于行業(yè)均值。對(duì)于這一目標(biāo)，中駿集團(tuán)董事局主席黃朝陽(yáng)認(rèn)為完全有信心實(shí)現(xiàn)。

實(shí)際上，中駿地產(chǎn)一直堅(jiān)持穩(wěn)健擴(kuò)張，從和訊房產(chǎn)獨(dú)家發(fā)布的《資色·榜單丨2018年上市房企成長(zhǎng)潛力榜單TOP50》中，中駿集團(tuán)拿地金額占比為44.4%，成長(zhǎng)力排名25位，在中小房企行列中表現(xiàn)不俗。因此，業(yè)內(nèi)人士表示，雖然對(duì)外釋放的目標(biāo)為700億，但距離躋身千億陣營(yíng)已經(jīng)不遠(yuǎn)。

此外，排名靠前的越秀地產(chǎn)及龍光集團(tuán)的大本營(yíng)均位于珠三角，且在粵港澳擁有豐沛土儲(chǔ)。以龍光地產(chǎn)為例，截至去年底土地總貨值達(dá)到6520億元，其中粵港澳大灣區(qū)占比82%；土儲(chǔ)總建筑面積逾3600萬(wàn)平方米，其中粵港澳大灣區(qū)占比62.3%。2018年新增的近750萬(wàn)平方米土儲(chǔ)建筑面積中，約500萬(wàn)位于粵港澳大灣區(qū)。

可以預(yù)見(jiàn)，受益于粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展紅利，越秀地產(chǎn)及龍光集團(tuán)的規(guī)模發(fā)展仍具備想象空間。