9月22日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布1-8月《全國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。報(bào)告顯示，今年1-8月全國(guó)百城房?jī)r(jià)上漲10.7%，房?jī)r(jià)同比增速曲線抬頭與高端項(xiàng)目入市引發(fā)價(jià)格反彈有關(guān)。

然而，從整體來看，此“升”的同時(shí)也出現(xiàn)了彼“降”。在7-8月多地調(diào)控政策的收緊下，全國(guó)房?jī)r(jià)“過熱”城市降至5個(gè)，而今年前6個(gè)月數(shù)據(jù)顯示，曾有高達(dá)11個(gè)城市“過熱”。在業(yè)內(nèi)看來，雖然今年前8個(gè)月全國(guó)百城房?jī)r(jià)漲幅有所擴(kuò)大，但隨著房地產(chǎn)傳統(tǒng)“金九銀十”的到來，降價(jià)促銷或依然是主旋律。

高端盤入市拉高均價(jià)

報(bào)告顯示，今年1-8月，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15726元/平方米，同比上漲10.7%，漲幅略有擴(kuò)大。而此前，100個(gè)城市自年初累計(jì)房?jī)r(jià)同比漲幅曲線已連續(xù)5個(gè)月下行。

“8月數(shù)據(jù)略有反彈，或和成交結(jié)構(gòu)有關(guān)。隨著供應(yīng)節(jié)奏加快，各類高端樓盤正積極入市，將影響成交結(jié)構(gòu)，引起價(jià)格反彈。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

以北京為例，合碩機(jī)構(gòu)專業(yè)分析師郭毅表示，今年下半年，北京“10萬+”豪宅迎來批量入市，比如三環(huán)附近的中海甲叁號(hào)院和金茂府二期，以及海淀四季青、豐臺(tái)分鐘寺板塊。“10萬+”豪宅扎堆入市，勢(shì)必影響新房市場(chǎng)的成交結(jié)構(gòu)和價(jià)格。

雖然價(jià)格漲幅擴(kuò)大，但從全國(guó)“過熱”城市數(shù)量看，其實(shí)在不斷減少。報(bào)告將房?jī)r(jià)同比漲幅超過20%的城市定義為“房?jī)r(jià)過熱”城市。1-8月，全國(guó)有5個(gè)城市房?jī)r(jià)位于“過熱”區(qū)間，包括江陰、成都、珠海、銀川和蘇州。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，上述5個(gè)城市中，成都和銀川已出臺(tái)調(diào)控政策，預(yù)計(jì)未來價(jià)格漲幅將進(jìn)一步收窄。從趨勢(shì)看，“房?jī)r(jià)過熱”城市在不斷減少，從今年前6個(gè)月的11個(gè)、前7個(gè)月的8個(gè)，減少為前8個(gè)月的5個(gè)，說明7-8月的調(diào)控政策發(fā)揮效力，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)降溫趨勢(shì)。

三四線城市房?jī)r(jià)漲幅最大

從不同城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，一線城市的漲幅最小，為6.3%；而三四線城市漲幅最大，64個(gè)三四線城市新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅達(dá)到了10%。

具體來看，報(bào)告顯示，1-8月，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為45833元/平方米，同比上漲6.3%。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年前8個(gè)月，一線城市房?jī)r(jià)同比增幅在5%-10%的區(qū)間波動(dòng)，說明當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)泡沫相對(duì)較小。尤其是深圳出臺(tái)調(diào)控政策后，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)炒作現(xiàn)象減少，房?jī)r(jià)反彈受到抑制。

觀察二線城市，則發(fā)現(xiàn)漲幅略有擴(kuò)大。報(bào)告指出，1-8月，32個(gè)二線城市新建商品住宅成交均價(jià)為15460元/平方米，同比上漲9.6%，這與這些城市當(dāng)前積極供應(yīng)高端樓盤有關(guān)。從歷史數(shù)據(jù)看，二線城市接近10%的漲幅處于中偏高水平。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二線城市潛在購(gòu)房需求強(qiáng)勁，防范價(jià)格反彈須常抓不懈。

而相比之下，三四線城市是漲幅最大的。1-8月，64個(gè)三四線城市新建商品住宅成交均價(jià)為12178元/平方米，同比上漲10%。嚴(yán)躍進(jìn)分析原因稱，今年購(gòu)房政策收緊的重心在二線城市，而三四線城市相對(duì)少。

“金九銀十”降價(jià)促銷仍是主旋律

雖然今年前8個(gè)月全國(guó)百城房?jī)r(jià)上漲10.7%，漲幅擴(kuò)大，但嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)傳統(tǒng)“金九銀十”的到來，降價(jià)促銷依然是主旋律，會(huì)有各類價(jià)格折扣出現(xiàn)。

“ 隨著‘金九銀十’的到來，各地樓盤供應(yīng)增加、促銷節(jié)奏明顯加快，房?jī)r(jià)依然有進(jìn)一步降溫的可能。” 嚴(yán)躍進(jìn)稱。房企如能主動(dòng)降價(jià)讓利給購(gòu)房者，能加快項(xiàng)目去庫(kù)存，有助于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和城市房?jī)r(jià)的降溫。

對(duì)于北京新房市場(chǎng)來說，郭毅表示，從“十一”黃金周開始，開發(fā)商勢(shì)必各出高招，在營(yíng)銷、價(jià)格、產(chǎn)品各個(gè)層面發(fā)力，爭(zhēng)取第四季度的業(yè)績(jī)“搶收”，以確保全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

郭毅進(jìn)一步表示，今年北京新房市場(chǎng)熱度較高，對(duì)二手房市場(chǎng)形成不小的分流，新房市場(chǎng)在樓市成交中的占比持續(xù)提升，尤其是新房市場(chǎng)中限競(jìng)房?jī)r(jià)格普遍下調(diào)，和二手房形成了針對(duì)剛需人群的直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

對(duì)于下半年扎堆入市的“10萬+”豪宅，郭毅認(rèn)為，這些“10萬+”頂豪的上市過于集中，而在戶型產(chǎn)品上能拉開差異化的項(xiàng)目較少，基本上面積相近、定價(jià)相當(dāng)，針對(duì)的是同一類客群，因此，看似不少項(xiàng)目熱度爆棚，最終的實(shí)際成交還需從認(rèn)購(gòu)和簽約上真正得以印證。“只有形成差異化的產(chǎn)品定位，才能在每個(gè)領(lǐng)域市場(chǎng)都出現(xiàn)紅海競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下脫穎而出。”