深圳“商改租”新政征求意見(jiàn) 多個(gè)城市也在積極探索
作者:未知 來(lái)源:新京報(bào) 更新時(shí)間:2020年01月12日 【字體:大 中 小】
備受關(guān)注的“商改租”,在深圳又邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。1月9日,深圳市住房建設(shè)局組織起草了《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱“通知”)公開征求社會(huì)公眾意見(jiàn)。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),“商改租”一方面可以盤活存量閑置商業(yè)和辦公用房,另一方面增加住房租賃市場(chǎng)供應(yīng),隨著政策層面的推進(jìn),部分城市的“商改租”有望加快落地。
5年內(nèi)不能改變租賃用途
深圳《通知》從“商改租”的改建原則、改建條件、改建要求、實(shí)施程序、保障措施五個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范。
對(duì)于改建條件,《通知》對(duì)可實(shí)施“商改租”的既有商業(yè)辦公用房進(jìn)行了限定。該類用房需同時(shí)滿足已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記且不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證所載用途為辦公、商業(yè);不存在查封登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形;如果存在抵押登記等他項(xiàng)權(quán)益;改建的部分應(yīng)當(dāng)是相對(duì)獨(dú)立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套(間)。
《通知》要求改建后只能用作租賃住房,且5年內(nèi)不能改變租賃住房用途。該類租賃住房不提供學(xué)位,考慮到商業(yè)辦公用房的改建多以小戶型為主,且在不改變土地性質(zhì)的情況下,主要是將商業(yè)辦公的建筑功能調(diào)整為商務(wù)公寓功能。
值得關(guān)注的是,為鼓勵(lì)將符合條件的既有商業(yè)辦公用房改建為租賃住房,《通知》規(guī)定“商改租”項(xiàng)目可申請(qǐng)中央獎(jiǎng)補(bǔ)資金、實(shí)行民用水電費(fèi)價(jià)格等鼓勵(lì)政策。
事實(shí)上,這次深圳“商改租”出臺(tái),有其必要性背景。主要是深圳市新增建設(shè)用地供應(yīng)緊張,商品住房供求關(guān)系嚴(yán)峻,無(wú)法通過(guò)新增建設(shè)用地解決租賃住房需求。
與此同時(shí),隨著深圳產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐不斷加快、互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)持續(xù)沖擊以及整體經(jīng)濟(jì)遭遇系列負(fù)面因素的影響下,既有商業(yè)辦公用房功能需隨產(chǎn)業(yè)升級(jí)進(jìn)行調(diào)整,傳統(tǒng)工商業(yè)對(duì)空間的需求明顯下降,部分區(qū)域商業(yè)辦公出現(xiàn)閑置。此外,近年來(lái)深圳城市更新工改M0(即產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房,類似于商業(yè)辦公)持續(xù)推進(jìn),向市場(chǎng)供應(yīng)了大量的產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房,加上已有的總部基地、商務(wù)區(qū)規(guī)劃,全市商業(yè)辦公供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng),都可能加劇商業(yè)辦公用房閑置。
各地“商改租”漸成趨勢(shì)
一個(gè)閑置,一個(gè)緊缺,往往是最好的搭配組合。據(jù)悉,為了支持租賃住房建設(shè)。早在2016年,國(guó)務(wù)院39號(hào)文、提出允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。尤其是近年來(lái)隨著“商改住”在多地遭到禁止,“商改租”漸成趨勢(shì),特別是在租賃市場(chǎng)房源緊缺的一線城市。
據(jù)悉,自2017年以來(lái),包括北京、上海、廣州、深圳等地調(diào)控收緊,發(fā)布政策限制“商改住”。也就是擅自將商業(yè)辦公類項(xiàng)目改變?yōu)榫幼∮猛。其中北京?017年“3·26”限商新政以來(lái),商辦類成交量大幅下跌,“滯銷”嚴(yán)重。
此后,包括北京、上海、廣州、深圳等城市陸續(xù)提出“商改租”,但其作為租賃住房籌集的一種新模式,各地均在探討當(dāng)中。
2017年深圳市政府提出,允許已建成并空置的商業(yè)建筑以宗地為單位按規(guī)定改建為租賃住房,但并無(wú)實(shí)施細(xì)則。
2018年,上海市在《上海市城市總體規(guī)劃(2017-2035年)》的公告中,明確提到 “可以將多余存量的工廠、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、公寓式酒店改為住宅,用作公共租賃住房”。
2019年,重慶市政府發(fā)布的《重慶市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展計(jì)劃(2019—2022)》(下稱《計(jì)劃》)同樣提出:鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù),允許將商辦用房等按照規(guī)定改建用于住房租賃,引進(jìn)和支持發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī);》孔赓U企業(yè)。
而在北京,“商改租”也一直在推進(jìn)中。2019年,據(jù)北京市住建委副主任李榮慶透露,北京已初步確定了第一批共計(jì)19個(gè)商業(yè)辦公轉(zhuǎn)化、改建租賃住房項(xiàng)目,約可提供房源5400多套。這19個(gè)商業(yè)辦公轉(zhuǎn)化、改建租賃住房項(xiàng)目的初步確定,是北京市不斷拓寬渠道提升租賃房源供應(yīng),旨在積極維護(hù)租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)。
在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái),在限制“商改住”的背景下,符合條件的商業(yè)辦公項(xiàng)目轉(zhuǎn)化、改建租賃住房,正在為北京商辦存量去化以及增加租賃房源尋求一舉兩得的出路。隨著“商改租”項(xiàng)目的落地,將更有利于包括北京在內(nèi)、租賃房源緊張的城市調(diào)整住房結(jié)構(gòu)。
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