5月，全國(guó)土地市場(chǎng)跟隨天氣一起升溫。在多個(gè)城市土地供應(yīng)井噴，以及國(guó)內(nèi)融資難度降低的推動(dòng)下，房企拿地積極性高漲。隨著高價(jià)地的出現(xiàn)，溢價(jià)率也在走高。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，3個(gè)城市賣(mài)地達(dá)千億元、３宗地總價(jià)超百億元。5月，超過(guò)20億元的地塊有48宗，以底價(jià)成交的地塊僅為27%。而在2019年四季度高價(jià)地中，底價(jià)成交則高達(dá)6成。

值得關(guān)注的是，一部分中小房企也成為這一輪土地市場(chǎng)的主角。尤其是很多近年拿地很少的企業(yè)，也在布局此輪拿地“窗口期”。

50城前5個(gè)月賣(mài)地均超百億

隨著疫情的影響逐漸消逝，多個(gè)城市土地供應(yīng)井噴，房企積極拿地趨勢(shì)也開(kāi)始出現(xiàn)。而每次土地市場(chǎng)熱起來(lái)，一線(xiàn)城市都是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，50個(gè)大城市年內(nèi)第一次出現(xiàn)了3個(gè)千億賣(mài)地城市。杭州、北京、上海賣(mài)地都突破了千億元，其中，杭州賣(mài)地1265億元、另外北京賣(mài)地1131億元，上海賣(mài)地1047億元。

上述數(shù)據(jù)還顯示，今年前5個(gè)月，50大城市賣(mài)地1.7萬(wàn)億元，同比上漲8.8%。29個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)200億元、50個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)百億元。

從全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10來(lái)看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份入榜地塊均集中于一二線(xiàn)城市。其中一線(xiàn)城市入榜4宗地塊，二線(xiàn)城市入榜6宗地塊，杭州和福州各有2宗地塊入榜。

值得關(guān)注的是，北京入榜住宅用地成交總價(jià)TOP10的2宗地塊，均為被合生收入囊中的北京豐臺(tái)分鐘寺地塊。5月9日，合生以72.2億元摘下分鐘寺L-24、L-26地塊。5月19日，合生又以42億元和65.4億元拿下分鐘寺L-39地塊和L-41地塊，溢價(jià)率分別為42.08%和37.86%。其中，72.2億元的L-24、L-26地塊及65.4億元的L-41地塊分別位居全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10的第三名、第五名。

此外，深圳和廣州各有1宗地塊入榜，其中包括占據(jù)住宅用地成交總價(jià)TOP10榜首的深圳前灣片區(qū)地塊。5月15日，龍光地產(chǎn)以總價(jià)115.97億元競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)6.32萬(wàn)元/平方米。雖然該地塊是采用“雙限雙競(jìng)”的形式出讓?zhuān)�但仍吸�?6家房地產(chǎn)企業(yè)參與競(jìng)拍，其中不乏華潤(rùn)、世茂、中海、招商蛇口等大型房企。

而5月在廣州則進(jìn)行了一次史詩(shī)級(jí)的土地出讓。5月18日，廣州共出讓了11宗地塊，總建面積近190萬(wàn)平方米，成交總價(jià)達(dá)240億元。無(wú)論是地塊出讓數(shù)量、還是質(zhì)量，這場(chǎng)土拍在廣州土地拍賣(mài)歷史上極為罕見(jiàn)，吸引了恒大、保利、中海、龍湖、陽(yáng)光城、龍光、越秀、雅居樂(lè)等30余家房企入場(chǎng)。

溢價(jià)率走高，底價(jià)成交地塊減少

值得關(guān)注的是，今年單幅土地總價(jià)呈現(xiàn)走高勢(shì)頭。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了３宗單幅地塊總價(jià)超百億元，這在以往并不多見(jiàn)。其中，2月、4月、5月分別出現(xiàn)一塊百億元地塊。

除了上述提到的龍光地產(chǎn)以115.97億元競(jìng)得深圳前海一宗住宅地塊外，4月，廈門(mén)思明區(qū)一地塊被上海泰鳴貿(mào)易以104億元斬獲。市場(chǎng)傳言拿地企業(yè)實(shí)際是中駿的“馬甲”。

此外，還有一宗是上海2月20日成交的徐匯濱江西岸金融港地塊，香港置地聯(lián)合體以310.5億的價(jià)格成功落槌，刷新中國(guó)內(nèi)地土地總價(jià)紀(jì)錄。

在單幅土地成交額持續(xù)上升的同時(shí)，土地溢價(jià)率也開(kāi)始走高。5月，單宗地塊超過(guò)20億元的地塊有48宗，底價(jià)成交的只有13宗，占比27%，而在之前基本都在一半以上，2019年四季度高價(jià)地中，底價(jià)成交更是高達(dá)6成。

對(duì)此，中原地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分析師張大偉分析認(rèn)為，雖然疫情對(duì)房企的資金鏈影響較大，但是國(guó)內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性提高，這表現(xiàn)在多地出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交，特別是廈門(mén)再次出現(xiàn)歷史最高百億地塊，溢價(jià)率達(dá)43.82%。

不過(guò)，張大偉也稱(chēng)，土地溢價(jià)率上行主要體現(xiàn)在部分城市。雖然整體土地市場(chǎng)地價(jià)依然未全面上漲，但部分城市部分土地的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了歷史高點(diǎn)。

追求規(guī)模，中小房企加入拿地行列

優(yōu)質(zhì)地塊炙手可熱，是溢價(jià)率有所上升的直接原因。5月15日，深圳推出今年第一宗真正意義上的宅地，十余家房企經(jīng)過(guò)近一小時(shí)，103輪的鏖戰(zhàn)價(jià)方獲成交，溢價(jià)率45%。5月27日，煙臺(tái)一宗商住用地經(jīng)過(guò)1148輪競(jìng)價(jià)，最終碧桂園以2.48億元、118.8%的溢價(jià)率獲得。

對(duì)于房企開(kāi)始積極拿地，張大偉認(rèn)為，主要是為了追求市場(chǎng)規(guī)模，特別是很多近年拿地很少的企業(yè)，也開(kāi)始積極拿地。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前中小房企紛紛加入拿地的行列。對(duì)此，同策集團(tuán)專(zhuān)業(yè)分析師張宏偉分析認(rèn)為，現(xiàn)在仍是“窗口期”，畢竟在“疫情”影響下，競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有那么激烈，部分龍頭房企比如碧桂園、融創(chuàng)等均放緩了拿地步伐。部分中小房企希望彎道超車(chē)、提升市場(chǎng)地位仍然有可能性。因此，盡管行業(yè)資金面整體仍然相對(duì)緊張，但是，土地市場(chǎng)熱度并不減，一部分中小房企反而成為這一輪土地市場(chǎng)的主角。

同時(shí)，張宏偉也表示，不同類(lèi)型房企積極拿地背后考量有差異。對(duì)于央企、國(guó)企背景的房企因?yàn)榈统杀救谫Y，在拿地“窗口期”針對(duì)核心一二線(xiàn)城市或自身優(yōu)勢(shì)區(qū)域積極深耕布局。當(dāng)然也有部分企業(yè)在資金面緊張，杠桿率較高的情況下拿地，是希望通過(guò)拿高周轉(zhuǎn)的地塊快速開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。另外，還有部分房企積極拿地是表現(xiàn)在回補(bǔ)業(yè)績(jī)的訴求明顯。

不過(guò)，張宏偉認(rèn)為，積極拿地布局的同時(shí)也應(yīng)該關(guān)注市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)闃敲鎯r(jià)上升了，利潤(rùn)空間也壓縮了。此外，市場(chǎng)環(huán)境雖然復(fù)蘇了，但并沒(méi)有出現(xiàn)大幅反彈。土地市場(chǎng)繁榮的背后還有世茂收購(gòu)福晟，泰禾、協(xié)信等房企引入戰(zhàn)投事件作為前車(chē)之鑒。因此，張宏偉建議應(yīng)該冷靜研究市場(chǎng)，順勢(shì)而為，否則后期銷(xiāo)售都是問(wèn)題，甚至無(wú)法解套。