2021年，熱點城市調控政策接連加碼“打補丁”。從上周起，調控內容由嚴控限購開始向嚴查房貸轉移，表現(xiàn)在居民信貸環(huán)境收緊，個別城市上調利率，滬京等一線城市持續(xù)出臺房貸調控措施，涉及嚴查個人信貸資金違規(guī)流入房地產市場，嚴查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等。

在業(yè)內人士看來，2020年經營性貸款流入助漲了部分城市的樓市。如果上海嚴查個人信貸，那么市場很快會降溫，后續(xù)這一政策或在深圳、杭州等熱點城市落地。此外，此輪房貸調控是落實去年最后一天發(fā)布的房地產貸款集中度管理制度，預計2021年居民購房杠桿回落是大概率事件。

京滬嚴查資金違規(guī)流入房地產

2021年，一線城市陸續(xù)出臺房地產調控措施。嚴查資金違規(guī)流入房地產成為房地產調控的發(fā)力點，居民信貸環(huán)境收緊，個別城市上調房貸利率。

據媒體報道，1月27日起，廣州四大銀行的房貸利率全部上調。比如首套房貸利率調整為LPR+55bp，即5.2%，而此前首套房貸利率為LPR+40bp。

個別城市上調利率僅是開始。1月29日，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，嚴格實施房地產貸款集中度管理。審核首付款資金來源和償債能力。防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規(guī)獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。

1月30日，北京銀保監(jiān)局表示，將嚴查個人信貸資金違規(guī)流入房地產市場。要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規(guī)性開展全面自查，并要求銀行對發(fā)現(xiàn)的問題立即整改，加強內部問責處理。

對此，中原地產專業(yè)分析師張大偉表示，上海針對信貸的調控政策內容非常詳細，調控房地產就是調控信貸，這一輪房價上漲和信貸違規(guī)進入房地產關系非常大。“信貸政策出臺，也代表了調控開始真正有力度了。”

對于政策集中在一線城市出臺，同策研究院分析師汪恒認為，由于一線城市一直是中國人口和資金遷入的主要目的地，也成為全國樓市的風向標。去年以來，部分一線城市房價上漲十分迅速，尤其是二手房。房價的快速上漲帶來了大量的投機性需求。2015年-2017年那一輪的樓市暴漲最早也發(fā)端于深圳，而2016年開始的調控也是從深圳和上海起步。從歷史經驗來看，如果無法控制一線城市的漲勢，后面就很難避免漲價向其他城市擴散。今年1月底的這輪調控是前期調控的進一步加強，也帶有一定的預防意味，比如北京尚未出現(xiàn)房價快速上漲的情形。

背后：經營性貸款流入助漲樓市

從上周來看，一線城市的本輪調控集中在個人資金端。汪恒認為，這是出于多個方面考慮。其中，為了盡快壓制房價過快上漲的勢頭，同時打擊投機性需求，從資金端下手是較為容易見效的方法。

貝殼找房分析人士表示，2020年寬松的房地產金融環(huán)境一定程度上支持了房價的上揚。2020年居民購房杠桿繼續(xù)加碼，平均貸款成數為57.1%，較2019年56.7%的貸款成數略有上揚。而以貝殼百城二手房價格指數來看，與2020年1月相比，2020年12月，百城二手房價格指數上漲的城市有52個，占比過半。

張大偉也分析稱，部分城市的確出現(xiàn)了經營性貸款流入房地產的現(xiàn)象。上海、深圳等城市的樓市最近火爆，核心原因是經營性貸款流入樓市。 其中，2020年末，本外幣住戶經營性貸款余額13.62萬億元，同比增長20%，增速比上年末高7.5個百分點；全年增加2.27萬億元，同比多增1萬億元。

此外，汪恒表示，為了防止房價快速上漲期間出現(xiàn)非理性加杠桿的行為，進一步防止居民和金融部門存在的風險，當前必須加強對于購房資金的管控。根據同策研究院的測算，早在2017年，中國居民的人均負債就已經超過人均居民可支配收入，且仍在上升。而居民部門債務每增加1元，其中0.3元就是房貸造成的，這一比重也呈上升趨勢。從銀行部門考慮，我國上市銀行個人貸款的不良貸款當中，個人房貸占比從2017年年中的27.17%上升到2020年年中的27.55%，占比在不斷上升。

業(yè)內：后續(xù)熱點城市將跟進，房貸利率或提升

值得關注的是，今年的房貸政策調整與2020年12月31日央行和銀保監(jiān)會出臺的《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（簡稱“通知”）不無關系 。

通知明確，對銀行分類分檔設置房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。其中7家中資大型銀行房地產貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%。這一規(guī)定自今年1月1日起實施。在汪恒看來，今年開年一線城市的信貸政策收緊，也可以看成是該通知的延伸與細化。

貝殼找房分析人士認為，貸款集中度制度的出臺對銀行有一定影響，2021年1月，廣州、東莞、合肥等多地已經出現(xiàn)銀行額度收緊、放款周期延長等，部分銀行停止接收新的購房貸款單，預計該狀態(tài)將持續(xù)較長時間，在此背景下，2021年居民購房杠桿回落是大概率事件。

據張大偉介紹，過去國內房地產按揭貸款還款看收入證明，而收入證明造假是行業(yè)長期的頑疾，信貸管控很難真正嚴格。而銀行作為企業(yè)單位，對于經營貸流入房地產管控意愿不足。當下按揭貸款利率平均在5%-6%利率之間，經營貸只有3%-4%，使得大量的投資需求、改善需求使用了經營貸。

“如果上海真能嚴查個人信貸，那么市場很快會降溫。后續(xù)很可能這一政策也會在深圳、杭州等其他市場過熱的城市落地。”張大偉如是稱。

對于2021年，中指企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水預計，房地產金融監(jiān)管將從嚴，引導信貸資金更多流向實體經濟，部分熱點城市房貸利率存在提升的可能。而考慮到近期信貸環(huán)境的整體趨緊，會在一定程度上限制居民杠桿率，觀望情緒或走高。市場去化壓力進一步加劇，預計市場成交規(guī)模環(huán)比將有所回落。