與前兩年某房企高層在區(qū)域年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)喊話“城市總經(jīng)理當(dāng)年拿不到地，即就地免職”的境況相反，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)土地?zé)岫冉档�，已不再�?ldquo;拼地”的時(shí)代。

9月25日，北京出讓三宗地塊，溢價(jià)率分別為5.66％、25.8％和底價(jià)成交。

房企拿地態(tài)度依舊謹(jǐn)慎。

記者統(tǒng)計(jì)了TOP30今年前8個(gè)月房企拿地情況，從數(shù)據(jù)來(lái)看，房企拿地節(jié)奏開(kāi)始呈現(xiàn)分化趨勢(shì)。

30家房企拿地總金額是11785.38億元，其中萬(wàn)科、碧桂園兩家的占比就高達(dá)23.8％，而前8月新增土地面積在300萬(wàn)平方米以下的中小型房企也表現(xiàn)亮眼，拿地金額占比達(dá)到了37.05％。

房企們?cè)诮?jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)由高歌猛進(jìn)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展后，部分頭部房企拿地?cái)?shù)量有所放緩，而大灣區(qū)成為今年前8月最熱的區(qū)域。

融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，融創(chuàng)將延續(xù)謹(jǐn)慎拿地的策略，嚴(yán)控拿地標(biāo)準(zhǔn)，只會(huì)在極少有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目上才會(huì)出手。“下半年沒(méi)有拿地指標(biāo)，除非是特別好的拿地機(jī)會(huì)，現(xiàn)在基本上是停止的。”

碧桂園“屯糧”最多 萬(wàn)科綠地列二三位

如今，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策愈加頻繁的大背景下，房企拿地更加謹(jǐn)慎。

記者梳理了部分TOP房企今年前8個(gè)月拿地宗數(shù)情況，數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，碧桂園以378宗土地位居榜首，萬(wàn)科以及綠地控股（600606，股吧）分別以167宗和158宗位列緊隨其后，拿地宗數(shù)均超過(guò)三位數(shù)。但值得注意的是，排名前30的房企中，拿地超過(guò)100宗的房企有所減少，整體拿地規(guī)�？s小。部分頭部房企拿地?cái)?shù)量有所放緩，更多是選擇“走得更穩(wěn)”。

碧桂園今年前8個(gè)月共新增土地378宗，2017與2018年同期分別新增土地553和653宗；

保利發(fā)展2017、2018年同一時(shí)期的土地新增量分別為120和125宗，今年則降至71宗。

另外，恒大今年1～8月新增土地85宗，2017年和2018年同期分別為107和139宗，土地新增量從此前前5名的梯隊(duì)中滑落，降至今年的第7名。

與此同時(shí)，中型房企則追求“走得更快”。

以首創(chuàng)置業(yè)為例，2017年1～8月、2018年1～8月與今年1～8月同期分別新增土地12、15和26宗，數(shù)量逐步增加。

以北京為大本營(yíng)的首創(chuàng)置業(yè)，雖已開(kāi)始布局粵港澳和長(zhǎng)三角區(qū)域，但主要新增土地儲(chǔ)備占比最高仍為京津地區(qū)，達(dá)到44％。

同樣拿地較為積極的還有榮盛發(fā)展（002146，股吧），2017年、2018年以及今年1～8月同期，分別新增土地54、64和76宗，排名躋身新增土地?cái)?shù)量前十。

2018年，榮盛發(fā)展通過(guò)股權(quán)收購(gòu)、招拍掛、舊村改造等多種方式，先后在京津冀、長(zhǎng)三角以及中西部等30多個(gè)城市獲得89宗土地。若從分布區(qū)域占比來(lái)看，天津及河北地區(qū)占比達(dá)到35.25％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)伸展到遼寧、河北、河南、山東、山西、江蘇、江西、浙江、安徽、湖北、湖南、陜西、四川、廣東、重慶等50余個(gè)地區(qū)。

不拼數(shù)量拼格局 大灣區(qū)熱鬧非凡

雖然今年房企的拿地策略開(kāi)始出現(xiàn)分化，而從布局區(qū)域來(lái)看，粵港澳大灣區(qū)毫無(wú)懸念的登上諸多房企的“拿地地圖”。

截至今年8月底，曾經(jīng)在中期業(yè)績(jī)上表示“下半年沒(méi)利好就不拿地”的恒大集團(tuán)已在大灣區(qū)拿地4宗，溢價(jià)率11％。恒大集團(tuán)總裁夏海鈞曾在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，在進(jìn)軍一線城市以后，恒大主要布局的是大灣區(qū)，根據(jù)夏海鈞披露的數(shù)據(jù)，恒大在大灣區(qū)目前總共有109個(gè)項(xiàng)目。其中，深圳有45個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備2903萬(wàn)平方米。

與此同時(shí)，融創(chuàng)、龍湖、福晟等房企也都在廣州、深圳、佛山等地緊密布局。

“大灣區(qū)是龍湖看中的戰(zhàn)略區(qū)域。”龍湖集團(tuán)專(zhuān)業(yè)執(zhí)行官邵明曉在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，現(xiàn)在龍湖已經(jīng)進(jìn)入大灣區(qū)的7個(gè)城市，有約150多萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，權(quán)益儲(chǔ)備超過(guò)100萬(wàn)平方米，貨值逾530億元。“我們會(huì)加大這里的布局。”

還有很多在大灣區(qū)土生土長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)商憑借地緣優(yōu)勢(shì)，也開(kāi)始重點(diǎn)布局本土的發(fā)展，典型如龍光地產(chǎn)、佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展、越秀地產(chǎn)、奧園集團(tuán)等。

“我們今年的地主要集中在大灣區(qū)和長(zhǎng)三角。”佳兆業(yè)集團(tuán)在今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上透露。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上半年佳兆業(yè)的銷(xiāo)售額中有58％來(lái)源于大灣區(qū)，30％來(lái)源于深圳合約銷(xiāo)售，而33％來(lái)源于舊改。佳兆業(yè)集團(tuán)總裁麥帆在業(yè)績(jī)會(huì)透露，去年拿地的投資額有50％、60％在大灣區(qū)片區(qū)，今年至少要保持這個(gè)比例。

從《2018年房地產(chǎn)企業(yè)粵港澳大灣區(qū)土地儲(chǔ)備貨值TOP30》排行榜來(lái)看，廣東起家的龍頭房企碧桂園、恒大、保利以及招商蛇口（001979，股吧）占據(jù)了土地儲(chǔ)備貨值前5名中的4個(gè)席位。

其中，碧桂園以5713億元的土地儲(chǔ)備貨值和5629萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備建面位列榜首。

緊隨碧桂園之后，恒大以3821億元土地儲(chǔ)備貨值和2144萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備建面位列第2。

據(jù)恒大董事局主席許家印在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，截至2018年，恒大在大灣區(qū)有109個(gè)住宅項(xiàng)目，其中深圳有45個(gè)項(xiàng)目。

戰(zhàn)略性收縮 三四線城市遇冷

然而在粵港澳大灣區(qū)備受追捧的時(shí)候，三四線城市卻遭遇了一小股“寒流”。土地流拍和底價(jià)成交的現(xiàn)象頻頻上演。多城土地交易量同比、環(huán)比均出現(xiàn)下降。

分析師認(rèn)為，在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的原則下，房地產(chǎn)市場(chǎng)退燒表現(xiàn)明顯。據(jù)分析師介紹，9月初至今累計(jì)超過(guò)5億元的地塊合計(jì)50宗，這50宗地塊的平均溢價(jià)率只有7％。其中20宗地塊是底價(jià)成交，占比高達(dá)40％，刷新年內(nèi)最高紀(jì)錄。另外有19宗地塊的溢價(jià)率超過(guò)10％。而溢價(jià)率超過(guò)50％的地塊僅2宗。

在2019年年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，部分房企表明，今年的投資重心將從三四線城市遷移回歸至一二線城市。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，世茂房地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)、陽(yáng)光城（000671，股吧）、雅居樂(lè)等房企均提出，2019年會(huì)將投資重心向一二線城市傾斜。

當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“我們2019年上半年獲取土地的56％是在一二線城市。2019年下半年將會(huì)重歸二線城市，增大占比。”

上海分析師表示，現(xiàn)在的情況和2012年的時(shí)候比較像，在樓市調(diào)控收緊的時(shí)候，房企就回到一二線城市，相比之下，一二線城市的抗跌性比較強(qiáng)一些，而三四線城市的內(nèi)生增長(zhǎng)空間有限，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。

融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，按照現(xiàn)在的調(diào)控政策，融資端收緊將會(huì)常態(tài)化，此舉是嚴(yán)格控制資金往房地產(chǎn)涌，在這個(gè)邏輯下，后市會(huì)受到比較大的影響，土地價(jià)格會(huì)下行，也受沖擊，購(gòu)房者預(yù)期趨于穩(wěn)定。

基于此，融創(chuàng)將延續(xù)謹(jǐn)慎拿地的策略，，只會(huì)在極少有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目上才會(huì)出手。