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“金九銀十”是房企的搶收季節(jié)，國慶七天長假也為購房者提供足夠看房、買房的時間。“這個國慶你會買房嗎”的調(diào)查還在朋友圈瘋傳，個人房貸利率新政卻讓不少購房者表示擔憂。

個人房貸利率將按LPR調(diào)整

自2019年10月8日起，購房貸款利率將按LPR調(diào)整。這個國慶放假回來，新購房者將會發(fā)現(xiàn)，個人房貸利率將悄然發(fā)生變化。

新規(guī)規(guī)定，房貸利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。這個變動的貸款市場報價利率將可于每月20日（遇節(jié)假日順延）在中國人民銀行網(wǎng)站查詢。

新規(guī)規(guī)定，加點數(shù)值需要符合全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求。加點數(shù)值一旦確定，將在整個合同期限內(nèi)固定不變。

由于掛鉤LPR，新版?zhèn)�人房貸利率將會是一個變動的數(shù)字。這比前一版保持固定不變的4.9%貸款基準利率更加自由靈活。

新規(guī)對首套房和二套房個人貸款利率都做了明確規(guī)定。

首套房個人貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，即不得低于LPR報價。二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

二套房新規(guī)準則同樣適用于商業(yè)用房購房貸款。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

購房者在申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為一年。

重新定價時仍以當月市場報價利率為定價基準。利率重定價周期及調(diào)整方式應在貸款合同中明確。

新個人房貸利率“猛于虎”？

新規(guī)讓本就因調(diào)控而“緊張”的房地產(chǎn)行業(yè)再度承壓。不少購房者也有所擔憂，個人房貸利率究竟是升了還是降了？

10月8日新政實施后的具體基準定價將以9月20日公布的5年以上LPR 4.85%為基準。這個定價比舊版基準利率4.9%降低5個基點。

不考慮其它因素，新版比舊版利率降低了。

這個從一組數(shù)據(jù)也可以看出。據(jù)國泰君安期貨金融衍生品研究所數(shù)據(jù)，2019年7月全國首套房平均房貸利率5.44%，高于新政后4.85%定價。

二套平均房貸利率5.76%，也高于舊版規(guī)則下5.45%的二套定價利率。從這一點看，新版?zhèn)�人房貸利率是降了。

事實真的是這樣嗎？事實上，不同時間段，舊版房貸利率之間的差異也很大。與7月份利率上浮相比，各銀行在舊版利率4.9%基礎上打折現(xiàn)象也是業(yè)內(nèi)慣例。

銀行通常在4.9%基準上給購房者打個98折，這樣算下來優(yōu)惠下來的房貸利率是4.8%，比新版4.85%利率低了一點。

二套個人房貸利率要求在LPR基準上上浮60個百分定，即不得低于5.45%，比舊版二套貸款利率5.39%高出6個基點。

基于這個層面講，新版房貸利率則又提升了。從上述分析也可以看出，不能簡單粗暴得將兩者進行“上升還是下降”對比。

新版房貸利率最大的意義是比舊版先進。

舊版房貸利率缺點還是很多的。首先是其一層不變的基準利率不符合市場發(fā)展規(guī)律。其次，舊版房貸利率的升降幅度太大，容易對房地產(chǎn)市場造成過大刺激。

相較之下，新版房貸利率則溫和許多。其采用市場化的LPR傳導機制，以每個月貼近市場的基準數(shù)字加點形式，來控制“漲跌幅”，對樓市刺激較為溫和，更符合“房住不炒”政策。

在LPR利率傳導下，房貸利率還可能下降嗎？

以“房住不炒”為原則，新房貸利率不再像以前一樣“一刀切”。新政倡導落實房地產(chǎn)市場長效管理機制，不同地區(qū)、不同時間，甚至不同客戶間的房貸利率都將有所差別。

這個初衷與房地產(chǎn)行業(yè)“因城施策”調(diào)控政策相得益彰。“因城施策”是指根據(jù)城市屬性，區(qū)分一線、二線等幾線城市采取不同的房價，制訂不同的房地產(chǎn)政策。

雖然新政對房貸利率有所規(guī)定，但央行也授權(quán)人行省一級分支機構(gòu)指導各省級市場利率定價自律機制，確定轄區(qū)內(nèi)房貸利率加點下限。

這意味著，房貸利率的加點下限并非是一成不變的。未來各地將根據(jù)房地產(chǎn)市場變化和LPR波動情況，調(diào)整個人住房貸款利率加點下限。

國泰君安研報認為，“因城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策將導致各地加點不一樣。在新政出臺后，各地新增個貸利率將會有升有降，整體預計維持穩(wěn)定。

隨著全球經(jīng)濟增速下行壓力的加大以及降息周期的開始，未來央行將通過下調(diào)MFL利率等政策工具引導LPR價格重心逐步下移，進而傳導至房貸利率，帶動房貸利率的逐步下行。

雖然利率有下行可能，但可以明確的是，LPR傳導機制下，房貸利率被設定下線，因而不會出現(xiàn)明顯下降。還是那句話，房貸利率即使千變?nèi)f化，都只是樓市維穩(wěn)的手段而已。