要求房企開(kāi)設(shè)資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)，對(duì)房企實(shí)行差別化資金監(jiān)管

要求房企開(kāi)設(shè)資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)已成為商品房預(yù)售資金監(jiān)管的重要一環(huán)。

今年以來(lái)，桂林、福州、銀川、石家莊等多個(gè)城市印發(fā)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法中，均規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)選擇商業(yè)銀行（簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)管銀行）按照中國(guó)人民銀行開(kāi)立專(zhuān)用賬戶(hù)的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)；并按照一次商品房預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶(hù)的原則，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三方簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。

不過(guò)，惠州、衢州的《監(jiān)管辦法》規(guī)定一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最多開(kāi)設(shè)不超過(guò)兩個(gè)賬戶(hù)，汕頭市每個(gè)商品房項(xiàng)目（含分期建設(shè)項(xiàng)目）的專(zhuān)用帳戶(hù)總數(shù)最多可有3個(gè)。

同時(shí)，部分城市規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)需簽訂兩方或三方監(jiān)管協(xié)議。例如，長(zhǎng)沙、惠州規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)需與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，汕頭、桂林、銀川、石家莊等規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)需與監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門(mén)簽訂三方協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容主要涵蓋預(yù)售資金的監(jiān)管范圍、使用情況、監(jiān)管方式等。

在預(yù)售資金監(jiān)管額度上，不少城市也實(shí)行差別化資金監(jiān)管。舉例來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙、惠州、長(zhǎng)春、荊州、汕頭等城市規(guī)定根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用狀況、綜合實(shí)力等情況，實(shí)行差別化管理。具體來(lái)說(shuō)，對(duì)信用較好、綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，降低資金監(jiān)管比例，對(duì)信用較差、未正常履約的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按較高額度予以監(jiān)管。

從預(yù)售資金的留存比例看，不同城市在取得預(yù)售許可證、建設(shè)層數(shù)、主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、交付使用等不同節(jié)點(diǎn)設(shè)置不同的監(jiān)管留存比例。總體來(lái)看，銀川、福州的監(jiān)管力度較大，以主體結(jié)構(gòu)封頂為節(jié)點(diǎn)看，預(yù)售資金留存比例要求分別為30%和40%。桂林、長(zhǎng)沙的監(jiān)管力度相對(duì)較低，以結(jié)構(gòu)封頂為節(jié)點(diǎn)看，預(yù)售資金留存比例要求分別為10%和8%。以竣工驗(yàn)收為節(jié)點(diǎn)看，汕頭、桂林的資金留存比例要求較低，均為5%，福州資金留存比例要求最高，為15%。

此前據(jù)媒體報(bào)道，在一些對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的城市中，仍有不少房企通過(guò)挪用商品房預(yù)售資金的方式拆東墻補(bǔ)西墻。

不過(guò)，從近期發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管的辦法來(lái)看，房企等違規(guī)的成本正不斷加大。

唐山市出臺(tái)的新政中提到，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管的行為，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)將書(shū)面通知監(jiān)管銀行暫停撥付監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)的全部商品房預(yù)售資金，并啟動(dòng)應(yīng)急措施，協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)監(jiān)督監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)資金的使用。

成都市則明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)違反規(guī)定的，在其整改期間，暫停預(yù)售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限；逾期未整改到位的，予以通報(bào)批評(píng)、納入成都信用網(wǎng)公開(kāi)披露并抄送企業(yè)總部；情節(jié)嚴(yán)重的，開(kāi)發(fā)企業(yè)及相關(guān)負(fù)責(zé)人不得以企業(yè)或個(gè)人名義參加新的出讓土地競(jìng)拍活動(dòng)，不得申請(qǐng)審批新的建設(shè)項(xiàng)目，暫停辦理新的項(xiàng)目預(yù)售許可。

預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)帶來(lái)的合同糾紛只增不減

值得一提的是，多地實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的情況下，預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)中仍存在不少糾紛，由此帶來(lái)的取消商品房預(yù)售制度呼聲再起。

據(jù)北京盈科（上海）律師事務(wù)所統(tǒng)計(jì)，近十年我國(guó)以“商品房預(yù)售合同糾紛”為案由結(jié)案的民商事訴訟案件數(shù)量成倍增長(zhǎng)。從2013至2017年平均漲幅達(dá)到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達(dá)40137件。

從最近兩年的數(shù)據(jù)看，由商品房預(yù)售帶來(lái)的合同糾紛案件的數(shù)量只增未減。

按照北京盈科（上海）律師事務(wù)所的數(shù)據(jù)，2019年度全國(guó)涉訴案件達(dá)82662件（根據(jù)檢索標(biāo)準(zhǔn)“案由：商品房預(yù)售合同糾紛”、“結(jié)案年度：2019年”、“文書(shū)種類(lèi)：判決書(shū)”），較2018年度增長(zhǎng)6316件，漲幅高達(dá)8%。

從地區(qū)分布來(lái)看，廣東、四川、貴州、福建、廣西五省在2019年的商品房預(yù)售合同糾紛數(shù)量位于全國(guó)前列，為2019年全國(guó)各省市同類(lèi)糾紛數(shù)量排名前五位，占同類(lèi)糾紛總量的52.84%。

“國(guó)內(nèi)的新房實(shí)行預(yù)售制度，預(yù)售解決了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段的資金需求問(wèn)題，但本身也存在項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，近期有聲音取消預(yù)售，但從房地產(chǎn)實(shí)際情況看，如果一刀切房企會(huì)存在非常大的資金壓力，并不利于樓市的穩(wěn)定，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，把控好額度提取節(jié)點(diǎn)會(huì)更有利于杜絕項(xiàng)目產(chǎn)生問(wèn)題”，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波說(shuō)道。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，近期，在融資環(huán)境趨緊下，越來(lái)越多的城市加強(qiáng)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，避免開(kāi)發(fā)商拿到回款后跑路現(xiàn)象的發(fā)生，在三道紅線(xiàn)壓頂下，行業(yè)資金壓力更甚，建立商品房資金監(jiān)管的細(xì)化制度尤其重要。