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      超20城發(fā)文加強(qiáng)商品房預(yù)售款監(jiān)管 預(yù)售糾紛不斷(2)

      來(lái)源:澎湃新聞 更新時(shí)間:2020年12月09日 【字體:

      要求房企開(kāi)設(shè)資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù),對(duì)房企實(shí)行差別化資金監(jiān)管

      要求房企開(kāi)設(shè)資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)已成為商品房預(yù)售資金監(jiān)管的重要一環(huán)。

      今年以來(lái),桂林、福州、銀川、石家莊等多個(gè)城市印發(fā)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法中,均規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前,應(yīng)選擇商業(yè)銀行(簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)管銀行)按照中國(guó)人民銀行開(kāi)立專(zhuān)用賬戶(hù)的相關(guān)規(guī)定,開(kāi)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù);并按照一次商品房預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶(hù)的原則,由監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三方簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。

      不過(guò),惠州、衢州的《監(jiān)管辦法》規(guī)定一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最多開(kāi)設(shè)不超過(guò)兩個(gè)賬戶(hù),汕頭市每個(gè)商品房項(xiàng)目(含分期建設(shè)項(xiàng)目)的專(zhuān)用帳戶(hù)總數(shù)最多可有3個(gè)。

      同時(shí),部分城市規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)需簽訂兩方或三方監(jiān)管協(xié)議。例如,長(zhǎng)沙、惠州規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)需與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議,汕頭、桂林、銀川、石家莊等規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)需與監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門(mén)簽訂三方協(xié)議,協(xié)議內(nèi)容主要涵蓋預(yù)售資金的監(jiān)管范圍、使用情況、監(jiān)管方式等。

      在預(yù)售資金監(jiān)管額度上,不少城市也實(shí)行差別化資金監(jiān)管。舉例來(lái)說(shuō),長(zhǎng)沙、惠州、長(zhǎng)春、荊州、汕頭等城市規(guī)定根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用狀況、綜合實(shí)力等情況,實(shí)行差別化管理。具體來(lái)說(shuō),對(duì)信用較好、綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),降低資金監(jiān)管比例,對(duì)信用較差、未正常履約的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按較高額度予以監(jiān)管。

      從預(yù)售資金的留存比例看,不同城市在取得預(yù)售許可證、建設(shè)層數(shù)、主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、交付使用等不同節(jié)點(diǎn)設(shè)置不同的監(jiān)管留存比例。總體來(lái)看,銀川、福州的監(jiān)管力度較大,以主體結(jié)構(gòu)封頂為節(jié)點(diǎn)看,預(yù)售資金留存比例要求分別為30%和40%。桂林、長(zhǎng)沙的監(jiān)管力度相對(duì)較低,以結(jié)構(gòu)封頂為節(jié)點(diǎn)看,預(yù)售資金留存比例要求分別為10%和8%。以竣工驗(yàn)收為節(jié)點(diǎn)看,汕頭、桂林的資金留存比例要求較低,均為5%,福州資金留存比例要求最高,為15%。

      此前據(jù)媒體報(bào)道,在一些對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的城市中,仍有不少房企通過(guò)挪用商品房預(yù)售資金的方式拆東墻補(bǔ)西墻。

      不過(guò),從近期發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管的辦法來(lái)看,房企等違規(guī)的成本正不斷加大。

      唐山市出臺(tái)的新政中提到,如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管的行為,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門(mén)將書(shū)面通知監(jiān)管銀行暫停撥付監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)的全部商品房預(yù)售資金,并啟動(dòng)應(yīng)急措施,協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)監(jiān)督監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)資金的使用。

      成都市則明確,開(kāi)發(fā)企業(yè)違反規(guī)定的,在其整改期間,暫停預(yù)售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限;逾期未整改到位的,予以通報(bào)批評(píng)、納入成都信用網(wǎng)公開(kāi)披露并抄送企業(yè)總部;情節(jié)嚴(yán)重的,開(kāi)發(fā)企業(yè)及相關(guān)負(fù)責(zé)人不得以企業(yè)或個(gè)人名義參加新的出讓土地競(jìng)拍活動(dòng),不得申請(qǐng)審批新的建設(shè)項(xiàng)目,暫停辦理新的項(xiàng)目預(yù)售許可。

      預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)帶來(lái)的合同糾紛只增不減

      值得一提的是,多地實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的情況下,預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)中仍存在不少糾紛,由此帶來(lái)的取消商品房預(yù)售制度呼聲再起。

      據(jù)北京盈科(上海)律師事務(wù)所統(tǒng)計(jì),近十年我國(guó)以“商品房預(yù)售合同糾紛”為案由結(jié)案的民商事訴訟案件數(shù)量成倍增長(zhǎng)。從2013至2017年平均漲幅達(dá)到每年170.88%,在2017年全年涉訴案件達(dá)40137件。

      從最近兩年的數(shù)據(jù)看,由商品房預(yù)售帶來(lái)的合同糾紛案件的數(shù)量只增未減。

      按照北京盈科(上海)律師事務(wù)所的數(shù)據(jù),2019年度全國(guó)涉訴案件達(dá)82662件(根據(jù)檢索標(biāo)準(zhǔn)“案由:商品房預(yù)售合同糾紛”、“結(jié)案年度:2019年”、“文書(shū)種類(lèi):判決書(shū)”),較2018年度增長(zhǎng)6316件,漲幅高達(dá)8%。

      從地區(qū)分布來(lái)看,廣東、四川、貴州、福建、廣西五省在2019年的商品房預(yù)售合同糾紛數(shù)量位于全國(guó)前列,為2019年全國(guó)各省市同類(lèi)糾紛數(shù)量排名前五位,占同類(lèi)糾紛總量的52.84%。

      “國(guó)內(nèi)的新房實(shí)行預(yù)售制度,預(yù)售解決了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段的資金需求問(wèn)題,但本身也存在項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題,近期有聲音取消預(yù)售,但從房地產(chǎn)實(shí)際情況看,如果一刀切房企會(huì)存在非常大的資金壓力,并不利于樓市的穩(wěn)定,加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,把控好額度提取節(jié)點(diǎn)會(huì)更有利于杜絕項(xiàng)目產(chǎn)生問(wèn)題”,58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波說(shuō)道。

      諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出,近期,在融資環(huán)境趨緊下,越來(lái)越多的城市加強(qiáng)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管,避免開(kāi)發(fā)商拿到回款后跑路現(xiàn)象的發(fā)生,在三道紅線(xiàn)壓頂下,行業(yè)資金壓力更甚,建立商品房資金監(jiān)管的細(xì)化制度尤其重要。

      樓 盤(pán) 價(jià)格(元/平) 區(qū) 位
      月麓灣二期 9000 花水灣鎮(zhèn)
      峰景 8500 花水灣鎮(zhèn)
      林肯郡 5225 晉北新城
      霧山河畔 7787 霧山鄉(xiāng)
      惠山公館 15000 北街
      青霞山水卡倫德拉小鎮(zhèn) 11435 青霞鎮(zhèn)
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