調控政策向地級市、縣級市滲透

今年以來，長三角、廣東港澳等東部沿海地區(qū)的熱點城市樓市熱情明顯升溫，并且熱度不斷向三四線城市甚至縣城蔓延。據國家統(tǒng)計局最新數(shù)據，3月份70城市中，二三線城市二手房價格指數(shù)環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，同時三線城市的二手房出現(xiàn)了漲幅擴大趨勢。

長三角中的浙江，是縣市出臺調控最多的省份。衢州市下轄縣級市江山市和開化縣，在4月份出臺了新的樓市調控政策，對土地限價、商品住宅限售、預售制度等方面進行了嚴格限定。

此次江山市新政規(guī)定，土地出讓前應明確該住宅自網簽備案之日起5年內不得轉讓，與衢州市限售政策達成了同步。對此，嚴躍進指出，過去很多城市的限售針對房屋交易環(huán)節(jié)，而現(xiàn)在江山市前置到拿地環(huán)節(jié)，這樣使得限售政策不光對購房者有震懾力，對于房企拿地也是有震懾力的，有助于減少地塊炒作。

2020年至今百城主要城市群二手房價格環(huán)比變化 來源;中指院

此前金華、義烏、麗水、永康等地的調控，也大多因疫情后的復蘇，房價、地價均強勁反彈，出現(xiàn)過熱風險，從而觸發(fā)了調控。

但長三角的熱度一如既往，高溢價地塊和地區(qū)地王頻繁出現(xiàn)，4月14日金華周邊的蘭溪金角路南側B-2#地塊，經過477輪激戰(zhàn)，以溢價率88.9%、成交總價10.11億元、樓面價9633元/平方米打破了多年土地成交紀錄，市場人士均認為，如果熱度持續(xù)高漲，長三角經濟發(fā)達區(qū)域的調控政策可能會頻繁發(fā)生。

成都此次房地產新政在金融、土地、房地產市場等多維度綜合施策，在保障居民合理住房需求的同時，對擾亂市場秩序的行為進行精準糾偏與堵漏，清晰地向開發(fā)商、購房者傳遞出了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調控目標。

2020年以來全國高價地成交宗數(shù) 來源:中指院

多地法拍房納入限購

政策的補丁越打越細，繼2017年北京法拍房實施限購之后，上海也在2021年初悄然將法拍房列入限購范圍。這是上海法拍房首次被納入限購范圍，數(shù)月后，杭州、合肥、成都等地接連跟進限購法拍房。

最新消息是，4月21日，樓市調控標兵長沙也宣布將司法拍賣房納入限購。嚴躍進表示，“這意味著長沙開始了對房源炒作的管控。”

“此次長沙雖然沒有明確發(fā)文，但其實和此前上海類似，在具體的司法拍賣房房源中，會明確限購的相關條款，所以可以理解為是政策收緊的導向。從實際情況看，長沙這兩年房地產調控總體到位，但一些司法拍賣房因為不限購，也出現(xiàn)了價格炒作等現(xiàn)象。政策進一步表明了依然從緊從嚴的導向，預計后續(xù)全國其他城市在司法拍賣房方面也會有收緊的動作。”嚴躍進說。

嚴查違規(guī)信貸流入房地產市場

2020年末，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機構分類分檔設置房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。

2月，多城市上調了中小銀行的房地產貸款占比、個人住房貸款占比上限，提高的幅度在1～2.5個百分點不等，各地調整的指標類型亦有所不同。

中指研究院報告指出，一方面，在“房住不炒”的定調下，當前政策充分體現(xiàn)了因城施策的靈活性，各地根據實際情況合理調整上限;另一方面，中小銀行房地產貸款占比和個人住房貸款占比上限的提升亦有利于保障合理購房貸款的發(fā)放，保障剛需群體置業(yè)需求。預計短期內將有更多省市出臺相關政策，引導市場預期的穩(wěn)定。

隨后，一線城市及多個熱點城市開展了違規(guī)信貸嚴查工作，僅3月份，深圳、廣州、上海、北京、杭州密集開展專項檢查。據中指研究院不完全統(tǒng)計，目前上海地區(qū)135家商業(yè)銀行已經完成個人住房信貸管理專項自查工作，查出主要存在四類問題，包括貸款資金用途違規(guī)，部分個人消費貸、經營貸資金流入房地產市場，首付款來源核實不審慎，少量首付款資金來源為非自有資金等。目前，各銀行正制定整改方案。

廣東省各銀行機構開展自查，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產市場的問題貸款金額1.47億元，共有305戶被罰。針對上述違規(guī)現(xiàn)象，銀行機構對違規(guī)貸款將進行終止額度、一次性全額結清、分期提前還款等處理。

北京銀保監(jiān)局轄內銀行對2020年下半年以來發(fā)放的個人經營性貸款等業(yè)務合規(guī)性開展自查，自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元，約占經營貸自查業(yè)務總量的0.35%，其中部分涉及銀行辦理業(yè)務不審慎，部分涉及借款人刻意規(guī)避審查。

3月26日，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》，從加強借款人資質核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸后管理、加強銀行內部管理等方面，督促銀行業(yè)金融機構進一步強化審慎合規(guī)經營，嚴防經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域。同時要求進一步加強中介機構管理，建立違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問責力度并定期披露。

諸葛找房數(shù)據研究中心分析師王小嬙表示:“經營性貸款流入房地產市場隱患重重，加大了房地產市場的杠桿，不利于房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。”

來源：每日經濟新聞