2020年開年后兩周內，中國的房地產公司收獲了32筆、總額126.72億美元的海外資金。這幾乎占到了前一年年全年海外債規(guī)模的17%。

更多的債務發(fā)行計劃還在陸續(xù)地被披露，它對2019年下半年以來的房地產市場而言頗有久旱逢甘露的意味。

2019年以銀保監(jiān)會23號文為代表的政策，嚴格阻止了理財、信托類資金以“前融”等形式進入房地產。在“限購、限貸、限售、限價、限商”的市場環(huán)境里，很多企業(yè)獲得市場化融資支持幾乎沒有機會。

從寧波銀億到福晟、泰禾，股權出讓、資產變賣的名單不斷延長，行業(yè)洗牌從大魚吃小魚邁入了大魚吃大魚階段。

就在諸多房企即將迎來2020年兌付高峰期時，海外資金傾瀉而入。

盡管海外債被有關部門嚴格定義用于償還舊債，但全球主要市場正在進入負利率時代使得海外投資人被中國房地產堅挺的基本面所強烈吸引——2019年中國新房銷售金額創(chuàng)出近16萬億元的新高。他們慷慨地給出了平均15%~20%的利率降幅和更長的周期。

“境外債利率可能高于國內成本，但比信托等成本便宜。而且，境外債一旦獲批，到賬速度很快。”原花旗銀行董事總經理、奧陸資本總裁及投資總監(jiān)蔡金強說。

不過，包括陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌在內的多位房企高管均表示，盡管一季度房企現金流情況會因融資放行有所改善，但2020年中國房地產走勢不會超出預期。

房企密集發(fā)債破紀錄

2020年剛拉開序幕，林洋有種直覺愈發(fā)強烈，“公司的美元債規(guī)模會大幅度提升。”

林洋是一家百強房企的區(qū)域融資負責人。他所在公司的美元債原本只有20多億元，這兩年已經上升3倍。2020年開年，又連續(xù)發(fā)行了兩筆美元優(yōu)先票據，用于償還到期美元債。

“短期多次發(fā)行，一般都是前一次認購度較高，開發(fā)商不想錯過好的融資機會。”林洋用“向好趨勢非常明朗”來形容當前境外融資形勢。

據經濟觀察報不完全統(tǒng)計，從1月6日到16日，有25家房企公布32筆美元優(yōu)先票據發(fā)行計劃，發(fā)行規(guī)模達126.72億美元，折合人民幣約870.88億元。

半個月內，房企美元債發(fā)行規(guī)模創(chuàng)下2018年以來單月發(fā)行記錄。2019年7月的美元債發(fā)行高峰期，發(fā)行總額也不過350億元人民幣。

吳波是一家上市房企投融資負責人。最近他所在的公司也在積極籌備海外債發(fā)行事宜，他在密切關注恒大等房企美元債發(fā)行方案。獲批情況、利率高低等相關指標，都被吳波列入重點關心的范疇之內。

1月16日晚，恒大公布了兩筆合計20億美元優(yōu)先票據的發(fā)行計劃，其中一筆2023年到期10億美元優(yōu)先票據，年利率為11.5%；另一筆2024年到期的10億美元票據，年利率為12%。

作為龍頭房企，恒大美元票據的發(fā)行規(guī)模、利率及期限都具有標桿示范意義。吳波表示，“畢竟，過往恒大的融資成本相對較高，如果這次發(fā)行成本下降了，也驗證市場的判斷。”

成本低、期限長正是這一輪美元債的顯著特點。

根據久期財經統(tǒng)計，2019年， 92家地產公司發(fā)行了228只美元債，平均利率達8.28%。而這一輪發(fā)行的海外債，平均利率約7.66%。

新鴻基地產的一筆美元高級無抵押票據利率僅2.875%；龍湖的兩筆美元優(yōu)先票據利率分別為3.375%和3.85%，首創(chuàng)置業(yè)的一筆美元債年利率為3.85%，都創(chuàng)下歷史新低。

林洋為公司新發(fā)行的美元票據劃重點——“價格下來了，降到10%以下。”過去幾年發(fā)行的美元債利率始終維持在11%左右。

“發(fā)改委審批美元債的速度比較快，利率下降比較明顯。”一家千億上市房企董秘向經濟觀察報談起最近的變化，他說，因為新債只能還舊債，額度有限，機構普遍都愿意買房地產債券，在地產債券供給有限的情況下，債券利率價格肯定會往下走。

碧桂園的一筆美元票據，期限達到10年，龍湖一筆美元票據為12年期，創(chuàng)下中國民營房企海外債“最長年期”記錄。

吳波稱，在當前房企海外債融資成本相對較高的背景下，投資者可以鎖定一定時期內的投資收益。