年尾將至，房地產(chǎn)企業(yè)處置資產(chǎn)的動(dòng)作明顯增多。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，自9月份以來(lái)，公開(kāi)披露的房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息至少有40條，華僑城(000069.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)、中國(guó)金茂(00817.HK)動(dòng)作較為頻繁。

統(tǒng)計(jì)期內(nèi)，華僑城旗下至少14個(gè)項(xiàng)目股權(quán)擬被全部或部分轉(zhuǎn)讓?zhuān)�涉及旅游、酒店等多種資產(chǎn)；招商蛇口至少6個(gè)項(xiàng)目股權(quán)擬被出讓?zhuān)�其中多個(gè)標(biāo)的價(jià)格超十億元。新湖中寶(600208.SH)等中小企業(yè)也加速資產(chǎn)處置的步伐。

“股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息暴增的直接原因是融資環(huán)境收緊。”克而瑞認(rèn)為，“三道紅線”出臺(tái)后，大部分房企不同程度“踩線”，政策壓力下開(kāi)始主動(dòng)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，通過(guò)配股、子公司IPO等加強(qiáng)股權(quán)融資，而出售資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。

“三道紅線”的威力確實(shí)已觸及行業(yè)各個(gè)角落。在11月11日舉行的一場(chǎng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)論壇上，貝殼(BEKE)董事長(zhǎng)左暉直言：過(guò)去，地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題被高速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)掩蓋，對(duì)習(xí)慣高周轉(zhuǎn)模式的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，挑戰(zhàn)剛剛開(kāi)始。

即便將眼光放至此刻，開(kāi)發(fā)商的壓力也已“火燒眉毛”。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月單月，房企迎來(lái)年內(nèi)最大到期債務(wù)規(guī)模1071億元，高負(fù)債房企面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

處置資產(chǎn)加速回血

11月12日，北京產(chǎn)權(quán)交易所持續(xù)披露房企的股權(quán)交易動(dòng)作。

公開(kāi)信息顯示，中國(guó)金茂擬掛牌出讓旗下常州龍茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司45%股權(quán)，底價(jià)8.66億元。其中，持股80%的寧波寧興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓25%股權(quán)，持股20%的智銀有限公司轉(zhuǎn)讓其持有的20%股權(quán)。

工商資料顯示，常州龍茂成立于2018年，主要負(fù)責(zé)常州JZX20180401地塊項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。兩年前，金茂以17.4億元+15000平方米人才公寓面積競(jìng)得上述地塊，成交樓面價(jià)7510元/平方米，這是金茂首進(jìn)常州。

常熟市沙家浜華鼎置地有限公司80%股權(quán)及1.03億元債權(quán)也于同日被公開(kāi)出讓?zhuān)�出讓方為華僑城及常熟市沙家浜鎮(zhèn)城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)投資有限公司。華僑城是這輪股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮中的“�？�”，此前已公布十余條項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息。

值得注意的是，上述兩家公司均處于虧損狀態(tài)。截至2020年09月30日，常州龍茂錄得營(yíng)收為0，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-2176.41萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損2174.52萬(wàn)元；截至2020年8月底，華鼎置地凈虧損638.54萬(wàn)元，所有者權(quán)益1350.16萬(wàn)元。

“涉及股權(quán)出讓的房企或項(xiàng)目，多處于虧損或高負(fù)債狀態(tài)。”克而瑞直言，房企出讓部分權(quán)益可提前回籠資金，緩解現(xiàn)金流壓力，通過(guò)聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)降低負(fù)債率指標(biāo)；同時(shí)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)引入有實(shí)力的合作方，并通過(guò)剩余股權(quán)持續(xù)獲益。

有人積極瘦身，也有人趁機(jī)進(jìn)場(chǎng)，比如熱衷“收并購(gòu)”的融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)。

11月10日，新湖中寶公告稱(chēng)，擬轉(zhuǎn)讓浙江啟隆實(shí)業(yè)有限公司、浙江啟輝實(shí)業(yè)有限公司各50%、35%股權(quán)，及兩個(gè)標(biāo)的公司相應(yīng)權(quán)利上海亞龍古城國(guó)際花園項(xiàng)目、溫州西灣項(xiàng)目14宗土地，接盤(pán)方為融創(chuàng)中國(guó)，總交易價(jià)款49.44億元。

亞龍古城國(guó)際花園位于上海核心地段，是極為稀缺的純住宅用地，也是令新湖中寶投入頗多的舊改項(xiàng)目。截至2020年6月末，標(biāo)的公司總負(fù)債達(dá)204.38億元，拆遷貸款融資本金已達(dá)到149.32億元，少量戶(hù)數(shù)拆遷仍未完成。

舊改項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、政策不確定因素大，使新湖中寶在其中沉淀了大量資金。新湖中寶2020年三季報(bào)顯示，今年1~9月，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-6.4億元，而上年同期為1.27億元，同比大幅減少605.19%。

新湖中寶表示，引入合作伙伴，有利于加快公司相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，提升經(jīng)營(yíng)效率，優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)更加穩(wěn)健高效優(yōu)質(zhì)的發(fā)展。 在不考慮稅費(fèi)及未經(jīng)審計(jì)的情況下，預(yù)計(jì)對(duì)公司利潤(rùn)的影響數(shù)約 22 億元。

“三道紅線”已成交易衡量指標(biāo)

暫緩資金壓力之外，股權(quán)交易也是房企調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、聚焦主業(yè)的手段。

譬如，中南建設(shè)(000961.SZ)擬向控股股東轉(zhuǎn)讓南通中南谷投資管理有限公司100%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)200萬(wàn)元。南通中南谷已成立四年，定位于為創(chuàng)業(yè)者打造綜合性眾創(chuàng)空間，旗下已孵化出四家下屬公司。

但這項(xiàng)新業(yè)務(wù)未給中南建設(shè)帶來(lái)盈利，項(xiàng)目前景并不確定。截至2020年6月30日，南通中南谷總資產(chǎn)954.02萬(wàn)元，總負(fù)債786.25萬(wàn)元，前六月凈利潤(rùn)-133.73萬(wàn)元�；�于業(yè)務(wù)調(diào)整的考量，中南建設(shè)決定將其剝離，交給母公司管理。

“本次交易完成后，公司將進(jìn)一步聚焦主業(yè)，為全體投資者創(chuàng)造更好的回報(bào)。按照公司長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值計(jì)算，預(yù)計(jì)本次交易對(duì)公司將產(chǎn)生約232萬(wàn)元的投資收益。”踩中融資監(jiān)管兩條紅線的中南建設(shè)稱(chēng)。

作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓披露最頻繁的房企，華僑城種種動(dòng)作背后也存在此番邏輯�？硕�瑞認(rèn)為，文旅地產(chǎn)屬于重資產(chǎn)，投資金額高、回款周期長(zhǎng)，易導(dǎo)致較高的負(fù)債水平。因此，華僑城積極出售部分房地產(chǎn)項(xiàng)目、以及與主業(yè)關(guān)聯(lián)性有限的產(chǎn)業(yè)。

目前，房企在物管等行業(yè)已與資本市場(chǎng)接軌，但在更多領(lǐng)域還未找到成熟的商業(yè)模式。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著“三道紅線”落地，房企依靠杠桿獲取資金的優(yōu)勢(shì)不再，部分投入大但回報(bào)不清晰的業(yè)務(wù)將被放棄，以更好地聚焦主業(yè)。

值得注意的是，“三道紅線”這一行業(yè)發(fā)展規(guī)范，已在微觀領(lǐng)域得以顯現(xiàn)。

11月9日，山東產(chǎn)權(quán)交易中心披露信息顯示，山東鋼鐵集團(tuán)擬轉(zhuǎn)讓山東鋼鐵集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)20.7億元。截至2020年9月30日，標(biāo)的公司營(yíng)業(yè)收入1.09億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)8648.34萬(wàn)元，凈利潤(rùn)8648.34萬(wàn)元。

山東鋼鐵集團(tuán)明確稱(chēng)，意向受讓方或其母公司2020年上半年財(cái)務(wù)報(bào)告中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不大于70%、凈負(fù)債率不大于100%、現(xiàn)金短債比不小于1倍的，在同等條件下優(yōu)先受讓。這意味著，綠檔房企機(jī)會(huì)更大。

同時(shí)，意向受讓方需以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)之一，且位于2018年、2019年房企銷(xiāo)售金額排行榜50名以?xún)?nèi)；受讓方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)種類(lèi)比較均衡，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展情況良好，具有國(guó)企混改成功經(jīng)驗(yàn)的，在同等條件下優(yōu)先受讓。

這意味著，不僅是行業(yè)排名靠后的中小房企，那些踩中融資監(jiān)管紅線的企業(yè)，也將在此類(lèi)交易中處于被動(dòng)地位�？硕�瑞認(rèn)為，未來(lái)，中小房企地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮退出的現(xiàn)象可能加速，行業(yè)集中度也將在洗牌后進(jìn)一步提升。