2020年春節(jié)前，驗房師孫師傅迎來了一個密集的新房交付季，從2019年11月至今，他只為女兒的幼兒園結(jié)業(yè)儀式休了一天假，其他時間都奔波在北京海淀、朝陽、昌平等交房集中區(qū)域，有時也需要去到張家口等河北地區(qū)，“哪里有新盤交付，哪里就有訂單”。

孫師傅從事的驗房工作，主要負責在開發(fā)商將新房交付到業(yè)主手中前，為房子作“質(zhì)檢”。2015年之后，隨著房地產(chǎn)發(fā)展，部分一線城市陸續(xù)推出鼓勵推廣全裝房、成品房的政策，新房精裝修時代逐步來臨，面向C端購房者的驗房工作迎來行業(yè)爆發(fā)期。

此外，2019年頻繁曝出的品牌房企交房糾紛也顯示，限價政策壓縮了部分開發(fā)商的利潤空間，前期高價拿地的開發(fā)商為降低成本，加快工期，在材料上減配，致使房屋質(zhì)量問題捉襟見肘。“很多房子的質(zhì)量確實很差，業(yè)主對開發(fā)商的信任也越來越小了。”孫師傅說出來多年一線驗房的觀感。

花錢請人“找茬”

“做我們這行，年底有兩怕，怕生病，怕出事。”孫師傅指著車內(nèi)掛的“出入平安”掛飾說。

孫師傅的擔心并非杞人憂天。2019年12月，在武漢新城璟堂項目驗房的王鵬，工作結(jié)束后遭到三名制服男子圍毆。當月正值項目交付，該小區(qū)至少有3家驗房公司的員工在工作中被打。

看到這個消息時，孫師傅正在北京海淀區(qū)的某項目驗房，雖然遇到類似的惡性事件，但開發(fā)商的工作人員當著業(yè)主的面警告孫師傅：不許敲磚空鼓，只能看，如果敲出空谷算驗房師的，所有電器禁止測試功能。

彼時，開發(fā)商還“提醒”業(yè)主，“如果你覺得這個房子問題多，你可以退，我現(xiàn)在就給你簽字”。面對警告，業(yè)主“靜音”了，孫師傅在中間為難。

作為驗房師，孫師傅受雇于業(yè)主來檢驗一套房子是否合格，但業(yè)主一直被開發(fā)商反復告知，其購買的是共有產(chǎn)權(quán)房，價格比周圍商品房低近一半，對裝修質(zhì)量再提要求是過分之舉。

僵持之下，孫師傅只能將空鼓錘和驗電器給業(yè)主，讓他自行檢驗磚空鼓和電路，“對自己的房子心里有個數(shù)”。

上述房屋質(zhì)量問題不是個例。新房驗收時，瓷磚空鼓是房子常見的缺陷之一。搭窩創(chuàng)始人、CEO于鑫介紹，國標要求一塊磚的空鼓率不高于15%，一面墻空鼓率不高于5%。有些房子檢驗時發(fā)現(xiàn)下面全是空的，主要鋪水泥時找平?jīng)]做好，“用不了一年，空鼓率高的瓷磚就會掉落”。

在新房裝修完驗房，如果敲出5%的空鼓率，一年后可能會擴大到10%�？展穆侍�大的話，整個地面或墻面只能鏟掉，重新做自流平處理。此外，一些開發(fā)商用質(zhì)量不好的板材，冬天驗收時完好，到了夏天高溫、潮濕環(huán)境容易開裂變形。

在于鑫看來，此類裝修質(zhì)量問題很多都是開發(fā)商搶工期導致的，每到年底，開發(fā)商會加快交付力度，通常會出現(xiàn)趕工期情況，精裝修及公共配套一般做得較為草率。

在限價背景下，不斷壓縮成本也是導致質(zhì)量問題頻發(fā)的重要原因，“在整個成本構(gòu)成中，精裝修占比小，利潤空間不大，有時候還出現(xiàn)層層分包情況，落到各個裝修分包單位的利潤就更少了。”于鑫透露，很多質(zhì)量問題都留到交付后修補。

作為房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)鏈的“新秀”，于鑫認為，目前驗房行業(yè)仍處于粗放發(fā)展階段，行業(yè)內(nèi)沒有標準，人員資質(zhì)參差不齊、盈利模式單一、定位不清晰等問題較為普遍。部分驗房機構(gòu)在驗房中，工作人員用標簽、便利貼等標明問題所在，據(jù)此出具一份驗房報告，但這類驗房報告較為籠統(tǒng)，比如門窗出現(xiàn)劃痕，驗房師在報告中勾選‘不合格’，如果單純看報告，業(yè)主甚至不清楚哪里需要維修。

于鑫表示，作為驗房師，告訴客戶是否合格只是第一步，業(yè)主驗房的目的是為了找到問題進行維修，“也有業(yè)主是為了維權(quán)、打官司，驗房報告只能作為事實證據(jù)”。

在驗房師資質(zhì)方面，很多驗房公司僅有個位數(shù)員工，到了年底訂單陡增時，四處找臨時驗房師，有裝修經(jīng)驗的人通過簡單培訓就可以上崗。

上海千家工程監(jiān)理有限公司北京區(qū)域負責人李師傅告訴記者，為了搶占市場，一些驗房公司推出1元驗房等低價活動，“一般驗房需要2-3小時，這類公司僅需花費一半時間，一個驗房師一天下來能驗7、8套房子，能驗出來什么東西呢？”

“攪局者”搭窩

搭窩被同行視為低價攪局者。從定價上看，一般驗房定價在8-10元/平方米左右，一套100平方米房子的費用為800元到1000元，而搭窩的驗房費用比市面價格低50%以上。

從驗房過程及出具的驗房報告來看，搭窩驗一套房的時間大致在2小時左右，驗房項目與行業(yè)內(nèi)同類驗房公司并無較大差別。

關于驗房定價，于鑫表示，每家公司賬本算法不一樣，從成本看，驗房成本主要是驗房師薪資、工具、營銷費，有些公司接B端客戶的單，還需要支出和開發(fā)商談合作的業(yè)務費。其中，驗房師薪資占比較大。“B端業(yè)務，訂單量大，對精細度要求不太高，驗房師大概能拿到訂單總價的60%提成，而C端訂單驗房師能拿到80%提成。”綜合算下來，搭窩平均凈利潤在20%左右。

面對低價攪局爭議，于鑫有自己的邏輯：驗房行業(yè)有明顯的季節(jié)性特征，全年八成訂單集中在冬季，每年11、12和1月都是房地產(chǎn)項目集中交付期。7-10月是房地產(chǎn)項目交付淡季，也是驗房業(yè)務淡季，有些驗房機構(gòu)一個月只有10來單業(yè)務。

為了維持全年訂單量，做大規(guī)模，搭窩采取了針對不同層次房源分檔計費的模式。