樓市在年初隨著房貸利率的松動(dòng)和下調(diào)迎來(lái)短暫的回春，但時(shí)節(jié)入夏，樓市卻難言持續(xù)花開(kāi)。

從近日多番風(fēng)向看，樓市又雙叒叕要變天了。

多地房貸利率上調(diào)

作為樓市的風(fēng)向標(biāo)之一，五連降的房貸利率近期出現(xiàn)變化。

在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道5月21日?qǐng)?bào)道《房貸利率下行趨勢(shì)面臨終結(jié)？ 一線城市穩(wěn)定二三線城市出現(xiàn)上調(diào)跡象》中指出，近日全國(guó)二三線部分城市，如合肥、南寧、青島等地出現(xiàn)房貸利率上調(diào)跡象，房貸利率風(fēng)向或?qū)⒔K結(jié)此前五連降整體趨勢(shì)。

近幾天，熱度頗高的南京樓市又傳出重磅消息：多家銀行接到緊急通知，首套房重回上浮15%，二套房利率也將隨之上漲，或上浮最高20%。而在此前，南京部分銀行最低利率已經(jīng)達(dá)到了5%，目前回調(diào)至15%，上浮最高幅度達(dá)到10個(gè)百分點(diǎn)。

南京我愛(ài)我家研究院公眾號(hào)文章透露，南京首套房利率或?qū)⑸细〉?5%的政策預(yù)計(jì)將于下周一（5月27日）正式公布。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)2019年5月23日南京部分銀行貸款利率上調(diào)點(diǎn)評(píng)表示，近期南京多家銀行上調(diào)房貸利率，是房貸領(lǐng)域的一個(gè)信號(hào)，即從去年第四季度開(kāi)始持續(xù)寬松的貸款政策略有調(diào)整。類似調(diào)整和金融政策、房地產(chǎn)政策風(fēng)向變動(dòng)有一定的關(guān)聯(lián)，體現(xiàn)了房貸領(lǐng)域穩(wěn)預(yù)期、控風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)向。

他指出，從金融政策看，近期銀保監(jiān)會(huì)的管控力度強(qiáng)化，尤其是會(huì)對(duì)各類違規(guī)資金進(jìn)入樓市有各類查處。類似查處，或在首付貸、消費(fèi)貸、信用卡透支、通過(guò)小微企業(yè)貸款方式進(jìn)行個(gè)人按揭貸款等領(lǐng)域得到體現(xiàn)。在收緊過(guò)程中自然會(huì)帶來(lái)銀行貸款政策的收緊，類似貸款額度收緊，進(jìn)而會(huì)帶來(lái)很多壓力，即貸款利率會(huì)有所上調(diào)。

而從房地產(chǎn)政策來(lái)看，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期防范購(gòu)房炒作的現(xiàn)象也是近期的導(dǎo)向。部分城市近期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，客觀上也要求在貸款發(fā)放等方面進(jìn)行把控。而且從實(shí)際過(guò)程看，部分貸款過(guò)去發(fā)放節(jié)奏過(guò)快，目前適當(dāng)節(jié)制也是符合預(yù)期的，這樣貸款利率是會(huì)有所上調(diào)。

南京此類政策從側(cè)面說(shuō)明一點(diǎn)，即大的環(huán)境看，金融環(huán)境還是會(huì)繼續(xù)維系寬松的導(dǎo)向，進(jìn)而為宏觀經(jīng)濟(jì)托底創(chuàng)造條件，同時(shí)這也可以形成降成本、促經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的導(dǎo)向。但是今年在控風(fēng)險(xiǎn)方面依然是沒(méi)有放松的，從實(shí)際過(guò)程看，各類房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、地王現(xiàn)象出現(xiàn)的城市，二季度和三季度或?qū)⒕S持金融政策略緊的導(dǎo)向，即對(duì)于高杠桿方面的管控會(huì)強(qiáng)化。

房地產(chǎn)信托緊急降溫

房地產(chǎn)信托一直是房企重要的輸血工具，但自金融與樓市加強(qiáng)監(jiān)管以來(lái)，房地產(chǎn)信托發(fā)行條件、利率均有所上升，其產(chǎn)品也逐漸規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，伴隨著資管新規(guī)后信托業(yè)的轉(zhuǎn)型，其主動(dòng)管理項(xiàng)目增加，今年以來(lái)房地產(chǎn)信托發(fā)展較熱。

從信托一季報(bào)中不難發(fā)現(xiàn)，不少業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好的信托公司其投向?qū)嶓w、基建等方面的產(chǎn)品占比存在不小的增長(zhǎng)。

用益信托最新數(shù)據(jù)顯示，今年來(lái)，房企通過(guò)信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品大增近7成至2309只，融資規(guī)模近3500億元。

但這一火熱并未持續(xù)太久，從4月份單月數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)類集合信托的募集規(guī)模大幅下降。

據(jù)用益信托不完全統(tǒng)計(jì)，4月份共有62家信托公司發(fā)行了1339款集合信托產(chǎn)品，預(yù)計(jì)發(fā)行總規(guī)模1787.72億元，4月份僅其他投向類的信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模上升，其他均下行。其中4月份房地產(chǎn)類發(fā)行規(guī)模占比為31.7%較3月份有所回落，降幅為42.75%，且房地產(chǎn)類產(chǎn)品預(yù)期收益率較4月份有所上行至8.49%，處于歷史較高水平 。

而規(guī)模下降的原因，除了季節(jié)性因素外，監(jiān)管因素相信也有所影響。

銀保監(jiān)會(huì)近日正式發(fā)布銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號(hào)文《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，強(qiáng)調(diào)不得向四證不全、開(kāi)發(fā)商/股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，或通過(guò)股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購(gòu)劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資。

而在銀保監(jiān)收緊向房企融資的監(jiān)管尺度后，對(duì)房地產(chǎn)信托規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)或?qū)�產(chǎn)生進(jìn)一步的影響。

樓市違規(guī)資金連開(kāi)30余張罰單

根據(jù)媒體報(bào)道，4月以來(lái)（4月1日-5月20日），僅50天時(shí)間，各地銀保監(jiān)局開(kāi)出的223張罰單中，涉及違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)的罰單就有32張，罰沒(méi)金額合計(jì)達(dá)1068.8萬(wàn)元。

從被罰名單看，共計(jì)有上海、天津、青島、河北、重慶、大連、黑龍江等地15家金融機(jī)構(gòu)，其中除了一些全國(guó)性股份制商業(yè)銀行和地方性商業(yè)銀行，六大國(guó)有銀行中的建行、交行、郵儲(chǔ)銀行等三大行的地方分支行也在被罰之列。

從具體罰單內(nèi)容看，在32張罰單中，最大金額的罰單是上海農(nóng)商行寶山支行因2017年違規(guī)發(fā)放某貸款被用作拍地保證金、土地出讓金，被責(zé)令改正并罰沒(méi)合計(jì)228.8萬(wàn)元。此外，還有多重被罰條目。如民生銀行重慶分行因內(nèi)控管理不嚴(yán)導(dǎo)致信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)企業(yè)；以貸轉(zhuǎn)存；簽發(fā)銀行承兌匯票對(duì)貿(mào)易背景審核不盡職，共計(jì)被罰款90萬(wàn)元。平安銀行青島分行因信貸資金違規(guī)流入資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)、信貸資金被挪用、貸前調(diào)查不盡職，被罰款90萬(wàn)元。建設(shè)銀行沈陽(yáng)大東支行因個(gè)人住房貸款存在虛假銀行流水及未按照施工進(jìn)度發(fā)放固定資產(chǎn)貸款，被罰款80萬(wàn)元。

可見(jiàn)此次監(jiān)管嚴(yán)查違規(guī)資金入樓市尺度之嚴(yán)厲。

某大行信貸業(yè)務(wù)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，銀保監(jiān)會(huì)的入場(chǎng)檢查一直在持續(xù)進(jìn)行，對(duì)于資金違規(guī)入樓市的尺度也從未放松。此次罰單集中釋出，或與近期銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》有關(guān)，一方面對(duì)銀行機(jī)構(gòu)和非銀行領(lǐng)域各類機(jī)構(gòu)履行監(jiān)管職責(zé)，進(jìn)一步開(kāi)展整治。另一方面也是對(duì)樓市傳遞信號(hào)。

從目前業(yè)務(wù)層面看，不少開(kāi)發(fā)商也對(duì)近期的監(jiān)管文件和風(fēng)向十分敏感。從目前政策上看，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)從未放松過(guò)，今后不排除有進(jìn)一步從嚴(yán)審查的趨勢(shì)。

另一大行西南地區(qū)對(duì)公業(yè)務(wù)人士則指出，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目審批一直按照監(jiān)管要求，相關(guān)項(xiàng)目的資金需求也很大，目前區(qū)域的問(wèn)題是額度需要排隊(duì)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目反而不缺，缺的是額度。