2019年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回溫，但隨著“因城施策、一城一策”在全國各級(jí)城市的貫徹落實(shí)，市場(chǎng)從“小陽春”逐步降溫。進(jìn)入10月份以來，全國土地市場(chǎng)普遍出現(xiàn)量價(jià)齊跌態(tài)勢(shì)。

盡管如此，熱點(diǎn)城市土地出讓金規(guī)模仍然不斷刷新歷史同期紀(jì)錄。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，前10月受監(jiān)測(cè)的40城市中，土地出讓金達(dá)到千億元的有8個(gè)；中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)則顯示，截至11月18日，土地出讓金達(dá)到千億元的城市已達(dá)12個(gè)。

那么，今年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出何種變化？哪些城市的土地交易仍然保持熱度？距離年終僅有一個(gè)多月，各級(jí)城市供地及房企投資還將呈現(xiàn)哪些變化？

前10月土地市場(chǎng)量價(jià)齊跌

“初步統(tǒng)計(jì)，10月份全國300個(gè)城市土地住宅用地供應(yīng)規(guī)模超過1億平方米，同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，但成交規(guī)模同比下降接近20%，10月份的供應(yīng)節(jié)奏是有所放緩的。10月份全國300個(gè)城市住宅用地，不管是供應(yīng)還是成交同比都有所下降，成交樓面價(jià)也是基本下跌。但按照慣例，部分企業(yè)年底拿地動(dòng)作較多，導(dǎo)致了土地溢價(jià)率開始出現(xiàn)了小幅上漲的走勢(shì)。”中國指數(shù)研究院杭州分院副總經(jīng)理高院生分析認(rèn)為。

易居地產(chǎn)研究院月初發(fā)布的《10月40城土地市場(chǎng)月報(bào)》顯示，今年10月，40城土地成交面積環(huán)比下降7.9%，移動(dòng)平均土地成交均價(jià)環(huán)比下跌3.8%，量價(jià)齊跌。其中，4個(gè)一線城市土地成交建筑面積環(huán)比下降36.8%；二線城市成交面積環(huán)比下降9.1%，地價(jià)環(huán)比下跌5.4%。尤其是以南京、武漢為代表的熱點(diǎn)二線城市，多宗地塊以底價(jià)成交，土地市場(chǎng)涼意濃濃。

今年以來土地購置面積同比降幅較大也與去年同期基數(shù)較高有關(guān)，考慮到房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，預(yù)計(jì)全年開發(fā)企業(yè)土地購置面積維持負(fù)增長的態(tài)勢(shì)沒有懸念。

但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者：“即便個(gè)別城市出現(xiàn)突然火爆的情況，但從全國土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，大趨勢(shì)還是降溫的，說明當(dāng)前企業(yè)還是趨向謹(jǐn)慎和保守，土地市場(chǎng)也不會(huì)明顯反彈。”

更能反映市場(chǎng)冷熱程度的成交溢價(jià)率在10月份繼續(xù)下降。據(jù)易居方面統(tǒng)計(jì)，10月份40個(gè)典型城市土地溢價(jià)率為14.3%，較9月下降2.4%，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下降。

同策集團(tuán)專業(yè)分析師張宏偉分析認(rèn)為，“從企業(yè)投資的角度來講，近期拿地前評(píng)估的凈利潤要求比之前提高很多。以往在核心城市拿地，基本有著10%~12%的利潤要求，今年二季度有的企業(yè)率哪怕利潤5%、6%，甚至不賺錢都會(huì)拿地。但近期由于融資環(huán)境收緊、企業(yè)資金鏈緊張，而且當(dāng)前行業(yè)處于低谷期，所以房企為了控制風(fēng)險(xiǎn)，把利潤要求提高了。”

分城市來看，10月份一線城市中除了北京土地成交溢價(jià)率高于10%，廣州僅為3%、上海和深圳為0%。40個(gè)典型城市中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為襄陽、東莞、沈陽、武漢和荊州，溢價(jià)率分別為44%、40%、33%、22%和22%。

但多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，盡管市場(chǎng)走弱，但對(duì)房企而言卻是不可多得的拿地“窗口期”。

“我們認(rèn)為，從現(xiàn)在到明年一二季度這個(gè)階段，對(duì)于一二線核心城市的確是比較好的拿地窗口期。表現(xiàn)主要是各個(gè)城市出現(xiàn)流拍和大量的底價(jià)成交，這代表著現(xiàn)在土地市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)階段性調(diào)整期，這種情況下是個(gè)比較好的拿地窗口期。”張宏偉說。

各城土地市場(chǎng)冷熱不均

今年1~10月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入22097.6億元，同比增加15.7%，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。由于各城市實(shí)施“一城一策”差異化調(diào)控，各城市在供地節(jié)奏、土地政策、市場(chǎng)環(huán)境上的差異造成了土地市場(chǎng)的分化。

其中，一線城市地價(jià)在2019年6月上漲較明顯，主要是深圳、北京和上海土拍較熱，溢價(jià)率一度分別達(dá)到48%、17%和23%。而10月份一線城市土地市場(chǎng)成交量下降明顯，地價(jià)小幅下跌。

較為突出的是二線城市的表現(xiàn)。今年2月份之后，廈門、南京、杭州、武漢和重慶等熱點(diǎn)二線城市地價(jià)反彈明顯�！兑拙涌靾�(bào)之40城土地市場(chǎng)月報(bào)》指出，一方面是因?yàn)榈谝患径劝l(fā)債融資量較多，房企資金面較為寬松；另一方面是因?yàn)殚_發(fā)商拿地預(yù)期的轉(zhuǎn)變——規(guī)避三四線城市、向一二線城市轉(zhuǎn)移，同時(shí)一線城市供地量又比較少，熱點(diǎn)二線城市成為主要的拿地對(duì)象。但進(jìn)入下半年，在政策持續(xù)快速收緊的趨勢(shì)下，土地成交量持續(xù)下降、地價(jià)漲幅不斷收窄，9月漲幅轉(zhuǎn)負(fù)，10月量價(jià)齊跌。

從供應(yīng)量上看，據(jù)中指研究院公布的數(shù)據(jù)，1~10月，北京、上海、深圳、天津、廣州、南京、杭州、武漢8個(gè)城市供應(yīng)量超過去年同期，其中天津、武漢、重慶分別以1302萬平方米、807萬平方米、743萬平方米的供應(yīng)量排名前三位。