自2016年6月國務院推出了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》開始，就拉開了我國全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場的序幕。此后在政策的推動下，各大房企紛紛布局長租公寓。據不完全統(tǒng)計TOP30房企中，已進軍或表示將布局長租公寓的房企已達到了近20家，可見長租公寓已成為了房企布局多元業(yè)務的一個主要趨勢之一。

01萬科、龍湖、旭輝等已形成一定規(guī)模

目前從房企布局長租公寓的情況來看，萬科、招商于各房企中布局時間較早，且已形成了一定的長租規(guī)模；此外龍湖、旭輝等于2017年前開始布局長租領域，發(fā)展也十分迅速。據易居企業(yè)集團·克而瑞、中國飯店協會、東方證券聯合出品的2017年度《中國租賃住宅行業(yè)白皮書》，截止到2017年底，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別位列長租公寓管理規(guī)模行業(yè)前三。2018年6月，萬科在租賃住房領域已累計獲取房間數超16萬間、開業(yè)超4萬間，為房企中當之無愧的規(guī)模冠軍，郁亮還表示未來三年希望萬科長租公寓還能繼續(xù)保持中國第一。此外龍湖方面，截至2018年8月龍湖冠寓于全國20余個城市擁有在運營房源數2萬余間；而旭輝領寓截止2018年3月也已布局16個城市，擁有簽約公寓數超2萬間。

從這些房企的城市布局來看，萬科、招商主要布局深耕深圳、廣州兩地，其中以萬科為例，據不完全統(tǒng)計截止2018年12月萬科于廣州共有項目數約30家；深圳擁有項目數約20家，兩城的項目數在各城市中處于領先位置。此外萬科還推出了“萬村計劃”和“聯手國企”等戰(zhàn)略，其中“萬村計劃”旨在深圳多個區(qū)域的城中村開啟整租及改造運營工作；而“聯手國企”則指與土地和政策支持的地方性國企合作。通過地方國企拿租賃地塊，萬科運營的方式，以擴張自身長租規(guī)模。如2018年10月，萬科就與上海閔房合作，落地閔房泊寓莘莊疏影店，提供房源數572套。

而龍湖、旭輝則將華東地區(qū)作為了主要戰(zhàn)場，其中以龍湖為例，截止2018年12月龍湖于上海已擁有項目數量20余家，在各城市中遙遙鄰先。此外上海冠寓負責人還曾表示，不久的將來上海冠寓的銷售份額計劃占到整個龍湖冠寓的30%左右，并爭做上海長租公寓的前三甲。整體來看，這類企業(yè)已初步完成了長租公寓的全國布局，并逐步向城市深耕的階段轉變，從而在熱點一二線城市搶占更多的市場份額，以賺取更多利潤。

02碧桂園、保利等發(fā)起規(guī)模沖刺

雖然目前一部分房企已擁有了一定的規(guī)模優(yōu)勢，但近期不少房企在宣布進軍長租公寓的同時，也都提出了短期發(fā)展目標，未來房企布局長租公寓的排名也或將面臨重新洗牌，這類規(guī)模沖刺的房企中以碧桂園、保利、中駿等為代表。

其中以碧桂園的目標最為宏大，碧桂園于2017年底才正式布局長租公寓，并推出了BIG+碧家國際社區(qū)，定位為城市夢想充電站。雖然布局時間并不算早，但碧桂園計劃到2020年將建設100萬套長租公寓，其中40萬套自主開發(fā)，60萬套靠創(chuàng)新模式拓展。截至2019年1月10日，“BIG+碧家國際社區(qū)”已布局全國18個城市，分別為北京、上海、廣州、深圳、武漢、長沙、東莞、天津、杭州、重慶、廈門、成都、蘇州、大連、肇慶、佛山、惠州、常州，其中包括已開業(yè)門店30個；已開業(yè)及已獲取項目的整體規(guī)模已突破4萬。

除碧桂園外，保利在長租公寓方面也提出了較高的目標要求。事實上，保利發(fā)展早于2015年7月就與優(yōu)客逸家合作，推出了UOKO公寓。2018年8月，保利發(fā)展旗下公寓租賃業(yè)務的專業(yè)運營公司——保利公寓管理有限公司成立，并推出了小n、N+等品牌線，標志了保利正式進軍長租公寓領域。截止2018年8月，保利公寓已有十余個在營項目，管理與儲備房源達一萬余間。保利計劃2020年企業(yè)的公寓管理規(guī)模將達30萬間，從而成為國內領軍的租賃住房投資運營商。

碧桂園、保利這一類房企雖然布局時間較晚，但在未來的規(guī)模上提出了更高的要求。這類企業(yè)通過未來規(guī)模擴張后的規(guī)模效應使得邊際成本下降，從而為企業(yè)帶來更多的利潤空間；此外規(guī)模的擴張也有利于品牌影響力，從而帶來更多的品牌溢價。

03房企試水長租方法各有不同

除此之外，還有一部分的企業(yè)仍處于長租業(yè)務的起步階段，這類企業(yè)如中海、美的、融創(chuàng)等等；還有一些企業(yè)雖然目前沒有項目推出，但已明確表示將會試水長租公寓業(yè)務，這類企業(yè)如福晟、時代、禹洲等等。

值得注意的是，在具體的做法上這些房企也不盡相同，如花樣年主要是從養(yǎng)老領域著手，目前正從自有物業(yè)的改造來嘗試長租業(yè)務；北辰則是從復合地產的角度出發(fā)，以地產為載體，結合多種產業(yè)，其中不排除長租公寓；正榮主要是為了盤活存量資產；融創(chuàng)則從“不走量、做高端”的角度出發(fā)。不同的出發(fā)點，也將為其未來的長租公寓在特性上產生較大的區(qū)別。

雖然大部分房企都十分看好長租市場，但仍有少數企業(yè)對市場存在敬畏心理。如目前已成立長租公寓管理中心的新城控股，其副總裁歐陽捷就曾表示，長租公寓目前還不是風口，而是風輕，仍需要多看和謹慎。還有一些企業(yè)則明確表示暫時沒有系統(tǒng)性地方案涉足長租領域，如富力地產。事實上，目前長租公寓雖受政策扶持，但對于大多數從未有涉足的企業(yè)而言仍是具有一定挑戰(zhàn)性的領域。一方面長租公寓會占用企業(yè)大量的資金沉淀，對企業(yè)的財務能力有一定要求；此外長租公寓要做出利潤，也更考驗企業(yè)的長期運營能力。

整體來看，目前房企的長租公寓布局已進入白熱化階段，其中萬科、龍湖、旭輝、招商等房企在規(guī)模上暫時處于領先，而碧桂園、保利等則奮起直追，有望趕超前列，可見未來的長租公寓規(guī)模之爭也將愈發(fā)激烈。但長遠來看，在做大長租公寓規(guī)模的同時，也更應兼顧軟實力，如何提高運營能力，如何進行成本管控，如何維護好品牌形象等也都將為長租公寓制勝的關鍵。