在持續(xù)的樓市調(diào)控影響下，全國(guó)樓市繼續(xù)降溫。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局14日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積、房企到位資金等多指標(biāo)增速持續(xù)回落，房企購(gòu)地面積降幅繼續(xù)擴(kuò)大。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房企到位資金增速在連續(xù)3個(gè)月回落后，創(chuàng)出年內(nèi)新低；銷(xiāo)售面積增速已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月為負(fù)。

值得注意的是，在眾多指標(biāo)增速下降的同時(shí)，銷(xiāo)售指標(biāo)增速有所反彈，這是否意味著銷(xiāo)售回暖了呢？

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，1-7月份，銷(xiāo)售指標(biāo)增幅出現(xiàn)無(wú)序的小幅波動(dòng)，可能是因?yàn)榻衲瓴糠殖鞘?ldquo;小陽(yáng)春”后的簽約數(shù)據(jù)滯后，再加上每年7月屬于銷(xiāo)售傳統(tǒng)淡季，在低基數(shù)上的增速反彈，難以支撐銷(xiāo)售回暖的判斷，市場(chǎng)仍處在降溫過(guò)程中。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下半年各地調(diào)控政策松綁的可能性微乎其微，房企融資環(huán)境還在持續(xù)收緊，全國(guó)樓市還將持續(xù)降溫，房企的資金壓力將加劇，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)將整體保持穩(wěn)中有降，多項(xiàng)指標(biāo)增速將有所回落。

開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)年內(nèi)新低

首先從投資指標(biāo)來(lái)看，1—7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資72843億元，同比增長(zhǎng)10.6%，增速比1—6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。這是該指標(biāo)連續(xù)第3個(gè)月增速回落，并創(chuàng)年內(nèi)新低。

1—7月份，房屋新開(kāi)工面積125716萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.5%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；

1—7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積9761萬(wàn)平方米，同比下降29.4%，降幅比1—6月份擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4795億元，同比下降27.6%，降幅與1-6月份持平�！�

對(duì)于投資指標(biāo)增速回落的原因，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，主要有三個(gè)因素，一是房企購(gòu)地積極性略受限制，尤其是部分城市近期土地市場(chǎng)管控比較嚴(yán)厲，穩(wěn)地價(jià)導(dǎo)向下房企拿地更趨理性；二是部分房企的新開(kāi)工等節(jié)奏略有放緩，這和近期資金面收緊，尤其是銀行貸款管控等因素有關(guān)系；三是和房企的預(yù)期有關(guān)，在市場(chǎng)下行預(yù)期下，房企更多會(huì)強(qiáng)調(diào)降價(jià)促銷(xiāo)和回籠資金，而在投資端相對(duì)會(huì)更加趨于保守。

諸葛找房副總裁苑承建也認(rèn)為，政策環(huán)境保持調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)、放松預(yù)期落空，熱點(diǎn)城市政策不斷收緊，金融政策收緊導(dǎo)致房企融資進(jìn)一步承壓，同時(shí)銷(xiāo)售趨冷，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期逐漸變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資預(yù)期進(jìn)一步降低，土地購(gòu)置面積同比下降29.4%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大，新開(kāi)工面積增速開(kāi)始下降，特別是住宅新開(kāi)工面積增速下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)回落。

銷(xiāo)售面積增速連續(xù)7個(gè)月為負(fù)

從銷(xiāo)售指標(biāo)看，1—7月份，商品房銷(xiāo)售面積88783萬(wàn)平方米，同比下降1.3%，降幅比1—6月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額83162億元，同比增長(zhǎng)6.2%，增速加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。在連續(xù)兩個(gè)月增速回落后，銷(xiāo)售指標(biāo)增速有所反彈，不過(guò)，從銷(xiāo)售面積指標(biāo)來(lái)看，已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。

對(duì)于銷(xiāo)售指標(biāo)增速的反彈，苑承建認(rèn)為，從全國(guó)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，7月份市場(chǎng)略有回暖，銷(xiāo)售面積降幅收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售金額增速提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，7月單月住宅銷(xiāo)售單價(jià)環(huán)比上漲近200元/平方米，漲幅達(dá)到2.5%。從區(qū)域情況來(lái)看，東中西部以及東部銷(xiāo)售均出現(xiàn)回回暖跡象。這突顯出7月30日中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”以及“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”定調(diào)的重要性和必要性。

不過(guò)，對(duì)于市場(chǎng)回暖的說(shuō)法，中泰證券研究所政策組負(fù)責(zé)人楊暢并不認(rèn)同。“由于每年7月屬于房地產(chǎn)銷(xiāo)售傳統(tǒng)淡季，在低基數(shù)上的增速回升，難以支撐銷(xiāo)售回暖的判斷，后續(xù)走勢(shì)仍待觀察。”他說(shuō)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也認(rèn)為，本月銷(xiāo)售指標(biāo)的反彈屬于無(wú)序的小幅波動(dòng)，原因可能是今年部分城市“小陽(yáng)春”的簽約數(shù)據(jù)滯后的現(xiàn)象，比如“小陽(yáng)春”中有些人可能五六月份下的定金，簽約數(shù)據(jù)滯后一些，反映在七月份了，但是市場(chǎng)整體仍處降溫階段。

房企到位資金情況繼續(xù)惡化

再來(lái)看資金指標(biāo)，1—7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金99800億元，同比增長(zhǎng)7.0%，增速比1—6月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。這是該指標(biāo)連續(xù)第3個(gè)月增速回落。

“房企的資金面主要跟銷(xiāo)售和融資有關(guān)，目前，銷(xiāo)售總金額保持低位增長(zhǎng)，沒(méi)有改善，而近期房企的包括銀行貸款、信托貸款、海外發(fā)債等各種融資渠道都收緊了，這兩個(gè)因素就導(dǎo)致房企的資金來(lái)源增速也在低位徘徊。”楊紅旭說(shuō)。

易居研究院研究員沈昕指出，1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)7%，增速連續(xù)3個(gè)月回落；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速超過(guò)企業(yè)到位資金同比增速3.6個(gè)百分點(diǎn)，房企資金壓力較大。

對(duì)于下半年的市場(chǎng)形勢(shì)，沈昕認(rèn)為，7.30政治局會(huì)議首次明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，體現(xiàn)了中央控制房?jī)r(jià)上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。央行隨后發(fā)布消息稱(chēng)，要求保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。近日，銀保監(jiān)會(huì)決定在32個(gè)城市開(kāi)展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)檢查工作，重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理、信貸資金被挪用流向房地產(chǎn)領(lǐng)域、同業(yè)和表外業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)(000736)業(yè)務(wù)有關(guān)違規(guī)行為。綜合考慮這些情況，預(yù)計(jì)下半年各地調(diào)控政策松綁的可能性微乎其微，房企融資環(huán)境還在持續(xù)收緊，全國(guó)樓市還將持續(xù)降溫，房企的資金壓力將加劇，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)將整體保持穩(wěn)中有降，多項(xiàng)指標(biāo)增速將有所回落。