2020年開(kāi)年后兩周內(nèi)，中國(guó)的房地產(chǎn)公司收獲了32筆、總額126.72億美元的海外資金。這幾乎占到了前一年年全年海外債規(guī)模的17%。

更多的債務(wù)發(fā)行計(jì)劃還在陸續(xù)地被披露，它對(duì)2019年下半年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言頗有久旱逢甘露的意味。

2019年以銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文為代表的政策，嚴(yán)格阻止了理財(cái)、信托類資金以“前融”等形式進(jìn)入房地產(chǎn)。在“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限商”的市場(chǎng)環(huán)境里，很多企業(yè)獲得市場(chǎng)化融資支持幾乎沒(méi)有機(jī)會(huì)。

從寧波銀億到福晟、泰禾，股權(quán)出讓、資產(chǎn)變賣的名單不斷延長(zhǎng)，行業(yè)洗牌從大魚(yú)吃小魚(yú)邁入了大魚(yú)吃大魚(yú)階段。

就在諸多房企即將迎來(lái)2020年兌付高峰期時(shí)，海外資金傾瀉而入。

盡管海外債被有關(guān)部門嚴(yán)格定義用于償還舊債，但全球主要市場(chǎng)正在進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代使得海外投資人被中國(guó)房地產(chǎn)堅(jiān)挺的基本面所強(qiáng)烈吸引——2019年中國(guó)新房銷售金額創(chuàng)出近16萬(wàn)億元的新高。他們慷慨地給出了平均15%~20%的利率降幅和更長(zhǎng)的周期。

“境外債利率可能高于國(guó)內(nèi)成本，但比信托等成本便宜。而且，境外債一旦獲批，到賬速度很快。”原花旗銀行董事總經(jīng)理、奧陸資本總裁及投資總監(jiān)蔡金強(qiáng)說(shuō)。

不過(guò)，包括陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌在內(nèi)的多位房企高管均表示，盡管一季度房企現(xiàn)金流情況會(huì)因融資放行有所改善，但2020年中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)不會(huì)超出預(yù)期。

房企密集發(fā)債破紀(jì)錄

2020年剛拉開(kāi)序幕，林洋有種直覺(jué)愈發(fā)強(qiáng)烈，“公司的美元債規(guī)模會(huì)大幅度提升。”

林洋是一家百?gòu)?qiáng)房企的區(qū)域融資負(fù)責(zé)人。他所在公司的美元債原本只有20多億元，這兩年已經(jīng)上升3倍。2020年開(kāi)年，又連續(xù)發(fā)行了兩筆美元優(yōu)先票據(jù)，用于償還到期美元債。

“短期多次發(fā)行，一般都是前一次認(rèn)購(gòu)度較高，開(kāi)發(fā)商不想錯(cuò)過(guò)好的融資機(jī)會(huì)。”林洋用“向好趨勢(shì)非常明朗”來(lái)形容當(dāng)前境外融資形勢(shì)。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，從1月6日到16日，有25家房企公布32筆美元優(yōu)先票據(jù)發(fā)行計(jì)劃，發(fā)行規(guī)模達(dá)126.72億美元，折合人民幣約870.88億元。

半個(gè)月內(nèi)，房企美元債發(fā)行規(guī)模創(chuàng)下2018年以來(lái)單月發(fā)行記錄。2019年7月的美元債發(fā)行高峰期，發(fā)行總額也不過(guò)350億元人民幣。

吳波是一家上市房企投融資負(fù)責(zé)人。最近他所在的公司也在積極籌備海外債發(fā)行事宜，他在密切關(guān)注恒大等房企美元債發(fā)行方案。獲批情況、利率高低等相關(guān)指標(biāo)，都被吳波列入重點(diǎn)關(guān)心的范疇之內(nèi)。

1月16日晚，恒大公布了兩筆合計(jì)20億美元優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行計(jì)劃，其中一筆2023年到期10億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為11.5%；另一筆2024年到期的10億美元票據(jù)，年利率為12%。

作為龍頭房企，恒大美元票據(jù)的發(fā)行規(guī)模、利率及期限都具有標(biāo)桿示范意義。吳波表示，“畢竟，過(guò)往恒大的融資成本相對(duì)較高，如果這次發(fā)行成本下降了，也驗(yàn)證市場(chǎng)的判斷。”

成本低、期限長(zhǎng)正是這一輪美元債的顯著特點(diǎn)。

根據(jù)久期財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2019年， 92家地產(chǎn)公司發(fā)行了228只美元債，平均利率達(dá)8.28%。而這一輪發(fā)行的海外債，平均利率約7.66%。

新鴻基地產(chǎn)的一筆美元高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)利率僅2.875%；龍湖的兩筆美元優(yōu)先票據(jù)利率分別為3.375%和3.85%，首創(chuàng)置業(yè)的一筆美元債年利率為3.85%，都創(chuàng)下歷史新低。

林洋為公司新發(fā)行的美元票據(jù)劃重點(diǎn)——“價(jià)格下來(lái)了，降到10%以下。”過(guò)去幾年發(fā)行的美元債利率始終維持在11%左右。

“發(fā)改委審批美元債的速度比較快，利率下降比較明顯。”一家千億上市房企董秘向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)談起最近的變化，他說(shuō)，因?yàn)樾聜�只能還舊債，額度有限，機(jī)構(gòu)普遍都愿意買房地產(chǎn)債券，在地產(chǎn)債券供給有限的情況下，債券利率價(jià)格肯定會(huì)往下走。

碧桂園的一筆美元票據(jù)，期限達(dá)到10年，龍湖一筆美元票據(jù)為12年期，創(chuàng)下中國(guó)民營(yíng)房企海外債“最長(zhǎng)年期”記錄。

吳波稱，在當(dāng)前房企海外債融資成本相對(duì)較高的背景下，投資者可以鎖定一定時(shí)期內(nèi)的投資收益。