同時，港交所對于內(nèi)地房企上市的規(guī)范性要求也有所提高。如新力控股的CFO空缺，如果無法及時填補相關(guān)位置的牽頭人，也會影響上市效率和路演定價等重要進程。

此外，由于港交所對上市的要求有所提高，對于房企增長的可持續(xù)性也增加了關(guān)注。比如財務(wù)安全性，因為沖刺規(guī)模伴隨負債率上升，那么加上負債之后的去化風(fēng)險，整體財務(wù)安全性就會成為問詢重點。

KKG董事總經(jīng)理張昕向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，今年房企上市之所以速度放緩，很大程度上和港交所的審核效率有關(guān)。有大量的內(nèi)地企業(yè)想上市，審核團隊承接業(yè)務(wù)的能力有限，那么多業(yè)務(wù)審核不過來，很多企業(yè)是從去年延到今年的。“除非你是特別企業(yè)，走特別路徑和快速通道。”

上市募集資金減少

除了上市成功企業(yè)減少、周期拉長， 2019年上市房企的整體募資金額和去年同期相比也有所減少。

數(shù)據(jù)顯示，2018年IPO上市的9家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，共募資169.12億港元，平均每家IPO募資18.79億港元。募資金額最高的是正榮地產(chǎn)，為44.81億港元，最低的是募資2.25億港元的萬城控股。

2019年上市的房企中，德信中國上市募資13.72億港元、銀城國際募資僅7.7億港元、中梁控股募資27.73億港元，平均值在16.4億港元。

為何今年赴港上市房企的實際募資縮水？張波直言，在融資不利的情況下，不少中小房企將上市視為融資的“救命稻草“，殊不知這“稻草”本身也并非含金量十足，不少企業(yè)往往定價偏低，直接影響到實際融資效果。

“對于謀求在港上市的房企來說，達到上市的業(yè)績要求或許不困難，但是在房地產(chǎn)市場不樂觀的現(xiàn)狀下，如何吸引足夠數(shù)量的投資者，以及能否接受市場偏低的定價，是個問題。”張波表示。

不過在克而瑞研究中心總經(jīng)理林波看來，后續(xù)上市行情日趨向下，有一個客觀現(xiàn)象是目前該上市的企業(yè)都上了，后續(xù)要上市的基本都是50強以后的企業(yè)。

這類企業(yè)存在幾個問題，如規(guī)模偏小、盈利能力偏弱、增長可持續(xù)性不夠，有些企業(yè)規(guī)模上升完全是因為所在城市的熱度，因而存在不穩(wěn)定因素。

例如IPO新進有了突破的新力控股，從銷售、營收、凈利看算是一家中小規(guī)模房企。招股書并未透露公司銷售額，不過從克而瑞數(shù)據(jù)看，公司銷售額盡管增長神速，卻仍未達到“千億”門檻。

“今年聯(lián)交所優(yōu)先把通道放給新經(jīng)濟公司，所以客觀上，房企的上市環(huán)境不如去年。而且審核標(biāo)準(zhǔn)的提高，從規(guī)模、負債、增長持續(xù)性上面房企都有更大壓力。2019年的確是一個小年。”林波表示。

港股IPO黃金期已過

窗口期似乎已慢慢過去，房企上市后續(xù)走勢如何？

張昕認為，一些中小房企由于自身規(guī)模不大，盈利能力不強，投資人對他們的看法不會過于樂觀，而是相對謹慎和保守。這些房企是在境內(nèi)融不到資，找不到融資渠道，加之企業(yè)本身素質(zhì)并不高，讓其走資本市場道路本身就很勉強，這就使得其和港交所互動效率不高。規(guī)模小、盈利能力不強，從投資人這邊獲得認可度不高，在投資人響應(yīng)不積極的情況下，上市最終可能流產(chǎn)。

以海倫堡、奧山為例，這兩家企業(yè)規(guī)模偏小，盈利能力和利潤率偏低，鑒于目前的因素影響，房企上市周期比去年還會拉長很多。

一直以來，港交所對于內(nèi)地房企有一種偏好，相較之下A股上市審核非常嚴(yán)格，所以不少內(nèi)地房企選擇在香港IPO，香港也有一些特定機構(gòu)愿意去投房企，部分投資機構(gòu)持續(xù)看好房地產(chǎn)。

一方面是缺錢需要融資，一方面是香港相對歡迎，所以一些中小型房企還在為港股IPO做積極準(zhǔn)備。但應(yīng)該注意的是，有些企業(yè)因為自身吸引力不足、周期拉得太長，即使上市成功，募集的資金可能也無法覆蓋其上市成本。

“后續(xù)股價和估值又遲遲難上升，最后才會知道這是‘流血上市’。”張昕告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前房企已經(jīng)把IPO重點放在物業(yè)管理板塊，因為物業(yè)管理是輕資產(chǎn)，對資金要求非常低，現(xiàn)金流水非常好，這類企業(yè)不僅容易被投資人認可（香港資本市場對輕資產(chǎn)企業(yè)的認可度相對更高），也能在后續(xù)得到相對更高的估值。所以大型房企基本都已經(jīng)或者正在籌備物業(yè)公司的上市。