作者張大偉(中原地產(chǎn)專業(yè)市場分析師)

最近熱點話題太多，不論是中國經(jīng)濟還是房地產(chǎn)，都有很多數(shù)據(jù)。

第一個數(shù)據(jù)是，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增6.2%，對于中國經(jīng)濟來說，這個數(shù)據(jù)非常關(guān)鍵，因為很多年前就定好了，到2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，到2020年全面建成小康社會。

10月14日，海關(guān)總署發(fā)布了第三季度外貿(mào)數(shù)據(jù)。前三季度以美元計價出口同比下降0.1%，9月出口同比下降3.2%(以人民幣計價同比下降0.7%)，降幅為今年2月以來最大(2018年前三季度進口增長14.1%，出口增長6.5%)。

從實物量指標看，全社會用電量增長4.4%，貨運量增長5.9%，其中鐵路貨運量增長6.1%。

第二個數(shù)據(jù)是“15萬億”。2019年有望再次刷新2018年創(chuàng)造的歷史年度15萬億銷售額記錄。年度銷售面積也將有望與2018年創(chuàng)造的歷史記錄持平。

9月份房地產(chǎn)市場銷售活躍，環(huán)比同比均明顯上漲，拆分單月數(shù)據(jù)看，9月全國房地產(chǎn)市場銷售面積高達1.733億平米，同比上漲2.9%。銷售額高達1.6萬億，同比上漲9.4%。

整體看，市場在5-6月反彈后，再次進入平穩(wěn)周期。單月數(shù)據(jù)環(huán)比同比均出現(xiàn)了繼續(xù)退燒的現(xiàn)象。8-9月已經(jīng)連續(xù)2個月市場數(shù)據(jù)上漲。但是市場大部分人感覺并沒有上漲，反而有下調(diào)的現(xiàn)象，部分區(qū)域還很明顯。

嚴重背離的新開工與竣工數(shù)據(jù)

住宅新開工面積122308萬平方米，增長8.8%。房屋竣工面積46748萬平方米，下降8.6%，降幅收窄1.4個百分點。其中，住宅竣工面積33084萬平方米，下降8.5%�？⒐は抡{(diào)意味著交付減少，但成交量又連續(xù)3年刷新歷史記錄。

信貸利率數(shù)據(jù)

整體利率在降低，代表了信貸的寬松。四天投放5600億，資金價格現(xiàn)見頂跡象。23日央行開展了2000億元7天期逆回購操作，連日來較緊張的資金面終于有所放松，此前連續(xù)3個交易日全線上漲的上海銀行間同業(yè)拆放利率(Shibor)部分品種價格回落，隔夜和七天Shibor分別跌14.5基點和9.6基點。銀行間債券質(zhì)押式回購利率更是多數(shù)下跌，1天期債券質(zhì)押式回購利率(DR001)加權(quán)平均價報2.64%，跌17基點。

人才政策井噴150城市

最近全國多城市發(fā)布人才政策，人才政策與購房掛鉤，被市場認為是房地產(chǎn)調(diào)控松綁的表現(xiàn)。其中最典型的包括：天津、南京六合、三亞等。

特別是三亞，之前三亞采取嚴格的購房資格限制。海南的限購調(diào)控、三亞的人才政策被市場認為是房地產(chǎn)調(diào)控放開的表現(xiàn)。

三亞市12345政府服務(wù)熱線留言板上一則市民微信咨詢顯示：“欲知外省戶籍人才(全日制本科學(xué)歷)不落戶三亞如何購房？”

12345政府服務(wù)熱線管理辦公室方面在19日回復(fù)稱：“已告知其經(jīng)核實市住建市場科，工作人員表示全日制大專以及以上學(xué)歷的人才，在三亞實際工作滿一年，且繳納一年社保及個稅的，可在海南省購買一套房產(chǎn)。”

但9月來，累計看，已經(jīng)超過30城發(fā)布了各種人才引入政策。整體年內(nèi)累計看，2019年全國已經(jīng)有超過150城發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%。

從房價上漲城市看，其中大部分都發(fā)布過人才引進政策。人才政策變相降低限購門檻，將人才吸引來之后，推向本來就供需結(jié)構(gòu)緊張的房地產(chǎn)市場，這明顯帶來了房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期。

如果城市沒有做好吸引人才后如何留住人才的準備，簡單地吸引人才只能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場波動。

房鬧開始頻繁出現(xiàn)

最近全國部分城市再次出現(xiàn)了砸售樓處的現(xiàn)象。這在過去歷史上，只要房價真正下調(diào)就必然會出現(xiàn)。在2008年、2011年、2014年，全國都出現(xiàn)過多次降價項目售樓處被砸的現(xiàn)象。降價潮涌，退房潮現(xiàn)，當前市況下，不降價促銷，銷售肯定難有起色，但如果降價，一旦遭到業(yè)主退房，事情就更加復(fù)雜、棘手。

中國房地產(chǎn)市場短期看政策、中期看政策、長期還是看政策，那么政策有什么邏輯？其實歸根結(jié)底還是看經(jīng)濟發(fā)展。而這幾天頻繁的逆回購代表了下一步繼續(xù)寬松的信貸政策。

最近市場走勢與2018年四季度非常接近。對于普通人來說，市場的價格短期內(nèi)還有下調(diào)空間，特別是在LPR(貸款報價利率)10月平穩(wěn)的情況下。但政策的轉(zhuǎn)折點已經(jīng)快了，選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)的風(fēng)險小于其他投資(當下有很多真不錯的項目)，別急著買但可以看看房了，等著信貸寬松的號角。