房地產(chǎn)信托募集資金再度下降。在房地產(chǎn)經(jīng)歷了多輪政策調(diào)控，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)大幅收緊。數(shù)據(jù)顯示，2019年第四季度房地產(chǎn)信托募集資金1410.62億元，環(huán)比下滑26.43%。

強(qiáng)監(jiān)管趨勢(shì)下，2020年的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)或?qū)⒗^續(xù)萎縮，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型仍需時(shí)間。用益信托研究員喻智分析稱，目前信托公司正著力在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式上進(jìn)行創(chuàng)新和改變，以開發(fā)貸為主的業(yè)務(wù)模式預(yù)期可能會(huì)有所萎縮；另外，2019年接連有大型房企兌付危機(jī)的消息傳出，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)面臨的兌付危機(jī)值得關(guān)注。

房地產(chǎn)信托規(guī)模再度下降

對(duì)于房地產(chǎn)信托而言，2019年的日子尤為“難過(guò)”。去年二季度末，監(jiān)管部門密集對(duì)部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，并召集部分信托公司進(jìn)行約談，對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模實(shí)施增量和增速的控制。自此，作為房企融資重要渠道之一的房地產(chǎn)信托業(yè)規(guī)模、增速出現(xiàn)明顯下滑。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2020年對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管預(yù)期依舊保持高壓。盡管有市場(chǎng)消息稱資管新規(guī)的過(guò)渡期或延長(zhǎng)，但也不足以改變監(jiān)管層防范金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的基本立場(chǎng)。

值得注意的是，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)和監(jiān)管的雙重壓力之下開始出現(xiàn)分化，頭部房企相較于中小房企的優(yōu)勢(shì)增加。信托行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展受監(jiān)管的影響，合規(guī)性的門檻較高，對(duì)優(yōu)質(zhì)交易對(duì)手上的選擇并不多。2019年第四季度房地產(chǎn)信托募集資金1410.62億元，環(huán)比下滑26.43%

喻智稱，房地產(chǎn)類信托預(yù)期還會(huì)有所下滑，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型難度較大。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)目前面臨的問(wèn)題有兩個(gè)方面，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)還能否火爆；二是業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)型，通過(guò)基金、REITs、股權(quán)投資等形式參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是轉(zhuǎn)型的主要方向，但人才儲(chǔ)備和主動(dòng)管理能力仍制約著該類業(yè)務(wù)的發(fā)展。

不過(guò)，東方不亮西邊亮。喻智稱，2020年基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托將會(huì)是信托公司布局的重點(diǎn)。2020年經(jīng)濟(jì)下行壓力依舊存在，逆周期調(diào)節(jié)政策激發(fā)基建領(lǐng)域的資金需求，依舊是較為優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的；但地方融資平臺(tái)在資金上得到專項(xiàng)債等長(zhǎng)期資金的注入，對(duì)于信托等短期資金的需求或?qū)⒂兴鶞p少。

另外，金融類信托或是2020年能出現(xiàn)大發(fā)展的業(yè)務(wù)。2019年投向金融領(lǐng)域的集合信托產(chǎn)品募集規(guī)模的增長(zhǎng)多源自于符合資管新規(guī)監(jiān)管要求的創(chuàng)新業(yè)務(wù)。投向股債市場(chǎng)的TOF、TOT類產(chǎn)品，投向消費(fèi)金融領(lǐng)域的消金產(chǎn)品以及豐富產(chǎn)品線的現(xiàn)金管理類產(chǎn)品都可以作為信托公司2020年集合信托產(chǎn)品的增長(zhǎng)點(diǎn)。

收益率繼續(xù)下行

整體而言，集合信托產(chǎn)品的募集規(guī)模在2019年出現(xiàn)下滑，一方面是“資產(chǎn)荒”的問(wèn)題，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目難尋，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收緊更是令信托公司在投資項(xiàng)目選擇方面雪上加霜；另一方面是信托業(yè)兌付危機(jī)事件的發(fā)酵，爆雷事件頻發(fā)影響了投資者的投資熱情。

2020年集合信托市場(chǎng)的募集雖然存在困難，但也有一定的轉(zhuǎn)機(jī)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著信托公司直銷渠道的完善，以及國(guó)家在機(jī)構(gòu)資金投向信托的支持和放松上，集合信托產(chǎn)品的募集或能出現(xiàn)改善。

在收益率方面，用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2019年四季度集合信托產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率繼續(xù)下行，已下滑至8%以下。四季度發(fā)行的集合信托產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為7.91%，環(huán)比減少0.23個(gè)百分點(diǎn)。

可以看到，集合信托產(chǎn)品的收益在2018年年末和2019年年初達(dá)到頂點(diǎn)，之后收益率逐步下行。隨著剛性兌付被打破以及凈值化管理的推進(jìn)，信托等固收類產(chǎn)品的預(yù)期收益率在未來(lái)幾年還會(huì)逐步下行。

具體而言，2019年四季度平均預(yù)期收益率8%~9%之間的集合信托產(chǎn)品的數(shù)量占比依舊最高，而收益在9%以上的集合信托產(chǎn)品數(shù)量占比繼續(xù)下滑，其中收益在9%以上的集合產(chǎn)品的數(shù)量占比為6.31%，環(huán)比減少1.85個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，2019年集合信托產(chǎn)品仍以中短期產(chǎn)品為主，四季度中短期產(chǎn)品的增加較為明顯，其中，1~1.5年和2~2.5年期的集合信托產(chǎn)品數(shù)量最多，數(shù)量占比分別達(dá)到30.08%和34.91%。

多位業(yè)內(nèi)人士分析，2020年集合信托產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率仍然有一定的下行空間，這主要是考慮到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境與貨幣政策。另外，喻智還提及，2020年企業(yè)融資環(huán)境或?qū)⒏纳疲�一方面�?guó)家對(duì)直接融資模式的支持和建設(shè)，對(duì)信托公司的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式不利，另一方面監(jiān)管層對(duì)于經(jīng)濟(jì)下行壓力下的金融去杠桿亦有放松的跡象，企業(yè)面臨的融資壓力可能有所緩解。