上海重回土地榜榜首300城土地出讓金增長16%

土地市場同步高歌。

2020年，全國300城市土地出讓金總額為59827億元，同比增加16%。住宅類用地出讓金占比78%，同比上升6個百分點，商辦類及工業(yè)用地合計占比21%。全國40個大中城市出讓金以同比增加為主，二線城市中共22個同比走高；上海以收金2942億元、同比增加48%位居出讓金榜單頭名。

全國土地出讓金TOP20城市總額為28115億元，同比增加14%，上榜門檻為682.8億元。榜單前14席收金均破千億元，一線城市均進(jìn)入榜單，合計收金8527億元，占榜單總額的30%。二線城市上榜14席，占據(jù)榜單七成，為榜單主力。三四線城市中僅佛山、東莞躋身榜單前二十，此外佛山收金總額漲幅位居三四線城市榜首。

2020年長三角及珠三角成為土地出讓的絕對主力�！�2020年全國住宅用地成交總價排行榜TOP10》中除一宗位于中西部以外，其余9宗宅地位于長三角和珠三角地區(qū)，其中珠三角城市占據(jù)6席，長三角獨占3席，深圳更有3宗宅地入圍榜單。

與2019年榜首地塊收金不足100億元相比，2020年宅地總價榜單前七席收金均超百億，盡管調(diào)控政策趨嚴(yán)，但熱門區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊對于房企仍具有較大吸引力，同時2020年入榜地塊平均溢價率達(dá)到29%，接近2019年入榜地塊的最高溢價率，杭州蕭山奧體地塊更以50%的溢價率居入榜地塊之首。

值得注意的是，武漢以土地出讓金1840.0億元位列全國第六名，出讓住宅和商服用地共計156宗，土地面積約3200萬平方米。2020年，武漢累計誕生超過15宗地價新紀(jì)錄。

從各大房企表現(xiàn)來看，"三道紅線"令房企呈現(xiàn)出不同的特征，保利、萬科、華潤、招商等擁有國企、央企背景的房企拿地基本未受影響，表現(xiàn)相對積極。

諸葛找房報告顯示，"踩線"房企2020年下半年尤其是融資監(jiān)管趨緊后，拿地節(jié)奏明顯放緩，如恒大、金茂、中南等房企，紛紛在下半年減少拿地，其中恒大最為顯著；而對于像綠地、融創(chuàng)等部分踩線嚴(yán)重的房企，在下半年拿地速度不減，未來或?qū)⒚媾R嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

碧恒萬賣了2.2萬億TOP3門檻達(dá)7000億

頭部房企無懼2020年的各項挑戰(zhàn)：TOP3房企門檻值躍升至7011億元，比2019年提升了749億元；TOP10房企門檻值達(dá)2892億元，提升了467億元，成為門檻值增長最大的兩個陣營，競爭更加激烈。

2020年，TOP10房企全年合計銷售4.87萬億元（全口徑），其中碧桂園、恒大、萬科分別實現(xiàn)銷售7888.1億元、7038億元和7011億元，"千億軍團(tuán)"擴(kuò)容至41家。

2020年TOP3房企門檻值7011億元、TOP10房企門檻值2892億元，分別較上年提升749億元、467億元，為門檻值增長最大的兩個陣營，競爭愈加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企門檻值分別為1306億元、860億元、333億元，與上年相比均有所增長。

百億房企內(nèi)部分化加劇，千億規(guī)模具有明顯的分水嶺特征。3000億元以上、1000億~3000億元、500億~1000億元、300億~500億元、100億~300億元對應(yīng)企業(yè)數(shù)量分別為8家、33家、26家、43家和56家。其中，3000億元以上企業(yè)增長1家，1000億~3000億元陣營企業(yè)數(shù)量增長6家，而500億~1000億元陣營數(shù)量則減少5家。

值得注意的是，百強(qiáng)房企的增長與往年不同，單家房企"高歌猛進(jìn)"不再，取而代之的是集體"小步慢跑"，各梯隊房企業(yè)績開始踩下剎車。從數(shù)據(jù)上看，2000億以上房企中僅中國金茂、綠城中國銷售業(yè)績增幅超過40%，分別為44%和43%，該陣營房企業(yè)績增幅為17%。長期來看，房企業(yè)績減速的大趨勢不會改變。

如果從典型房企放大到所有百億房企，其趨勢更值得探討。"百億企業(yè)增速分布呈現(xiàn)倒U形，頭部、尾部企業(yè)增速較低，腰部企業(yè)增速較高。"中指研究院分析認(rèn)為，"3000億元以上大型企業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)健，1000億~3000億元企業(yè)和500億~1000億元企業(yè)繼續(xù)追求規(guī)模擴(kuò)張，銷售增長率較快，企業(yè)通過拓展市場布局、抓住城市結(jié)構(gòu)性機(jī)遇、加大合作力度等實現(xiàn)業(yè)績快速增長；300億~500億元企業(yè)稍弱，但仍通過深耕重點城市，保持了業(yè)績較快增長。"

房企融資更便宜了1.2萬億創(chuàng)下新高

自2020年2月起，全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金同比增速穩(wěn)步提升。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年1~11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金171099億元，同比增長6.6%，增速比1~10月提高1.1個百分點，其中由于受上半年流動性充裕等因素影響，6月單月房企到位資金超2萬億元。

到位資金穩(wěn)步走高，部分得益于2020年房企融資"小陽春"。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2020年1月海外債融資規(guī)模超1200億元，3月信用債發(fā)行規(guī)模超千億元，均為全年最高值。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年房企境內(nèi)外債券融資累計約12132億元人民幣，規(guī)模創(chuàng)歷史新高，累計同比增長3%，但累計增幅較2019年同期收窄10個百分點。

2020年房企融資環(huán)境融資特點鮮明。整體來看，2020年境內(nèi)融資通道基本通暢，境內(nèi)強(qiáng)韌、境外低迷。

2020年境內(nèi)融資規(guī)模約7613億元，同比增加21.3%，境內(nèi)債券規(guī)模占比63%。而2020年境外債券規(guī)模折合人民幣約4519億元，同比減少18.3%，同時境外規(guī)模占比約37%，較2019年下降10個百分點，與2018年占比相近。

從融資成本看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資成本為4.51%，同比下降0.83個百分點；海外債融資成本為8.32%，同比下降0.52個百分點，總體成本小幅下降。

但財務(wù)穩(wěn)健的龍頭房企與國企方顯成本優(yōu)勢，千億以上企業(yè)海外債券融資成本均值在8%以下，而同期的300億~500億元、100億~300億元企業(yè)海外債融資成本均在10%以上。2020年，龍頭房企成功發(fā)行多筆低成本債券，如萬科、保利、中海等企業(yè)多筆公司債券票面利率在3.6%以下，龍湖、綠城等企業(yè)部分海外債券票面利率在4.0%以下，企業(yè)融資優(yōu)勢明顯。

記者手記：2021年開發(fā)商要做好打持久戰(zhàn)準(zhǔn)備

2020年的房地產(chǎn)市場像是走過了漫長的十年。"偏緊"的2019年末，市場人士都在說，"這是過去10年里最差的一年，卻是未來10年里最好的一年"。而2020年初的疫情，更是讓人感覺看不到未來。

但中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁韌性，令復(fù)蘇迅速得難以置信。數(shù)據(jù)層面以外，幾乎與武漢"重啟"同步，熱點城市已經(jīng)迎來了樓市小陽春，甚至多個城市有更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺。長沙的樓市調(diào)控樣本，更是讓所有人看到了中央"房住不炒"的決心。

對開發(fā)商們來說，在自身資金和抗風(fēng)險能力皆受考驗的當(dāng)下，更應(yīng)保持謹(jǐn)慎和敬畏的心態(tài)，順應(yīng)市場走勢，做好打持久戰(zhàn)準(zhǔn)備。

2021，我們一起期待。