三、內(nèi)循環(huán)繞不開房地產(chǎn)

針對(duì)“經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，存在著兩種截然相反的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)中有著不可替代的作用，只有房地產(chǎn)才能救經(jīng)濟(jì)；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度透支了居民的消費(fèi)能力，在經(jīng)濟(jì)趨向內(nèi)需為主的大背景下，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制房地產(chǎn)。

持第一種觀點(diǎn)的人，以原國(guó)家房改組組長(zhǎng)、匯力基金董事長(zhǎng)孟曉蘇為代表。他在近期接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“房地產(chǎn)市場(chǎng)是鏈接國(guó)內(nèi)大循環(huán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，樓市活躍能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)繁榮，發(fā)展出國(guó)內(nèi)超大規(guī)模市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)”。他認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)內(nèi)外嚴(yán)重受阻的情況下，啟動(dòng)樓市而非抑制樓市應(yīng)是正確的政策選項(xiàng)。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)拉動(dòng)力很強(qiáng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它能起到一把鑰匙開多把鎖的作用。

對(duì)此也有人持不同觀點(diǎn)。粵開證券專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖在解讀內(nèi)循環(huán)的文章中指出，“高房?jī)r(jià)的負(fù)面影響顯而易見(jiàn)，對(duì)消費(fèi)的拖累更是如此”，他認(rèn)為，近兩年盡管出現(xiàn)了局部性的地產(chǎn)調(diào)控放松，但“房住不炒”的總基調(diào)沒(méi)有變。在推動(dòng)內(nèi)循環(huán)的戰(zhàn)略下，后續(xù)在中央層面放開房地產(chǎn)調(diào)控的概率很小。

盡管管理層在反復(fù)強(qiáng)調(diào)“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，但啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，房地產(chǎn)始終是繞不開的話題�？陀^地說(shuō)，房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈自身就是一個(gè)完整的內(nèi)循環(huán)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都可以在國(guó)內(nèi)完成。因此只要解決了房地產(chǎn)自身的循環(huán)機(jī)制問(wèn)題，就會(huì)走上良性發(fā)展的軌道。

四、如何解決房地產(chǎn)內(nèi)循環(huán)

房地產(chǎn)作為特殊商品有著與其他商品不一樣的屬性，因此其內(nèi)循環(huán)機(jī)制也有所不同。首先，房地產(chǎn)既是消費(fèi)品也是投資品，某種程度上其投資屬性更強(qiáng)。其次，房地產(chǎn)作為消費(fèi)品，其消化周期非常長(zhǎng)。食品等快消品的消費(fèi)周期可能只有幾天，服裝消費(fèi)周期可能一兩年，大家電消費(fèi)周期通常在三五年，汽車消費(fèi)周期在10年左右，而房地產(chǎn)的消費(fèi)周期可能是一生。此外，房地產(chǎn)對(duì)資源消耗最大，占用資源時(shí)間最久，特別是對(duì)土地和資金的占用�；�于上述原因，解決房地產(chǎn)內(nèi)循環(huán)問(wèn)題難度更大，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)也更為至關(guān)重要。

首先是生產(chǎn)環(huán)節(jié)（供給端），房地產(chǎn)市場(chǎng)存在幾個(gè)不平衡。一是城市之間的不平衡。由于城市發(fā)展水平、資源配置、人口數(shù)量、收入水平等方面的差異，造成熱點(diǎn)城市住房長(zhǎng)期供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)高企，而一些中小城市則庫(kù)存嚴(yán)重，兩者房?jī)r(jià)出現(xiàn)巨大差異。二是商品房與保障房之間的不平衡。由于歷史原因，保障房建設(shè)嚴(yán)重不足，更多的人需要通過(guò)購(gòu)買商品房滿足住房需求，導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格上漲。三是商品房與租賃房之間的不平衡，租賃住房始終是住房市場(chǎng)的短板。

其次是流通環(huán)節(jié)，存在一定程度的梗阻。本輪房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施4年取得了顯著效果，“房住不炒”的總基調(diào)深入人心。單從調(diào)控手段看，目前大多數(shù)城市仍然以行政手段取代長(zhǎng)效機(jī)制，有的城市對(duì)限價(jià)、限購(gòu)限制得過(guò)死，不僅“限漲”，甚至“限降”；有的城市限購(gòu)政策不科學(xué)，使區(qū)域市場(chǎng)陷入死循環(huán)。過(guò)度的行政干預(yù)很大程度上限制了剛性需求和合理的改善需求，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行的梗阻。

最后是消費(fèi)環(huán)節(jié)，最大的制約因素是房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)作為居民家庭最大宗的消費(fèi)品，往往需要每個(gè)家庭傾其所有，掏空“六個(gè)錢包”，再加上二三十年的貸款。雖然最終實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)的內(nèi)循環(huán)，但確實(shí)嚴(yán)重影響了其他消費(fèi)需求，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展造成嚴(yán)重影響。隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，購(gòu)買力下降，房地產(chǎn)的內(nèi)循環(huán)也將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

解決上述問(wèn)題，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是補(bǔ)短板（補(bǔ)保障房的短板，補(bǔ)租賃住房的短板）、調(diào)結(jié)構(gòu)（調(diào)供地結(jié)構(gòu)，調(diào)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)），最終實(shí)現(xiàn)降房?jī)r(jià)的目的。當(dāng)然，在這個(gè)過(guò)程中必須堅(jiān)持的原則就是“房住不炒”，強(qiáng)化房地產(chǎn)的居住屬性，削弱投資屬性，凈化市場(chǎng)，引導(dǎo)合理消費(fèi)。

五、房地產(chǎn)在內(nèi)循環(huán)中的機(jī)會(huì)

內(nèi)循環(huán)的落腳點(diǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)就是釋放與住房相關(guān)的消費(fèi)需求。在經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)中，房地產(chǎn)存在哪些機(jī)會(huì)？如何把握這些機(jī)會(huì)？筆者認(rèn)為至少有以下幾點(diǎn)值得把握。

首先是城市群、都市圈的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)從總量上看似乎已經(jīng)飽和，但一二線熱點(diǎn)城市仍存在供不應(yīng)求的狀況。去年國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)，都市圈范圍內(nèi)的城市和周邊郊區(qū)正在迎來(lái)歷史性機(jī)遇，房地產(chǎn)需求將爆發(fā)式增長(zhǎng)，這也是業(yè)界的共識(shí)。

其次是城市更新、舊城改造的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)經(jīng)歷了20年的高速發(fā)展，新建住房市場(chǎng)逐漸趨于飽和，但存量房市場(chǎng)潛力巨大。2000年之前建設(shè)的老舊小區(qū)從安全性、環(huán)境、品質(zhì)等方面存在大量問(wèn)題，大部分需要更新改造。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，至少有40億～60億平方米老舊小區(qū)需要加裝電梯，僅這一項(xiàng)就是萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)。今年，住建部正在實(shí)施3.9萬(wàn)個(gè)小區(qū)的改造計(jì)劃，重點(diǎn)是完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境、提升養(yǎng)老社區(qū)、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。此次改造涉及居民700萬(wàn)戶，去年和今年兩年國(guó)家財(cái)政投資600多億元，而這僅僅是一個(gè)開始。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，截至目前百?gòu)?qiáng)房企已經(jīng)有超過(guò)半數(shù)涉足城市更新和舊城改造。

最后是細(xì)分市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。隨著消費(fèi)升級(jí)，房地產(chǎn)相關(guān)消費(fèi)需求也將得到釋放。例如旅游消費(fèi)的升級(jí)帶動(dòng)酒店、度假、民宿等旅游地產(chǎn)，養(yǎng)老服務(wù)的升級(jí)帶動(dòng)醫(yī)療服務(wù)、大健康、養(yǎng)老等相關(guān)房地產(chǎn)需求，消費(fèi)的升級(jí)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)等等。

構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，是一項(xiàng)長(zhǎng)期的國(guó)家戰(zhàn)略，房地產(chǎn)行業(yè)身處其中不可缺席，必須主動(dòng)應(yīng)對(duì)，將企業(yè)發(fā)展、行業(yè)發(fā)展融入國(guó)家戰(zhàn)略，方能把握機(jī)遇，立于不敗之地。