今年的信托業(yè)市場，最重要的一個關(guān)鍵詞或是房地產(chǎn)調(diào)控。

下半年以來，銀保監(jiān)會出臺了多條限制房地產(chǎn)融資的舉措，從5月份提出要重點整治房地產(chǎn)融資亂象開始，7月份約談和召集部分信托公司開會，對銀行和信托機構(gòu)的房地產(chǎn)融資規(guī)模提出額度控制要求。

進入四季度，房企融資調(diào)控已持續(xù)了一段時間，形勢發(fā)生了何種變化，對房地產(chǎn)和信托機構(gòu)分別產(chǎn)生了怎樣的影響？

21世紀經(jīng)濟報道記者采訪了多家信托公司和房地產(chǎn)企業(yè)融資部門相關(guān)人士，了解到，監(jiān)管部門對金融機構(gòu)的房地產(chǎn)融資額度控制口徑依然保持，在具體執(zhí)行層面也十分嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)面臨越來越嚴峻的生存形勢，融資額度緊張，資金成本隨之上漲，如今又即將進入年底，資金需求驟然上升。

“都沒額度，不知道這個年關(guān)怎么過。”一家上市房企的融資部門人士對記者說。

從信托機構(gòu)的情況看，并沒有因此受到太大的負面影響。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托的規(guī)模最近幾個月環(huán)比雖然持續(xù)下降，不過多家信托公司人士均反映，信托業(yè)目前的形勢非常平穩(wěn)，并未如外界所宣稱的那么艱難。

“總體上很平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)上的變化也很明顯。房地產(chǎn)融資由于額度緊了，但費用上漲了；平臺由于個別地方政府發(fā)債比較多，費用在下降；現(xiàn)階段資本市場行情不錯，量新增了不少。”一位信托業(yè)人士對記者概括道。

房企叫苦：額度緊缺，成本死貴

21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的數(shù)家房地產(chǎn)人士均表示“資金吃緊”。

一家總部在香港的房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士對記者表示：“主要是各個渠道一起收緊，因此影響很明顯，但是也區(qū)分企業(yè)。有些企業(yè)影響尤為明顯，他們在此輪調(diào)控收緊之前加杠桿拿了很多地，地塊拿到手之后，趕上融資額度管控，無法繼續(xù)融資，造成不僅無法完成項目回籠資金，并且前期借的錢也無法借新還舊維持下去，所以有部分企業(yè)目前處境較為艱難�，F(xiàn)在市場上看到很多房企在甩賣土地，或者找合作方一起開發(fā)。”

從調(diào)控的角度而言，房地產(chǎn)市場已經(jīng)持續(xù)低迷了很久，目前偶爾有個別地方出現(xiàn)某種“放松”的跡象，比如在新房的價格審批或購房資格方面略微有松動，但關(guān)鍵是融資端的口徑依然嚴格。

上述房企人士透露，在上海地區(qū)，監(jiān)管部門對每一筆開發(fā)貸都會進行極為嚴格的檢查，有時即使銀行有額度批下來，但資金也放不出來，因為從融資方的角度，通常都會申請超過工程款需求的額度，再倒款到公司，這個環(huán)節(jié)現(xiàn)在檢查很嚴格。另外，按揭貸目前也在執(zhí)行嚴格的監(jiān)管檢查。

“上海很多購房需求是置換，在資金周轉(zhuǎn)的過程中，由于現(xiàn)在市場比較弱，房子不好賣，銀行的首付和按揭檢查又很嚴格，我們近期就出現(xiàn)了很多客戶違約的情況。”上述房企人士說。

成本方面，目前房地產(chǎn)融資相比年初資金環(huán)境寬松時也有了很大變化，很多房企成本高達13%左右，但還沒有額度，只能選擇成本更高的私募基金進行融資，這種渠道成本達到15%左右。

“年初的時候，10%成本的資金我們還不想要。”一位房企人士對記者感慨。

信托平穩(wěn)：結(jié)構(gòu)調(diào)整明顯

房企融資管控對信托機構(gòu)的影響也是立竿見影的。從行業(yè)情況來看，信托業(yè)是金融各細分領(lǐng)域中對房地產(chǎn)依賴最為明顯的一支�？傮w而言，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模在信托業(yè)務(wù)中大概占據(jù)三到四成，有些房地產(chǎn)背景的機構(gòu)則占比更高。

今年下半年以來，房地產(chǎn)信托規(guī)模的持續(xù)下滑是十分明顯的趨勢。不同口徑的統(tǒng)計數(shù)據(jù)均顯示出這一跡象，中信登公布的數(shù)據(jù)顯示，三季度資金投向房地行業(yè)占比逐步下滑，9月新增規(guī)模中，投向房地產(chǎn)的募集金額環(huán)比下降32.08%；規(guī)模占比環(huán)比下降3.02%，已連續(xù)三個月下降，八個月來首次低于15%。

用益信托的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月以來，我國房地產(chǎn)集合信托發(fā)行量為2592.5億元，同比下降21.2%。按月份來看，7-10月份每個月的發(fā)行數(shù)量和融資規(guī)模均在持續(xù)下降，其中，發(fā)行量分別為544只、421只、424只和270只，融資規(guī)模分別為798.92億元、708.39億元、646.96億元和438.17億元。

信托業(yè)人士進一步反映，雖然房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模在下降，但信托機構(gòu)的形勢還是頗為平穩(wěn)的，調(diào)控已有多時，各家機構(gòu)都有相應(yīng)的業(yè)務(wù)調(diào)整方案，首先下降的主要是新增規(guī)模，總規(guī)模穩(wěn)定，并且結(jié)構(gòu)上有所優(yōu)化。“以前通過規(guī)模做大獲利，現(xiàn)在規(guī)模給框定了，主要就是從結(jié)構(gòu)和費用上來做文章，通過提高費率保證效益。”

多名信托公司人士也表達了類似觀點。體現(xiàn)在業(yè)務(wù)層面上，從通道向主動管理轉(zhuǎn)型，比如，同樣一筆業(yè)務(wù)，以主動管理的形式去做和以通道形式開展，對信托公司的差異明顯，費率上大概相差100BP左右。

監(jiān)管壓縮通道的同時，信托機構(gòu)也更多采用主動管理形式，因此通道額度緊缺，費用水漲船高。

21世紀經(jīng)濟報道記者還了解到，近期信托業(yè)務(wù)層面出現(xiàn)了一些新跡象：近期信托對資本市場的積極性陡然增高，一些信托公司正與量化投資私募機構(gòu)等積極接觸，洽談合作。

“最近確實出現(xiàn)了很多投資本市場的產(chǎn)品，這與大家對目前資本市場形勢的判斷有關(guān)，基本上都是信托公司與期貨、證券公司一起合作設(shè)計產(chǎn)品進行投資。”一位信托業(yè)內(nèi)人士表示。

另外，資產(chǎn)證券化、家族信托等各種新領(lǐng)域，信托公司也在不斷嘗試，不過短期難以成為市場主流。