樓市的傳統(tǒng)旺季之一“金三銀四”即將收尾。與過去幾年不同的是，2021年以來在各地輪番上演的“瘋狂學(xué)區(qū)房”現(xiàn)象，近期在調(diào)控政策的不斷升級下已開始出現(xiàn)剎車的跡象。

據(jù)《華夏時報》記者不完全統(tǒng)計，兩個月以來，北京、上海、寧波、深圳、廈門、合肥、重慶、無錫、金華、銅陵等城市明確出臺了針對學(xué)區(qū)房的房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括嚴(yán)肅查處惡意炒作學(xué)區(qū)房行為、發(fā)布熱點學(xué)區(qū)二手房交易參考價格、打擊代持炒房、學(xué)區(qū)房限購等內(nèi)容。

而其中，對學(xué)區(qū)房炒作實行查經(jīng)營貸、查中介、深化招生制度改革等“組合拳”的北京收效較為明顯。根據(jù)中原市場研究院數(shù)據(jù)，截止4月25日，4月北京二手房成交套數(shù)為15732套，相對3月份24333套的成交量出現(xiàn)一定幅度的萎縮。預(yù)估到月底成交量即使達(dá)到2萬套上下，也僅能追平2021年1月、2020年11-12月的成績。

“近期北京的調(diào)控政策確實對學(xué)區(qū)房產(chǎn)生了一定的影響。”專家表示，由于北京規(guī)定當(dāng)年學(xué)區(qū)房落戶須在5月1日前，才能趕上入學(xué)申請，所以3、4月份一向都是購買學(xué)區(qū)房的小高峰。從數(shù)據(jù)上看，近期北京學(xué)區(qū)房確實出現(xiàn)了一定的“退燒”現(xiàn)象。

一線城市祭出“組合拳”

近期，從一線、二線熱點城市到一些三線城市，全國各地都掀起了一場撲滅學(xué)區(qū)房“虛火”的運動。

一線城市中，北京、上海、深圳打出了政策“組合拳”。上海方面，在此前“滬十條”和嚴(yán)查經(jīng)營貸入市的基礎(chǔ)上，3月中旬又發(fā)布了“316教改”方案，自2022年起上海委屬、區(qū)屬的實驗性示范性高中招生計劃的50％-65％將被分配到區(qū)、到校，各區(qū)小學(xué)和初中的升學(xué)、入學(xué)情況將會更加均衡。4月底上海發(fā)布的2020年工作總結(jié)和2021年工作計劃，強調(diào)將嚴(yán)格執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸政策。

北京方面，在春節(jié)前開始嚴(yán)查經(jīng)營貸政策后，4月16日西城區(qū)房管局等部門針對中介是否存在虛假宣傳、是否公示收費標(biāo)準(zhǔn)對西城區(qū)部分區(qū)域房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展了聯(lián)合執(zhí)法檢查。4月22日，北京市住建委發(fā)布了“房地產(chǎn)整治12條”，目標(biāo)是對機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房、經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市、群租房治理等問題依法從嚴(yán)懲處，形成高壓態(tài)勢。

深圳從去年下半年出臺“715新政”、制定二手房參考價、嚴(yán)查各類違規(guī)炒房等調(diào)控政策后，4月2日又發(fā)布了四項監(jiān)管措施，嚴(yán)厲打擊“學(xué)位房”等虛假違法廣告。

一些熱點二線城市也出臺了學(xué)區(qū)房政策。4月16日，近期剛剛被住建部約談的寧波市發(fā)布樓市新政，其中提出要建立熱點學(xué)區(qū)二手住房交易參考價格發(fā)布機(jī)制。同一日，廈門發(fā)布整治二手房市場專項行動工作方案，對包括炒作學(xué)區(qū)在內(nèi)的10種二手房炒房方式進(jìn)行為期9個月的監(jiān)管；4月6日，合肥公布了8條房地產(chǎn)新政，明確要限學(xué)區(qū)、限購：暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的合肥戶籍居民家庭在部分學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房；實行同一套住房，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個學(xué)位；3月30日，重慶市市場監(jiān)督管理局發(fā)布《商品房銷售不得與入學(xué)資格掛鉤宣傳提示》，直接對學(xué)區(qū)炒作進(jìn)行管控。

除此之前，部分三線城市也加入了管控學(xué)區(qū)房的行列。長三角地區(qū)，無錫和金華3月初都在調(diào)控政策中要求對炒作“學(xué)區(qū)房”行為按相關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)肅處理，銅陵則在4月13日公布了學(xué)位管理新政，實行學(xué)區(qū)內(nèi)同一套住宅小學(xué)6年內(nèi)、初中3年內(nèi)只為產(chǎn)權(quán)所有人一戶家庭適齡兒童少年提供學(xué)位的政策。

學(xué)區(qū)房能徹底“剎車”嗎？

在上述城市中，嚴(yán)查學(xué)區(qū)房取得較為明顯效果的就是北京。4月下旬，《華夏時報》記者走訪海淀區(qū)萬柳附近某中介時，工作人員介紹，附近蜂鳥社區(qū)的一居室價格從去年年底1000萬左右回落到850萬-950萬，成交量也開始下降。“市場差不多穩(wěn)定了，不再像之前那樣大起大落了，慢慢回歸到真實價值了。”他說。

而北京整治學(xué)區(qū)房的力度之大，除了體現(xiàn)在不斷出臺政策對傳統(tǒng)的買方、賣方、中介行為進(jìn)行規(guī)范外，更體現(xiàn)于在新興媒體和網(wǎng)絡(luò)傳播上下足了功夫。

2月初，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會集中約談鏈家、我愛我家、麥田、中原、21世紀(jì)不動產(chǎn)5家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承諾不渲染炒作，不鼓動業(yè)主提高委托價格，不參與“經(jīng)營貸”“首付貸”“消費貸”等任何違法違規(guī)的金融活動。北京市住建委、市網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局三部門還集中約談了北京大土豆、米宅北京、北京大房子、水原十口、飯總選房等5家自媒體，要求公眾賬號生產(chǎn)運營者在推出涉及房地產(chǎn)市場文章時，不得背離“房住不炒”定位，不得渲染個別成交案例、局部區(qū)域價格波動來炒作市場行情，不得通過各種方式制造購房恐慌情緒，不得臆測調(diào)控政策走向或趨勢。

4月9日，北京市住建委通過線上、線下多渠道開展房地產(chǎn)市場檢查，嚴(yán)查發(fā)布委托手續(xù)不全、炒作學(xué)區(qū)房等行為，26家中介機(jī)構(gòu)因違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等規(guī)定被立案查處。此外，阿里巴巴旗下“閑魚網(wǎng)”也因涉嫌存在發(fā)布轉(zhuǎn)租保障房等違規(guī)租賃信息、允許未取得備案經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和未取得從業(yè)人員信息卡的經(jīng)紀(jì)人員發(fā)布房源信息等問題被約談。

然而，學(xué)區(qū)房雖然是跟房地產(chǎn)相關(guān)的問題，但根本上還是教育資源分配不均衡導(dǎo)致的。專家表示，學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)，其實是在不增加教育資源的情況下的一個公平游戲規(guī)則。因此，學(xué)區(qū)房的改革唯一辦法是增加投入，讓產(chǎn)業(yè)均衡讓優(yōu)質(zhì)資源增加。