頭部房企VS中小房企

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至5月13日，TOP10房企在本輪集中供地中的權(quán)益拿地金額均超百億元，頭部房企優(yōu)勢(shì)明顯。其中，拿地金額（權(quán)益）排在前5位的房企分別為融創(chuàng)中國(guó)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)和龍湖集團(tuán)。

同時(shí)，一些中型房企和區(qū)域深耕房企表現(xiàn)也頗為搶眼。如以往在北京市場(chǎng)缺席的卓越地產(chǎn)奪得4宗地，成為本次北京首個(gè)集中土拍的“黑馬”；深耕大灣區(qū)多年的龍光地產(chǎn)奪得2宗地，成深圳首批集中土拍中的大贏家；在廣州的首批集中土拍中，本土房企越秀地產(chǎn)豪奪8宗地；在杭州首個(gè)集中土拍中，融信拿下7宗地塊成為頭號(hào)玩家，緊隨其后的是本土房企濱江。

此外，由于多城推出集中供地，意味著房企需要在區(qū)域之間進(jìn)行合理調(diào)度，這對(duì)于房企的資金能力提出更高要求。為此，多家房企聯(lián)合拿地也成為本輪集中土拍中的常見現(xiàn)象。其中，聯(lián)合拿地排在前5位的房企分別為濱江集團(tuán)、卓越集團(tuán)、金科集團(tuán)、首開集團(tuán)以及金地集團(tuán)。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院（截至5月13日）

“原本以為控地價(jià)、控資金，能夠起到調(diào)控結(jié)果，沒想到大家搶得更兇。”

參與了此集中土拍的陳曉表示，房企5月份一定要搶地，一定要在二季度拿地，不然可能往后更加搶不到。有些小公司，已經(jīng)不在集中土拍上寄予希望了。

陳曉認(rèn)為，目前的政策下，希望能疊加“拿地積分制”，讓做好產(chǎn)品、好服務(wù)的公司活下去。各城的集中供地如果全讓大房企拿了，行業(yè)會(huì)形成明顯的“貧富分化”。“給一些小而美的公司生存空間，才可能讓行業(yè)進(jìn)一步提升產(chǎn)品和客戶忠誠(chéng)度。”

張波也指出，拿地是房企的生存之本，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不同于服務(wù)性行業(yè)，本身就是通過滾動(dòng)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，在22城一年只三次拿地機(jī)會(huì)，這些重點(diǎn)城市房企肯定都不想錯(cuò)過，競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)越來越激烈。而非熱點(diǎn)的三四線城市，可能地價(jià)低、溢價(jià)率甚至為零，但很多企業(yè)不敢去冒險(xiǎn)，資源的分配將越來越不均勻。

誰才是最大的贏家？

不過值得一提的是，集中供地開展以來，像平安不動(dòng)產(chǎn)這樣的資金方變得異常吃香。

中奧地產(chǎn)助力總裁韓存磊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，集中供地意味著房企也要集中融資，也意味著集中擠兌金融機(jī)構(gòu)的額度。“這么多的項(xiàng)目同時(shí)拿地，房企都需要開發(fā)貸，金融機(jī)構(gòu)勢(shì)必會(huì)將按揭回款，額度提得很高，房企的開發(fā)貸成本和按揭成本隨即上升，增加房企的開發(fā)成本。”

陳曉也告訴記者，“原來我們借錢利息在8%左右，現(xiàn)在3家同時(shí)為了一塊地去找金融機(jī)構(gòu)借錢，他們很多都會(huì)待價(jià)而沽，然后選一個(gè)能給最高利息的房企給融資。相應(yīng)的，對(duì)房企來說，短期拆借的利息一下漲了很多。”

與此同時(shí)，集中土拍使房企壓錢的時(shí)間、金額也明顯提高。“為了拿地，開發(fā)商要先把錢交過去。加上保證金時(shí)間、開拍時(shí)間，有的地方錢要壓一個(gè)月。”韓存磊表示。

為了解決這個(gè)問題，房企只能高息借短債。以上海為例，一塊地二三十億元，短期利息很高。尤其是在集中掛地的那一周，只能10個(gè)點(diǎn)才能借到，增加了兩三個(gè)點(diǎn)的成本。

向銀行借款，成本也在升高。

韓存磊表示，銀行的額度一直比較緊，而且規(guī)定了新增額度不超過去年的余額，銀行按揭回款的額度也有限，所以開發(fā)商不得不找銀行“買額度”。而且在實(shí)際操作中，銀行會(huì)向房企多要一兩個(gè)點(diǎn)的增收，開發(fā)商實(shí)際付的成本更高了。

最終，開發(fā)商的毛利，會(huì)在一步步的借款和資本化中，被利息吃掉。韓存磊直言。“集中瘋搶幾次之后，有些公司現(xiàn)金流就可能出問題。”但不管是提高成本還是增收，開發(fā)商的成本都會(huì)提高，最終這些會(huì)轉(zhuǎn)嫁到項(xiàng)目上。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴記者，目前為止，融資窗口期沒有打開過，融資量比去年同期下滑20%，這就逼著開發(fā)商去借更貴的錢。

“很多企業(yè)不得不大幅度降杠桿，如果不行就不拿地，用現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備去做，今年業(yè)績(jī)差一點(diǎn)就差一點(diǎn)，銷售規(guī)模降一降，比高價(jià)拿地理智。”林波預(yù)計(jì)，今年的第二三批集中土拍，可能就沒有第一批這么熱。

來源：每經(jīng)網(wǎng)