4月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合國(guó)家發(fā)展改革委等6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，明確要求各地加強(qiáng)住房租賃企業(yè)從業(yè)管理，開展住房租賃資金監(jiān)管，禁止套取使用住房租賃消費(fèi)貸款，合理調(diào)控住房租金水平。同時(shí)，明確住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過(guò)3個(gè)月；除市場(chǎng)變動(dòng)導(dǎo)致的正常經(jīng)營(yíng)行為外，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。

廣東省住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉認(rèn)為，自從2016年鼓勵(lì)規(guī)模化、機(jī)構(gòu)化租賃以來(lái)，輕資產(chǎn)的租賃企業(yè)發(fā)展非常迅速，既有集中式的，也有分散式的。相比重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（比如招拍掛配建和自持，國(guó)企帶頭參與的集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目等），輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上最大的問(wèn)題是輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、擴(kuò)張速度快，容易出現(xiàn)違規(guī)行為，比如黑二房東（隨意漲租、苛扣押金、隨意收取水電費(fèi)等），以及長(zhǎng)租短付，搞資金池，蓄意卷款潛逃。

對(duì)此，新華社文章指出，此次監(jiān)管部門重拳出擊，《意見》直擊住房租賃企業(yè)爆雷根源。

對(duì)此次《意見》的出臺(tái)，中指調(diào)查事業(yè)部研究副總監(jiān)戰(zhàn)雪認(rèn)為，《意見》旨在防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

戰(zhàn)雪表示，此次《意見》呈現(xiàn)以下三個(gè)特點(diǎn)：第一是層級(jí)高、范圍大，之前部分城市單獨(dú)發(fā)布政策約束住房租賃企業(yè)的租金收取行為，此次的政策高度上升到了部委的層級(jí)，覆蓋面也更廣。第二是定位準(zhǔn)。精準(zhǔn)定位從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)。此類企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)時(shí)沒(méi)有資產(chǎn)抵押，收取的租金額度也較高，沒(méi)有資金監(jiān)管容易聚集金融風(fēng)險(xiǎn)。第三是強(qiáng)穿透。除了禁止住房租賃企業(yè)變相開展金融業(yè)務(wù)，還強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)的貸款審核，在首尾兩端發(fā)力，避免住房租賃企業(yè)單方面誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款的情形。

首次對(duì)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)進(jìn)行定性，納入監(jiān)管

按照《意見》要求，從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，以及轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的自然人，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其名稱和經(jīng)營(yíng)范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣。住房租賃企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的城市設(shè)立獨(dú)立核算法人實(shí)體。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有專門經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，開展經(jīng)營(yíng)前，通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門推送開業(yè)信息，由所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向社會(huì)公示。

李宇嘉指出，目前市場(chǎng)上住房租賃企業(yè)種類繁多，比如二房東，投資機(jī)構(gòu)等。在珠三角核心城市，有代房東管理的二房東，有職業(yè)二房東（賺代理費(fèi)或賺租金差價(jià)），有投資者一次性包租很多套或一棟，然后裝修出租。但現(xiàn)實(shí)中，這類主體很難監(jiān)管，他們往往利用互聯(lián)網(wǎng)、微信和小廣告開展業(yè)務(wù)，利用信息差、違規(guī)操作（比如水電費(fèi)亂收取、以損壞室內(nèi)設(shè)施為由不退押金等）獲取租金受益。承租人利益受損失也難以有渠道伸張，損失不大、息事寧人。因此，迫切需要納入監(jiān)管。

打擊長(zhǎng)收短付的資金池行為，避免資金風(fēng)險(xiǎn)

具體而言，《意見》針對(duì)從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，明確要求各地加強(qiáng)從業(yè)管理的同時(shí)，規(guī)范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營(yíng)的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，單次收取租金的周期原則上不超過(guò)3個(gè)月，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“單次收取租金的周期原則上不超過(guò)3個(gè)月等規(guī)定，直擊長(zhǎng)租公寓企業(yè)此前存在的各類違規(guī)做法，具有積極的導(dǎo)向。這有助于規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)防范經(jīng)營(yíng)方面出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。”

“這一政策表態(tài)也是在疫情后針對(duì)長(zhǎng)租公寓暴雷現(xiàn)象，國(guó)家一貫的態(tài)度，主要目的是維護(hù)出租雙方的權(quán)益，避免老百姓利益受損和群體性的上訪事件發(fā)生。對(duì)于輕資產(chǎn)的租賃企業(yè)，更容易出現(xiàn)‘長(zhǎng)收短付’的資金池行為。管住了資金，長(zhǎng)租公寓的風(fēng)險(xiǎn)就降低了一大半。”李宇嘉說(shuō)道。

嚴(yán)厲打擊資金貸，“租金異常上漲必被打壓”

《意見》還要求，各地應(yīng)開展住房租賃資金監(jiān)管。企業(yè)單次收取租金超過(guò)3個(gè)月，或單次收取押金超過(guò)1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)納入住房租賃資金監(jiān)管賬戶。同時(shí)，禁止套取使用住房租賃消費(fèi)貸款。企業(yè)不得利用承租人信用套取“租金貸”，不得誘導(dǎo)承租人使用“租金貸”。金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格管理住房租賃消費(fèi)貸款，加強(qiáng)授信審查和用途管理，對(duì)住房租賃企業(yè)加強(qiáng)名單式管理。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策對(duì)于租金貸款的管控更加規(guī)范和到位。對(duì)于各類違規(guī)的套現(xiàn)行為，政策明確，不得利用承租人信用套取住房租賃消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格管理住房租賃消費(fèi)貸款，加強(qiáng)授信審查和用途管理，發(fā)放貸款前必須采取有效手段核查借款人身份信息，評(píng)估還款能力，核實(shí)借款意愿，并做好記錄。從這兩點(diǎn)看，租金貸被明確嚴(yán)管，而租賃消費(fèi)貸款則依然受認(rèn)可。這兩者的區(qū)別在于，租金貸進(jìn)入到了輕資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的賬戶，而租賃消費(fèi)貸則是進(jìn)入租客的賬戶。這是后續(xù)在明晰不同貸款方面所需要注意的。

此外，《意見》指出，各地應(yīng)合理調(diào)控住房租金水平。租賃需求旺盛的大城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門建立住房租金監(jiān)測(cè)制度，定期公布不同區(qū)域不同類型租賃住房的市場(chǎng)租金水平。此外，各地還需落實(shí)城市政府主體責(zé)任。建立多部門協(xié)同的住房租賃聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，將相關(guān)部門的監(jiān)管工作納入政府績(jī)效考核體系。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，后續(xù)租金監(jiān)管也將更明確。同時(shí)在住房租賃市場(chǎng)租金監(jiān)測(cè)方面也會(huì)加強(qiáng)。“過(guò)去租金的收取等沒(méi)有監(jiān)管，導(dǎo)致資金方面出現(xiàn)了很多問(wèn)題，也是金融風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源點(diǎn)。此外，過(guò)去租金的管控確實(shí)不到位，而現(xiàn)在租金異常上漲受到關(guān)注，后續(xù)也和房?jī)r(jià)管控一樣，異常上漲必被打壓。”

《意見》還提到妥善化解住房租賃矛盾糾紛。六部門要求，各有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)協(xié)同聯(lián)動(dòng)，積極化解住房租賃引發(fā)的矛盾糾紛，妥善處置相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然表示，此次印發(fā)的《意見》將對(duì)行業(yè)特別是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司產(chǎn)生兩大影響。第一，迫使輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司從“包租公”轉(zhuǎn)向?qū)�業(yè)化的住房租賃服務(wù)提供商。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，控租金使得輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司無(wú)法單純依靠租金收入實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)，探索如何提供各類與住房租賃相關(guān)的增值服務(wù)將成為未來(lái)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司生存和發(fā)展的關(guān)鍵。第二，“去杠桿”將使輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司形成兩極分化。一方面，頭部大型機(jī)構(gòu)能夠依靠資產(chǎn)證券化等金融手段，擴(kuò)規(guī)模求發(fā)展；另一方面，深耕區(qū)域的小型運(yùn)營(yíng)公司將依托本地化優(yōu)勢(shì)，降低運(yùn)營(yíng)成本，獲得生存空間。大量靠金融杠桿擴(kuò)規(guī)模的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司將被徹底淘汰。