太保斥資超過(guò)150億元拿下新天地稀缺地塊并開(kāi)建全球企業(yè)總部的消息近日在業(yè)內(nèi)引起關(guān)注。而這背后，是險(xiǎn)企對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的鐘情。

第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)半年報(bào)信息統(tǒng)計(jì)，截至今年上半年末，五大A股上市險(xiǎn)企的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)864億元，在去年末同比增長(zhǎng)近12%的基礎(chǔ)上再次微漲2%。

“不動(dòng)產(chǎn)向來(lái)都是險(xiǎn)企布局的重點(diǎn)，一方面隨著險(xiǎn)企規(guī)模的增大需要更多的自用性辦公樓，一方面在險(xiǎn)資投資方面，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)較高的收益率對(duì)保險(xiǎn)資金的保值增值無(wú)疑是非常不錯(cuò)的品種。”一名大型險(xiǎn)企高管對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

險(xiǎn)企投資不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)作頻頻

中國(guó)太保旗下太保壽險(xiǎn)于2018年和瑞安房地產(chǎn)及上海永業(yè)集團(tuán)組成的聯(lián)合體成功競(jìng)得的上海新天地太平橋板塊近日正式開(kāi)工，這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)將以建設(shè)中國(guó)太保全球新總部大樓為目標(biāo)。

根據(jù)太保壽險(xiǎn)之前的公告，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額為195億元，其中太保壽險(xiǎn)出資152.85億元，包括對(duì)項(xiàng)目公司持股70%的98.35億元出資款及54.5億元的股東借款，投資性質(zhì)為以股權(quán)方式購(gòu)置自用性房地產(chǎn)。

“該項(xiàng)目是中國(guó)太保轉(zhuǎn)型2.0服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要標(biāo)志，將優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債配置，賦能保險(xiǎn)業(yè)務(wù)一線。”中國(guó)太保董事長(zhǎng)孔慶偉表示。

事實(shí)上，險(xiǎn)企近年來(lái)都非常鐘情不動(dòng)產(chǎn)投資 。

第一財(cái)經(jīng)梳理了中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)上的險(xiǎn)企大額不動(dòng)產(chǎn)投資的披露報(bào)告，發(fā)現(xiàn)從2016年至今，從平安人壽、太保人壽、太平人壽等大型險(xiǎn)企，到前海人壽、君康人壽、上海人壽等都曾進(jìn)行過(guò)大額不動(dòng)產(chǎn)投資。在這些披露的公告中，太保壽險(xiǎn)上述新天地項(xiàng)目是最大手筆的投資。

險(xiǎn)企直接買(mǎi)地造樓或買(mǎi)樓在財(cái)務(wù)報(bào)表上被歸入固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，其中前者性質(zhì)是自用性房屋，而后者則以賺取租金等收益為目的而持有，后續(xù)可用公允價(jià)值計(jì)量。

第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)了A股五大上市險(xiǎn)企的定期報(bào)告信息發(fā)現(xiàn)，不管是固定資產(chǎn)中的房屋及建筑物還是投資性房地產(chǎn)，五大上市險(xiǎn)企的賬面余額在近兩年均呈現(xiàn)穩(wěn)定上升趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人壽、中國(guó)平安、中國(guó)太保、新華保險(xiǎn)、中國(guó)人保五大A 股上市險(xiǎn)企去年末的固定資產(chǎn)中房屋及建筑物的期末賬面價(jià)值為940.35億元，同比上升13.22%；投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)為849.04億元，同比增長(zhǎng)約11.95%，而這些投資性房地產(chǎn)的期末公允價(jià)值幾乎都在賬面價(jià)值的1.2-1.7倍左右。同時(shí)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，五大A股上市險(xiǎn)企去年合計(jì)租金收入為53.92億元，同比增長(zhǎng)24%。而截至今年上半年，五大上市險(xiǎn)企的投資性房地產(chǎn)期末賬面價(jià)值進(jìn)一步微漲2%，至864.01億元。

中國(guó)平安專業(yè)投資執(zhí)行官陳徳賢曾在今年8月接受媒體采訪時(shí)表示，不動(dòng)產(chǎn)符合保險(xiǎn)資金對(duì)長(zhǎng)期、穩(wěn)定投資回報(bào)的要求。例如平安此前投資的商住樓租金回報(bào)率每年達(dá)到了6.8%，很符合險(xiǎn)資配置需求。目前投資不動(dòng)產(chǎn)并非短期炒賣(mài)行為，而是長(zhǎng)期配置角度。

同時(shí)，中國(guó)太保2018年年報(bào)信息顯示，其投資性房地產(chǎn)2018年的總投資收益率高達(dá)9%，較2017年的8.4%進(jìn)一步上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，大幅高于其他投資品種。

不過(guò)，目前幾大上市險(xiǎn)企的投資性房地產(chǎn)占比都比較低，基本在1%-2%之間，遠(yuǎn)低于監(jiān)管30%的比例要求。有上市險(xiǎn)企計(jì)劃要提高這一比例，陳德賢在去年就表示計(jì)劃將平安不動(dòng)產(chǎn)投資占比由目前的2%提升至10%。

險(xiǎn)企不動(dòng)產(chǎn)投資的“一百種”方式

不動(dòng)產(chǎn)多年來(lái)一直是險(xiǎn)企重點(diǎn)投資領(lǐng)域，但險(xiǎn)企對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的投資方式則趨于多元化。

除了直接投資，其實(shí)險(xiǎn)企投資不動(dòng)產(chǎn)的方式多樣。從市場(chǎng)情況來(lái)看，險(xiǎn)企涉足不動(dòng)產(chǎn)的方式包括直接投資、通過(guò)債權(quán)計(jì)劃、購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)股以及進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。

在債權(quán)計(jì)劃方面，中國(guó)保險(xiǎn)資管協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-8月，27家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)注冊(cè)債權(quán)投資計(jì)劃和股權(quán)投資計(jì)劃共145只，合計(jì)注冊(cè)規(guī)模2580.14億元。其中不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃60只，注冊(cè)規(guī)模736.24億元。

而地產(chǎn)股無(wú)疑也是險(xiǎn)企的心頭好。第一財(cái)經(jīng)根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，險(xiǎn)企重倉(cāng)的房地產(chǎn)上市公司達(dá)22家，持倉(cāng)市值約1200億元。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)屬于久期長(zhǎng)、穿越經(jīng)濟(jì)周期抗短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的資產(chǎn)；險(xiǎn)資投資的地產(chǎn)股標(biāo)的均有高分紅以及價(jià)值成長(zhǎng)性的特性，且險(xiǎn)資持有目的皆為長(zhǎng)期投資，與保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)久期相匹配。

而在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月底，全國(guó)共有8家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資29個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，計(jì)劃投資678.2億元，部分養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目已投入運(yùn)營(yíng)。

“養(yǎng)老地產(chǎn)不只是不動(dòng)產(chǎn)投資，更重要的屬性是養(yǎng)老，目前險(xiǎn)企自建養(yǎng)老社區(qū)是重資產(chǎn)的模式，其盈利周期其實(shí)并不短，險(xiǎn)企更看重的是養(yǎng)老市場(chǎng)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)以及與保險(xiǎn)主業(yè)的契合。”一位保險(xiǎn)公司高管表示。