銷(xiāo)售不力疊加融資趨緊，2020年的土地市場(chǎng)，區(qū)域分化、房企分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。

進(jìn)入12月，多個(gè)機(jī)構(gòu)發(fā)布了11月的土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)。

中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，11月土地市場(chǎng)整體成交量同比減少逾兩成，但成交均價(jià)上揚(yáng)逾三成，土地出讓金總額同比增加。

其中，一線(xiàn)城市供應(yīng)量環(huán)比增多，成交也較上月走高，深圳攬金近237億元居榜首。二線(xiàn)城市供應(yīng)量同比微增，成交量雖減少但價(jià)格上漲。與此同時(shí)，三四線(xiàn)城市供應(yīng)量同比下滑逾一成，樓面均價(jià)環(huán)比增加，出讓金總額同比增加近兩成。

分析人士指出，從整體上來(lái)看，11月當(dāng)月價(jià)格的上漲，更多是由于本身土地起拍價(jià)較高等結(jié)構(gòu)性因素影響，市場(chǎng)向上的動(dòng)力依舊不足。而在銷(xiāo)售端，11月份百城中40%的城市新房?jī)r(jià)格下跌，創(chuàng)下2016年2月份以來(lái)的近四年新高。銷(xiāo)售不力疊加融資趨緊，2020年的土地市場(chǎng)，區(qū)域分化、房企分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。

土地成交價(jià)格結(jié)構(gòu)性回升

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年11月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地面積6964萬(wàn)平方米，環(huán)比減少17%，同比減少19%。而出讓金方面，2019年11月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為3641億元，同環(huán)比均有所提高。

其中，一線(xiàn)城市和部分強(qiáng)二線(xiàn)城市加大供地，成交量回升，被認(rèn)為是土地成交價(jià)格呈現(xiàn)整體結(jié)構(gòu)性回升的主要原因。

具體來(lái)看，一線(xiàn)城市在11月加大了推地力度。11月共成交土地78宗，完成土地出讓金617億元，相比10月增加48%，但相比去年同期減少33%；成交樓面均價(jià)為6497元/平方米，環(huán)比減少28%，同比減少45%。

二線(xiàn)城市則呈現(xiàn)出量穩(wěn)價(jià)漲的局面。11月共成交土地700宗，成交土地面積2536萬(wàn)平方米，環(huán)比減少23%，同比增加1%；完成土地出讓金為1746億元，同比增加33%。

價(jià)格方面，在蘇州、杭州、青島等地價(jià)較高的強(qiáng)二線(xiàn)城市成交量擴(kuò)容的拉動(dòng)下，二線(xiàn)城市地價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，均價(jià)達(dá)到了3616元/平方米，同環(huán)比的漲幅均在40%左右。

三四線(xiàn)城市則持續(xù)萎靡。總體供應(yīng)量小幅上漲，成交量及收金總額下滑，樓面均價(jià)較上月增加一成。共成交土地1130宗，成交土地面積4086萬(wàn)平方米，同環(huán)比均有所下滑。而土地出讓金則完成了1278億元，環(huán)比減少3%。

不過(guò)，易居研究院研究員王若辰告訴記者，當(dāng)月價(jià)格的變動(dòng)，受不同城市的交易結(jié)構(gòu)影響較大，造成本身地價(jià)波動(dòng)就比較大。歷史也顯示，11月和12月通常都會(huì)出現(xiàn)成交量放大的情況，尤其是一些大中城市，這和年底土地供應(yīng)量增加以及房企補(bǔ)庫(kù)存的需求有較大關(guān)系，而非簡(jiǎn)單的土地需求量增大。從整體上來(lái)看，11月當(dāng)月價(jià)格的上漲，更多是由于本身土地起拍價(jià)較高等結(jié)構(gòu)性因素影響，市場(chǎng)向上的動(dòng)力依舊不足。

盡管有所回暖，但市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的溢價(jià)率、流拍率等數(shù)據(jù)則顯示，土地市場(chǎng)并未進(jìn)入上升渠道，甚至一定程度上相較二季度有所下降。

11月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市，土地成交溢價(jià)率為12.3%，相比10月下降2個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下降。而中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)則顯示，11月300城市的住宅土地流拍率相較10月提高了1.5個(gè)百分點(diǎn)。

“這顯示開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的意愿并不強(qiáng)烈，地市降溫趨勢(shì)未變。”王若辰表示。

2020年分化趨勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)

多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，2019年已經(jīng)十分明顯的土地市場(chǎng)分化趨勢(shì)，在2020年或?qū)⒊掷m(xù)。

這首先體現(xiàn)在區(qū)域分化上。2019年1-11月，全國(guó)土地成交金額TOP10城市累計(jì)成交13950億元，同比增長(zhǎng)16%。其中，土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、武漢、北京和南京，這5個(gè)城市的土地出讓金總額分別為2481、1655、1498、1466和1413億元。中西部核心城市土地市場(chǎng)火熱，武漢與昆明的土地出讓金總額進(jìn)入全國(guó)前十。

而從成交面積來(lái)看，前十城市同樣主要集中在中西部地區(qū)的昆明、武漢、西安、成都等地。

對(duì)此，在近日一場(chǎng)房地產(chǎn)形勢(shì)分析會(huì)上，中國(guó)指數(shù)研究院研發(fā)中心研究主管古超向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角與中西部仍為房企投資的重點(diǎn)城市群，一線(xiàn)和二線(xiàn)核心城市仍然是房企拿地的重點(diǎn)布局城市。

而從企業(yè)分化來(lái)看，古超指出，1-11月拿地金額TOP100的房企，拿地總額在2.5萬(wàn)億元左右。其中，TOP10房企的拿地總額占TOP100企業(yè)的35.2%。TOP30的企業(yè)占TOP100企業(yè)的比例是64.2%，龍頭房企在獲取土地資源方面這個(gè)優(yōu)勢(shì)依然明顯。

與此同時(shí)，受融資收緊和銷(xiāo)售不佳的雙重影響，中小房企拿地意愿持續(xù)減弱。一位來(lái)自濟(jì)南的中小房企高層向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者坦言，近期公司遭遇融資困難，并且據(jù)其判斷，未來(lái)融資渠道放松的可能性較小。同時(shí)，近期濟(jì)南銷(xiāo)售市場(chǎng)走弱，也進(jìn)一步降低了公司在2020年的投資熱情。

華創(chuàng)證券指出，2019年3季度，主流房企拿地態(tài)度略轉(zhuǎn)積極，不過(guò)房企拿地分化加劇，世茂房地產(chǎn)、融創(chuàng)、大悅城(000031,股吧)、金科、綠地、榮盛、旭輝和金地等拿地積極，但部分高杠桿房企則拿地謹(jǐn)慎，這將造成可售資源彈性分化。

中金公司在其房地產(chǎn)2020展望中表示，TOP10的頭部公司，2019年拿地集中度（以貨值計(jì)算）已接近50%。頭部公司在手土儲(chǔ)充裕，普遍可支持未來(lái)3-4年銷(xiāo)售。長(zhǎng)期來(lái)看，預(yù)計(jì)TOP10市占率最終可達(dá)40%-50%（目前約30%）。