時(shí)間過(guò)得很快， 2019年還剩最后三個(gè)月。最近這段時(shí)間以來(lái)，經(jīng)常有人問(wèn)筆者，最后這三個(gè)月樓市有沒(méi)有可能出現(xiàn)松綁呢？筆者認(rèn)為，大家之所以會(huì)產(chǎn)生這樣的疑問(wèn)，自然是因?yàn)橛欣�可循。有印象的朋友�?yīng)該都知道，去年年底樓市曾經(jīng)出現(xiàn)了一次短暫的松綁跡象，以菏澤取消限售拉開(kāi)帷幕，隨后廣州、珠海等地也松綁了限購(gòu)，這種松動(dòng)現(xiàn)象一直延續(xù)到 2019年第二季度，期間土地市場(chǎng)甚至還迎來(lái)了一波回暖勢(shì)頭，當(dāng)時(shí)不少人都認(rèn)為樓市可能要松綁了。

但是，從今年二季度末開(kāi)始，樓市調(diào)控再次收緊，蘇州、大連、合肥等城市紛紛加碼升級(jí)了調(diào)控政策，最關(guān)鍵的是國(guó)家一錘定音，明確不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。按這種趨勢(shì)，筆者認(rèn)為，最后三個(gè)月樓市出現(xiàn)松動(dòng)的可能性很小，而且從長(zhǎng)期看，全面松綁的可能性也不大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入到了“轉(zhuǎn)向期”，目前除限購(gòu)、限售、限貸等政策以外，房地產(chǎn)市場(chǎng)又迎來(lái)三大新規(guī)落地，這意味著短期調(diào)控正在向長(zhǎng)效機(jī)制加快轉(zhuǎn)向和過(guò)渡，未來(lái)調(diào)控或?qū)⒊蔀槌�態(tài)化。

第一、隨著樓市降溫和房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，房地產(chǎn)進(jìn)入“轉(zhuǎn)向期”，調(diào)控重點(diǎn)正從限購(gòu)、限售等轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，目前全國(guó) 9地相繼出臺(tái)租賃新規(guī)。

過(guò)去三年，租房市場(chǎng)一直都是關(guān)注的重點(diǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入 2019年以來(lái)，租賃相關(guān)政策已經(jīng)發(fā)布了 30多次，陜西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長(zhǎng)春、南寧等 9地相繼出臺(tái)了租賃新規(guī)，內(nèi)容涉及增加租賃房源供給，整治租賃機(jī)構(gòu)亂象，建立租金管控制度等等。比如，深圳就對(duì)租金漲幅進(jìn)行了明確的限制，基本原則是年漲幅不超過(guò) 5%。合肥則出臺(tái)了全國(guó)最優(yōu)惠住房租賃稅費(fèi)政策，個(gè)人出租自有住房 3年內(nèi)按綜合征收率 0%征收， 3年后按綜合征收率 1%征收。

在筆者看來(lái)，目前房地產(chǎn)進(jìn)入了“轉(zhuǎn)向期”，從限購(gòu)、限貸等政策轉(zhuǎn)向重點(diǎn)發(fā)展租賃市場(chǎng)。長(zhǎng)期以來(lái)，租房群體一直相對(duì)弱勢(shì)，虛假房源、可選擇性少、隨意漲租都是常見(jiàn)問(wèn)題。如今， 9地相繼出臺(tái)租賃新規(guī)，恰恰是針對(duì)這些問(wèn)題的解決之道：一方面，試點(diǎn)都是一二線，這些城市人口不斷涌入，住房需求大，而且租金也高，隨著新規(guī)陸續(xù)出臺(tái)，租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定可期。另一方面，雖然租賃市場(chǎng)距離完善成熟還需時(shí)日，但調(diào)控的意圖和態(tài)度已經(jīng)十分清楚，所以期待調(diào)控松綁或者靠炒房賺錢(qián)的可以放棄了。

第二、 150個(gè)城市推進(jìn)網(wǎng)簽備案系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，這相當(dāng)于建立了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)，可以為未來(lái)房地產(chǎn)稅的進(jìn)一步推進(jìn)打下基礎(chǔ)。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，目前住建部正在牽頭制定全國(guó)統(tǒng)一的房屋交易網(wǎng)簽合同示范文本，合同內(nèi)容包括：房屋層數(shù)、面積、朝向、規(guī)劃用途、建成年份、臥室和衛(wèi)生間數(shù)量、土地性質(zhì)、使用年限等信息。截至目前，全國(guó)有 150個(gè)城市被納入這項(xiàng)工作范圍，而且北京、上海、廣州、深圳等已率先實(shí)現(xiàn)了全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。此外，國(guó)家稅務(wù)總局也明確表示， 2019年稅務(wù)部門(mén)將繼續(xù)強(qiáng)化與房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)作，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)簽備案信息、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享。

在筆者看來(lái)，房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)無(wú)疑是相當(dāng)于建立了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)，有助于在摸清房屋情況的基礎(chǔ)上，為精準(zhǔn)調(diào)控，尤其是監(jiān)測(cè)預(yù)警提供第一手材料。此外，網(wǎng)簽備案系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，很容易讓大家想到不動(dòng)產(chǎn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)登記，這說(shuō)明在不動(dòng)產(chǎn)登記制度下，房地產(chǎn)交易層面也出現(xiàn)了全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，尤其是稅務(wù)部門(mén)明確要推進(jìn)房屋網(wǎng)簽備案信息、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享，這基本可以看作是為房地產(chǎn)稅，甚至空置稅的推進(jìn)打基礎(chǔ)。當(dāng)然，網(wǎng)簽備案全國(guó)聯(lián)網(wǎng)最根本的還是要求數(shù)據(jù)真實(shí)，所以在一定程度上可以避免備案價(jià)與銷售價(jià)差距過(guò)大，起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。

第三、根據(jù)央行要求， 10月 8日起住房貸款利率將迎來(lái)“新變化”，這意味著在房住不炒的定位下，樓市或?qū)�徹底告別狂歡盛宴。

根據(jù)央行要求， 10月 8日起，住房貸款利率將以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的 LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，首套房貸款利率不低于相應(yīng)期限 LPR，二套房不低于相應(yīng)期限 LPR加 60個(gè)基點(diǎn)。其實(shí)，大家對(duì) LPR應(yīng)該不陌生了，此前央行宣布從 8月 20日起每月 20日將按新的報(bào)價(jià)機(jī)制發(fā)布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率 LPR，作為銀行發(fā)放貸款定價(jià)的主要參考，其中包括 1年期和 5年期以上兩個(gè)品種。面對(duì)新變化，對(duì)購(gòu)房者而言，最關(guān)心的肯定是 LPR將如何影響房貸利率，畢竟關(guān)乎買(mǎi)房成本。

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我們不妨先看看過(guò)去兩個(gè)月的報(bào)價(jià)情況。據(jù) 9月 20日?qǐng)?bào)價(jià)顯示， 1年期 LPR為 4.20%，比 8月的 4.25%降低 5個(gè)基點(diǎn)， 5年期以上則維持在 4.85%。以首套房為例，目前首套房貸利率普遍是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮 10%，即利率為 5.39%，所以這顯然高于公布的 LPR。但是，這是否意味著 LPR落地后，房貸利率會(huì)下降呢？筆者認(rèn)為，不要忘了很關(guān)鍵的一點(diǎn)，央行只是公布了統(tǒng)一要求的下限，具體到每個(gè)城市，還要因城施策。

不過(guò)，在筆者看來(lái)，即使因城施策， LPR或許也不會(huì)低于當(dāng)前的利率水平。目前北京已經(jīng)明確了房貸利率加點(diǎn)下限，即要求首套房貸利率在 LPR的基礎(chǔ)上上浮不低于 55個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率不低于 105個(gè)基點(diǎn)。以北京首套房為例，按 5年期以上 LPR計(jì)算，那么個(gè)人房貸利率浮動(dòng)的下限則為 5.4%，顯而易見(jiàn)， LPR與目前的貸款利率相差無(wú)幾。對(duì)此，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)曾直截了當(dāng)?shù)乇硎�，房貸利率不下降。在筆者看來(lái)，在調(diào)控繼續(xù)收緊的當(dāng)前，未來(lái)房貸利率不會(huì)明顯下降，對(duì)于一些熱點(diǎn)城市或者二套房而言，反而還有上升的可能。

總而言之，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)不缺少期待調(diào)控松綁的聲音，不時(shí)也會(huì)出現(xiàn)有一些調(diào)控松動(dòng)的城市出現(xiàn)，但就整體趨勢(shì)而言，房地產(chǎn)調(diào)控全面松綁的可能性并不是很大，恰恰相反，不僅限購(gòu)、限售等限制性措施不會(huì)放松，政策反而正在進(jìn)入“轉(zhuǎn)向期”，從短期調(diào)控加快轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效機(jī)制，這也讓目前處于糾結(jié)和觀望中的樓市緊繃之弦落地。

基于以上三大新消息來(lái)看，租房市場(chǎng)的發(fā)展正大力推進(jìn)，未來(lái)房地產(chǎn)稅的出臺(tái)也是板上釘釘，而在房住不炒和推動(dòng)脫虛向?qū)嵉谋尘跋�，防止資金違規(guī)甚至大量流入樓市仍然是長(zhǎng)期趨勢(shì)。因此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)向新的階段，狂歡盛宴的大幕正在徐徐落下，而且未來(lái)不排除還會(huì)有更多政策“組合拳”出臺(tái)，這些正在發(fā)生的和即將發(fā)生的變化都足以讓租客和剛需們安心，更足以讓炒房囤房客保持清醒了。