作者張大偉(中原地產(chǎn)專業(yè)市場(chǎng)分析師)

最近熱點(diǎn)話題太多，不論是中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)，都有很多數(shù)據(jù)。

第一個(gè)數(shù)據(jù)是，前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增6.2%，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)據(jù)非常關(guān)鍵，因?yàn)楹芏嗄昵熬投ê昧�，�?020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，到2020年全面建成小康社會(huì)。

10月14日，海關(guān)總署發(fā)布了第三季度外貿(mào)數(shù)據(jù)。前三季度以美元計(jì)價(jià)出口同比下降0.1%，9月出口同比下降3.2%(以人民幣計(jì)價(jià)同比下降0.7%)，降幅為今年2月以來(lái)最大(2018年前三季度進(jìn)口增長(zhǎng)14.1%，出口增長(zhǎng)6.5%)。

從實(shí)物量指標(biāo)看，全社會(huì)用電量增長(zhǎng)4.4%，貨運(yùn)量增長(zhǎng)5.9%，其中鐵路貨運(yùn)量增長(zhǎng)6.1%。

第二個(gè)數(shù)據(jù)是“15萬(wàn)億”。2019年有望再次刷新2018年創(chuàng)造的歷史年度15萬(wàn)億銷售額記錄。年度銷售面積也將有望與2018年創(chuàng)造的歷史記錄持平。

9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍，環(huán)比同比均明顯上漲，拆分單月數(shù)據(jù)看，9月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積高達(dá)1.733億平米，同比上漲2.9%。銷售額高達(dá)1.6萬(wàn)億，同比上漲9.4%。

整體看，市場(chǎng)在5-6月反彈后，再次進(jìn)入平穩(wěn)周期。單月數(shù)據(jù)環(huán)比同比均出現(xiàn)了繼續(xù)退燒的現(xiàn)象。8-9月已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月市場(chǎng)數(shù)據(jù)上漲。但是市場(chǎng)大部分人感覺(jué)并沒(méi)有上漲，反而有下調(diào)的現(xiàn)象，部分區(qū)域還很明顯。

嚴(yán)重背離的新開(kāi)工與竣工數(shù)據(jù)

住宅新開(kāi)工面積122308萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.8%。房屋竣工面積46748萬(wàn)平方米，下降8.6%，降幅收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積33084萬(wàn)平方米，下降8.5%�？⒐は抡{(diào)意味著交付減少，但成交量又連續(xù)3年刷新歷史記錄。

信貸利率數(shù)據(jù)

整體利率在降低，代表了信貸的寬松。四天投放5600億，資金價(jià)格現(xiàn)見(jiàn)頂跡象。23日央行開(kāi)展了2000億元7天期逆回購(gòu)操作，連日來(lái)較緊張的資金面終于有所放松，此前連續(xù)3個(gè)交易日全線上漲的上海銀行間同業(yè)拆放利率(Shibor)部分品種價(jià)格回落，隔夜和七天Shibor分別跌14.5基點(diǎn)和9.6基點(diǎn)。銀行間債券質(zhì)押式回購(gòu)利率更是多數(shù)下跌，1天期債券質(zhì)押式回購(gòu)利率(DR001)加權(quán)平均價(jià)報(bào)2.64%，跌17基點(diǎn)。

人才政策井噴150城市

最近全國(guó)多城市發(fā)布人才政策，人才政策與購(gòu)房掛鉤，被市場(chǎng)認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控松綁的表現(xiàn)。其中最典型的包括：天津、南京六合、三亞等。

特別是三亞，之前三亞采取嚴(yán)格的購(gòu)房資格限制。海南的限購(gòu)調(diào)控、三亞的人才政策被市場(chǎng)認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控放開(kāi)的表現(xiàn)。

三亞市12345政府服務(wù)熱線留言板上一則市民微信咨詢顯示：“欲知外省戶籍人才(全日制本科學(xué)歷)不落戶三亞如何購(gòu)房？”

12345政府服務(wù)熱線管理辦公室方面在19日回復(fù)稱：“已告知其經(jīng)核實(shí)市住建市場(chǎng)科，工作人員表示全日制大專以及以上學(xué)歷的人才，在三亞實(shí)際工作滿一年，且繳納一年社保及個(gè)稅的，可在海南省購(gòu)買一套房產(chǎn)。”

但9月來(lái)，累計(jì)看，已經(jīng)超過(guò)30城發(fā)布了各種人才引入政策。整體年內(nèi)累計(jì)看，2019年全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)150城發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過(guò)40%。

從房?jī)r(jià)上漲城市看，其中大部分都發(fā)布過(guò)人才引進(jìn)政策。人才政策變相降低限購(gòu)門檻，將人才吸引來(lái)之后，推向本來(lái)就供需結(jié)構(gòu)緊張的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這明顯帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期。

如果城市沒(méi)有做好吸引人才后如何留住人才的準(zhǔn)備，簡(jiǎn)單地吸引人才只能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。

房鬧開(kāi)始頻繁出現(xiàn)

最近全國(guó)部分城市再次出現(xiàn)了砸售樓處的現(xiàn)象。這在過(guò)去歷史上，只要房?jī)r(jià)真正下調(diào)就必然會(huì)出現(xiàn)。在2008年、2011年、2014年，全國(guó)都出現(xiàn)過(guò)多次降價(jià)項(xiàng)目售樓處被砸的現(xiàn)象。降價(jià)潮涌，退房潮現(xiàn)，當(dāng)前市況下，不降價(jià)促銷，銷售肯定難有起色，但如果降價(jià)，一旦遭到業(yè)主退房，事情就更加復(fù)雜、棘手。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期看政策、中期看政策、長(zhǎng)期還是看政策，那么政策有什么邏輯？其實(shí)歸根結(jié)底還是看經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而這幾天頻繁的逆回購(gòu)代表了下一步繼續(xù)寬松的信貸政策。

最近市場(chǎng)走勢(shì)與2018年四季度非常接近。對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的價(jià)格短期內(nèi)還有下調(diào)空間，特別是在LPR(貸款報(bào)價(jià)利率)10月平穩(wěn)的情況下。但政策的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)快了，選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)小于其他投資(當(dāng)下有很多真不錯(cuò)的項(xiàng)目)，別急著買但可以看看房了，等著信貸寬松的號(hào)角。