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“金九銀十”是房企的搶收季節(jié)，國(guó)慶七天長(zhǎng)假也為購(gòu)房者提供足夠看房、買房的時(shí)間。“這個(gè)國(guó)慶你會(huì)買房嗎”的調(diào)查還在朋友圈瘋傳，個(gè)人房貸利率新政卻讓不少購(gòu)房者表示擔(dān)憂。

個(gè)人房貸利率將按LPR調(diào)整

自2019年10月8日起，購(gòu)房貸款利率將按LPR調(diào)整。這個(gè)國(guó)慶放假回來(lái)，新購(gòu)房者將會(huì)發(fā)現(xiàn)，個(gè)人房貸利率將悄然發(fā)生變化。

新規(guī)規(guī)定，房貸利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。這個(gè)變動(dòng)的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率將可于每月20日（遇節(jié)假日順延）在中國(guó)人民銀行網(wǎng)站查詢。

新規(guī)規(guī)定，加點(diǎn)數(shù)值需要符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，將在整個(gè)合同期限內(nèi)固定不變。

由于掛鉤LPR，新版?zhèn)�人房貸利率將會(huì)是一個(gè)變動(dòng)的數(shù)字。這比前一版保持固定不變的4.9%貸款基準(zhǔn)利率更加自由靈活。

新規(guī)對(duì)首套房和二套房個(gè)人貸款利率都做了明確規(guī)定。

首套房個(gè)人貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，即不得低于LPR報(bào)價(jià)。二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

二套房新規(guī)準(zhǔn)則同樣適用于商業(yè)用房購(gòu)房貸款。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

購(gòu)房者在申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為一年。

重新定價(jià)時(shí)仍以當(dāng)月市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

新個(gè)人房貸利率“猛于虎”？

新規(guī)讓本就因調(diào)控而“緊張”的房地產(chǎn)行業(yè)再度承壓。不少購(gòu)房者也有所擔(dān)憂，個(gè)人房貸利率究竟是升了還是降了？

10月8日新政實(shí)施后的具體基準(zhǔn)定價(jià)將以9月20日公布的5年以上LPR 4.85%為基準(zhǔn)。這個(gè)定價(jià)比舊版基準(zhǔn)利率4.9%降低5個(gè)基點(diǎn)。

不考慮其它因素，新版比舊版利率降低了。

這個(gè)從一組數(shù)據(jù)也可以看出。據(jù)國(guó)泰君安期貨金融衍生品研究所數(shù)據(jù)，2019年7月全國(guó)首套房平均房貸利率5.44%，高于新政后4.85%定價(jià)。

二套平均房貸利率5.76%，也高于舊版規(guī)則下5.45%的二套定價(jià)利率。從這一點(diǎn)看，新版?zhèn)�人房貸利率是降了。

事實(shí)真的是這樣嗎？事實(shí)上，不同時(shí)間段，舊版房貸利率之間的差異也很大。與7月份利率上浮相比，各銀行在舊版利率4.9%基礎(chǔ)上打折現(xiàn)象也是業(yè)內(nèi)慣例。

銀行通常在4.9%基準(zhǔn)上給購(gòu)房者打個(gè)98折，這樣算下來(lái)優(yōu)惠下來(lái)的房貸利率是4.8%，比新版4.85%利率低了一點(diǎn)。

二套個(gè)人房貸利率要求在LPR基準(zhǔn)上上浮60個(gè)百分定，即不得低于5.45%，比舊版二套貸款利率5.39%高出6個(gè)基點(diǎn)。

基于這個(gè)層面講，新版房貸利率則又提升了。從上述分析也可以看出，不能簡(jiǎn)單粗暴得將兩者進(jìn)行“上升還是下降”對(duì)比。

新版房貸利率最大的意義是比舊版先進(jìn)。

舊版房貸利率缺點(diǎn)還是很多的。首先是其一層不變的基準(zhǔn)利率不符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。其次，舊版房貸利率的升降幅度太大，容易對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成過大刺激。

相較之下，新版房貸利率則溫和許多。其采用市場(chǎng)化的LPR傳導(dǎo)機(jī)制，以每個(gè)月貼近市場(chǎng)的基準(zhǔn)數(shù)字加點(diǎn)形式，來(lái)控制“漲跌幅”，對(duì)樓市刺激較為溫和，更符合“房住不炒”政策。

在LPR利率傳導(dǎo)下，房貸利率還可能下降嗎？

以“房住不炒”為原則，新房貸利率不再像以前一樣“一刀切”。新政倡導(dǎo)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不同地區(qū)、不同時(shí)間，甚至不同客戶間的房貸利率都將有所差別。

這個(gè)初衷與房地產(chǎn)行業(yè)“因城施策”調(diào)控政策相得益彰。“因城施策”是指根據(jù)城市屬性，區(qū)分一線、二線等幾線城市采取不同的房?jī)r(jià)，制訂不同的房地產(chǎn)政策。

雖然新政對(duì)房貸利率有所規(guī)定，但央行也授權(quán)人行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，確定轄區(qū)內(nèi)房貸利率加點(diǎn)下限。

這意味著，房貸利率的加點(diǎn)下限并非是一成不變的。未來(lái)各地將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化和LPR波動(dòng)情況，調(diào)整個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

國(guó)泰君安研報(bào)認(rèn)為，“因城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策將導(dǎo)致各地加點(diǎn)不一樣。在新政出臺(tái)后，各地新增個(gè)貸利率將會(huì)有升有降，整體預(yù)計(jì)維持穩(wěn)定。

隨著全球經(jīng)濟(jì)增速下行壓力的加大以及降息周期的開始，未來(lái)央行將通過下調(diào)MFL利率等政策工具引導(dǎo)LPR價(jià)格重心逐步下移，進(jìn)而傳導(dǎo)至房貸利率，帶動(dòng)房貸利率的逐步下行。

雖然利率有下行可能，但可以明確的是，LPR傳導(dǎo)機(jī)制下，房貸利率被設(shè)定下線，因而不會(huì)出現(xiàn)明顯下降。還是那句話，房貸利率即使千變?nèi)f化，都只是樓市維穩(wěn)的手段而已。