備受關(guān)注的“商改租”，在深圳又邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。1月9日，深圳市住房建設(shè)局組織起草了《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）公開(kāi)征求社會(huì)公眾意見(jiàn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“商改租”一方面可以盤(pán)活存量閑置商業(yè)和辦公用房，另一方面增加住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)，隨著政策層面的推進(jìn)，部分城市的“商改租”有望加快落地。

5年內(nèi)不能改變租賃用途

深圳《通知》從“商改租”的改建原則、改建條件、改建要求、實(shí)施程序、保障措施五個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范。

對(duì)于改建條件，《通知》對(duì)可實(shí)施“商改租”的既有商業(yè)辦公用房進(jìn)行了限定。該類用房需同時(shí)滿足已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記且不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證所載用途為辦公、商業(yè)；不存在查封登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形；如果存在抵押登記等他項(xiàng)權(quán)益；改建的部分應(yīng)當(dāng)是相對(duì)獨(dú)立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套(間)。

《通知》要求改建后只能用作租賃住房，且5年內(nèi)不能改變租賃住房用途。該類租賃住房不提供學(xué)位，考慮到商業(yè)辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質(zhì)的情況下，主要是將商業(yè)辦公的建筑功能調(diào)整為商務(wù)公寓功能。

值得關(guān)注的是，為鼓勵(lì)將符合條件的既有商業(yè)辦公用房改建為租賃住房，《通知》規(guī)定“商改租”項(xiàng)目可申請(qǐng)中央獎(jiǎng)補(bǔ)資金、實(shí)行民用水電費(fèi)價(jià)格等鼓勵(lì)政策。

事實(shí)上，這次深圳“商改租”出臺(tái)，有其必要性背景。主要是深圳市新增建設(shè)用地供應(yīng)緊張，商品住房供求關(guān)系嚴(yán)峻，無(wú)法通過(guò)新增建設(shè)用地解決租賃住房需求。

與此同時(shí)，隨著深圳產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐不斷加快、互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)持續(xù)沖擊以及整體經(jīng)濟(jì)遭遇系列負(fù)面因素的影響下，既有商業(yè)辦公用房功能需隨產(chǎn)業(yè)升級(jí)進(jìn)行調(diào)整，傳統(tǒng)工商業(yè)對(duì)空間的需求明顯下降，部分區(qū)域商業(yè)辦公出現(xiàn)閑置。此外，近年來(lái)深圳城市更新工改M0（即產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，類似于商業(yè)辦公）持續(xù)推進(jìn)，向市場(chǎng)供應(yīng)了大量的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，加上已有的總部基地、商務(wù)區(qū)規(guī)劃，全市商業(yè)辦公供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，都可能加劇商業(yè)辦公用房閑置。

各地“商改租”漸成趨勢(shì)

一個(gè)閑置，一個(gè)緊缺，往往是最好的搭配組合。據(jù)悉，為了支持租賃住房建設(shè)。早在2016年，國(guó)務(wù)院39號(hào)文、提出允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。尤其是近年來(lái)隨著“商改住”在多地遭到禁止，“商改租”漸成趨勢(shì)，特別是在租賃市場(chǎng)房源緊缺的一線城市。

據(jù)悉，自2017年以來(lái)，包括北京、上海、廣州、深圳等地調(diào)控收緊，發(fā)布政策限制“商改住”。也就是擅自將商業(yè)辦公類項(xiàng)目改變?yōu)榫幼∮猛尽Ｆ渲斜本┳?017年“3·26”限商新政以來(lái),商辦類成交量大幅下跌，“滯銷(xiāo)”嚴(yán)重。

此后，包括北京、上海、廣州、深圳等城市陸續(xù)提出“商改租”，但其作為租賃住房籌集的一種新模式，各地均在探討當(dāng)中。

2017年深圳市政府提出，允許已建成并空置的商業(yè)建筑以宗地為單位按規(guī)定改建為租賃住房，但并無(wú)實(shí)施細(xì)則。

2018年，上海市在《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》的公告中，明確提到 “可以將多余存量的工廠、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、公寓式酒店改為住宅，用作公共租賃住房”。

2019年，重慶市政府發(fā)布的《重慶市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展計(jì)劃（2019—2022）》（下稱《計(jì)劃》）同樣提出：鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，允許將商辦用房等按照規(guī)定改建用于住房租賃，引進(jìn)和支持發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)�；�住房租賃企業(yè)。

而在北京，“商改租”也一直在推進(jìn)中。2019年，據(jù)北京市住建委副主任李榮慶透露，北京已初步確定了第一批共計(jì)19個(gè)商業(yè)辦公轉(zhuǎn)化、改建租賃住房項(xiàng)目，約可提供房源5400多套。這19個(gè)商業(yè)辦公轉(zhuǎn)化、改建租賃住房項(xiàng)目的初步確定，是北京市不斷拓寬渠道提升租賃房源供應(yīng)，旨在積極維護(hù)租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在限制“商改住”的背景下，符合條件的商業(yè)辦公項(xiàng)目轉(zhuǎn)化、改建租賃住房，正在為北京商辦存量去化以及增加租賃房源尋求一舉兩得的出路。隨著“商改租”項(xiàng)目的落地，將更有利于包括北京在內(nèi)、租賃房源緊張的城市調(diào)整住房結(jié)構(gòu)。