房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)正進(jìn)入“高手過招”時(shí)代。

截至7月15日，據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類，滬深兩市共計(jì)39家上市房企披露2019年中期業(yè)績(jī)預(yù)告，包括扭虧企業(yè)在內(nèi)，16家房企業(yè)績(jī)預(yù)喜，占比達(dá)41%。從預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度來看，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的企業(yè)有15家，占比不足四成，剔除數(shù)據(jù)不確定性房企，16家虧損，其中8家是首虧。

值得一提的是，這39家房企中大多數(shù)是中小房企，但也有泰禾集團(tuán)等銷售規(guī)模達(dá)千億元量級(jí)的房企，可以折射出行業(yè)整體情況。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2019年上半年，行業(yè)分化現(xiàn)象進(jìn)一步加劇，業(yè)績(jī)變化可謂“喜憂參半”，中小房企虧損面擴(kuò)大，部分大中型房企盈利情況較好，尤其泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展等第二梯隊(duì)房企表現(xiàn)突出，有助于強(qiáng)化投資者對(duì)此類房企的市場(chǎng)信心。

泰禾等三家凈利增幅超40%

在已發(fā)布2019年中期業(yè)績(jī)預(yù)告的39家房企中，剔除8家無(wú)法提供業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)或下滑幅度數(shù)據(jù)的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的房企不足一半，可謂“喜憂參半”。

從預(yù)告凈利潤(rùn)下限來看，在已公布具體數(shù)據(jù)的39家企業(yè)中，10家房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)超過1億元，占比達(dá)26%；預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度超過100%的房企達(dá)7家，這意味著少數(shù)房企凈利潤(rùn)將翻倍。

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，大型房企盈利總額排位依舊靠前，凈利潤(rùn)超過10億元的房企目前有6家，其中預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度超過40%的為金科股份、泰禾集團(tuán)和藍(lán)光發(fā)展。

以泰禾集團(tuán)為例，據(jù)其公告顯示，2019年上半年，預(yù)計(jì)公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)在13.7億元—15.7億元之間，比上年同期增長(zhǎng)40.04%-59.97%

關(guān)于業(yè)績(jī)變動(dòng)的原因，泰禾集團(tuán)稱主要有兩個(gè)方面，一是報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模正常增長(zhǎng)，2019年上半年可確認(rèn)銷售收入高于上年同期致使利潤(rùn)增長(zhǎng)；二是報(bào)告期內(nèi)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目引入合作方，進(jìn)行股權(quán)合作，因股權(quán)轉(zhuǎn)讓確認(rèn)投資收益高于上年同期。

此外，從泰禾集團(tuán)近年來的拿地投資邏輯或也透露出一些重要信心。2017年初，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森稱，不會(huì)去拿“地王”。事實(shí)上，自2015年土地市場(chǎng)“面粉貴過面包”以來，泰禾集團(tuán)在拿地方式上幾乎上演了大反轉(zhuǎn)，不再去公開市場(chǎng)當(dāng)“拿地大哥”，而是通過收購(gòu)、參股等多種方式低價(jià)獲得土地儲(chǔ)備。

土地成本降低后，盡管市場(chǎng)動(dòng)蕩，甚至一線城市新房入市價(jià)格被限制，但瞄準(zhǔn)做4億中產(chǎn)人群生意的黃其森，多年來聚焦于布局改善型和高端產(chǎn)品線，平均銷售單價(jià)一路走高。中泰證券分析師倪一琛表示，泰禾集團(tuán)2018年住宅結(jié)算均價(jià)高達(dá)2.25萬(wàn)元/平方米。此外，得益于高毛利項(xiàng)目結(jié)算，公司2018年全年毛利率達(dá)到30%以上，帶動(dòng)凈利潤(rùn)率增加3個(gè)百分點(diǎn)以上。

除了降低土地成本投入進(jìn)而提升利潤(rùn)空間，依靠股權(quán)轉(zhuǎn)讓增厚凈利潤(rùn)收入，也是今年上半年有些房企增收的原因之一。比如，泰禾集團(tuán)出售多個(gè)項(xiàng)目部分股權(quán)引入合作方，進(jìn)而獲得投資收益；海航投資業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)超過100%的原因之一也是股權(quán)轉(zhuǎn)讓所致。

正如嚴(yán)躍進(jìn)所言，2019年上半年結(jié)算的項(xiàng)目多是2017年以來拿地的項(xiàng)目，有些房企在這一期間拿到的便宜地塊，結(jié)算利潤(rùn)較高；但一些處在爬坡求規(guī)模擴(kuò)張階段的房企卻在前兩三年間頻繁拿下高價(jià)地，導(dǎo)致利潤(rùn)率水平差，接下來日子可能比較困難，不排除出讓項(xiàng)目的可能性。

地產(chǎn)“小年”仍存機(jī)會(huì)

今年上半年，《證券日?qǐng)?bào)》記者與多位房企高管交流后獲悉，業(yè)界普遍認(rèn)為今年仍舊是房地產(chǎn)行業(yè)的“小年”，但“小年”中藏有機(jī)會(huì)。上半年，蘇州、西安等部分二線城市市場(chǎng)上行，有些企業(yè)搶得了銷售窗口期，已經(jīng)回籠不少資金，預(yù)計(jì)下半年有些城市政策層面或許有所放松，多數(shù)開發(fā)商將在下半年集中推盤。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，TOP100房企累計(jì)權(quán)益銷售規(guī)模近3.9萬(wàn)億元，同比僅微增4%。從整體來看，房企2019年目標(biāo)制定相對(duì)謹(jǐn)慎，平均目標(biāo)增長(zhǎng)率僅在20%左右。同時(shí)，2019年整體的預(yù)期貨值去化率降至60%左右，完成業(yè)績(jī)目標(biāo)更依賴于供貨量的增長(zhǎng)。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，在行業(yè)增速放緩的背景下，部分房企全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的完成尚有一定壓力，下半年仍需加速推貨入市。

“對(duì)于房企下半年的排兵布陣，在加快推貨的同時(shí)，還要注意提高回款率。”有業(yè)內(nèi)分析人士表示，即使利潤(rùn)率有所下滑，但回款到位，還可抓住窗口期拿地，企業(yè)則能繼續(xù)發(fā)展。

實(shí)際上，目前來看，不管是龍頭房企還是中小房企，都非常注重現(xiàn)金回籠情況。以泰禾集團(tuán)為例，上半年啟動(dòng)“搶收”計(jì)劃后，在北京的兩個(gè)“大院系”項(xiàng)目即斬獲113億元銷售額。從數(shù)據(jù)上看，北京新建商品住宅市場(chǎng)一年的網(wǎng)簽銷售額約為400億元，半年則相當(dāng)于200億元，這意味著泰禾上半年完成的銷售業(yè)績(jī)占據(jù)了北京新建商品住宅市場(chǎng)一半的份額。

由此可見，“小年”中的機(jī)會(huì)仍在，能抓住這些機(jī)會(huì)的房企市場(chǎng)份額將進(jìn)一步提高。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，TOP50房企權(quán)益金額門檻升至217.8億元，門檻增幅最高達(dá)6%；TOP30房企和TOP100房企的權(quán)益金額門檻分別為350.3億元和85.5億元，門檻增幅分別為2.8%和5%。而TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%，同比提升0.8個(gè)百分點(diǎn)，可見龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。

至于下半年的整體市場(chǎng)走勢(shì)，克而瑞預(yù)計(jì)稱，“2019年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售‘小年’。下半年，百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模增長(zhǎng)也將繼續(xù)保持平穩(wěn)，出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的概率不大”。