盡管樓市調(diào)控仍保持高壓態(tài)勢(shì)，但2019年上半年土地市場(chǎng)繼續(xù)活躍，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，50大城市合計(jì)賣地20034.4億。

中原地產(chǎn)專業(yè)市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，今年1-2月份各地土地市場(chǎng)較低迷，但隨著春節(jié)后信貸市場(chǎng)增量增加，房企融資難度降低，部分城市在4月份開始土地市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯復(fù)蘇苗頭，5、6月繼續(xù)蔓延升溫。

分城市來(lái)看，賣地最多的是杭州，達(dá)到1444.5億，繼續(xù)在各個(gè)城市中領(lǐng)跑。從近年來(lái)的情況來(lái)看，2017年杭州土地出讓金首次超過(guò)2000億元，去年則再創(chuàng)新高，達(dá)到了2501億元，在全國(guó)各城市中領(lǐng)跑，今年則延續(xù)了這樣的態(tài)勢(shì)。

值得一提的是，自2014年以來(lái)，杭州的土地出讓金累計(jì)已達(dá)9592億，按照當(dāng)前的發(fā)展態(tài)勢(shì)，到今年底，杭州近六年來(lái)的土地出讓金總和將突破萬(wàn)億元大關(guān)。

表1:2014年以來(lái)杭州土地出讓金情況

（來(lái)源：中原地產(chǎn)研究中心）

杭州土地出讓金領(lǐng)跑，與近年來(lái)杭州城市建設(shè)快速推進(jìn)有關(guān)。此間的一大背景是，相比一線城市以及南京、武漢這些大區(qū)中心城市，杭州原有的城市規(guī)模比較小，包括地鐵在內(nèi)的公共基礎(chǔ)設(shè)施比較薄弱，需要加以完善。例如，為了給2022年杭州亞運(yùn)會(huì)提供更好的支撐和保障，構(gòu)建現(xiàn)代化綜合交通運(yùn)輸體系，杭州提出，到2022年將形成總長(zhǎng)度達(dá)516公里的軌道交通，并將實(shí)現(xiàn)軌道交通十城區(qū)全覆蓋。

而目前杭州的軌交里程只有114公里，4年內(nèi)要達(dá)到516公里，接近于現(xiàn)在的四倍，與現(xiàn)在的一線城市相當(dāng)，這意味著杭州地鐵建設(shè)需要奮起直追。而修建如此大規(guī)模的地鐵，也需要有雄厚的財(cái)政作為保障。

為了穩(wěn)定杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，日前杭州出臺(tái)了土拍新規(guī)。在6月29日，杭州市區(qū)9宗地塊發(fā)布掛牌公告， 在目前“限地價(jià)+競(jìng)自持”基礎(chǔ)上，杭州將在開發(fā)商競(jìng)得土地前就約定入市價(jià)格。地塊價(jià)格指標(biāo)除土地出讓起價(jià)、封頂價(jià)，還包括未來(lái)新房毛坯銷售均價(jià)、毛坯最高單價(jià)及最高精裝標(biāo)準(zhǔn)。

杭州之后，另一新一線城市武漢在上半年共賣地948.8億元，位居全國(guó)第二。今年4月23日，武漢土地市場(chǎng)推出總起始價(jià)近200億元的10宗地，其中，有4宗均被融創(chuàng)拿下，總金額152億元，溢價(jià)率最高的一宗為24%。美的置業(yè)（03990.HK）在武漢拿下的一宗地塊經(jīng)過(guò)了172輪競(jìng)價(jià)，最終成交金額28.57億元，溢價(jià)率高達(dá)80%，樓面價(jià)格10369.76元/平方米。

熱點(diǎn)賣地二線城市還有蘇州。今年4月24日，蘇州市區(qū)土拍落下帷幕，7宗地塊全部成功出讓，共攬金135.7億元。

表2：上半年城市土地出讓金TOP15

（來(lái)源：中原地產(chǎn)研究中心）

總體來(lái)看，今年上半年包括杭州、武漢、蘇州、合肥、天津等熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)都十分亮眼。張大偉說(shuō)，最近三四線城市依然相對(duì)低迷，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線城市，也是一二線土地市場(chǎng)升溫的主要原因。雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，為了加大銷售額，依然會(huì)集中拿地。

另一方面，這種格局也與近期的戶籍改革和都市圈建設(shè)有關(guān)。今年4月8日，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》提出，要繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100萬(wàn)以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬(wàn)~300萬(wàn)的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬(wàn)~500萬(wàn)的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。

分析指出，在京滬等超大城市控制人口規(guī)模、中小城市吸引力又不夠的情況下，二線城市將成為落戶的重要方向。