各地調(diào)控加碼

今年以來，各地政府因城施策，房地產(chǎn)市場的調(diào)控新規(guī)層出不窮。據(jù)中指院不完全統(tǒng)計，2021 年上半年月均出臺房地產(chǎn)緊縮政策明顯超過去兩年月均水平，30余熱點城市出臺調(diào)控新政，累計調(diào)控次數(shù)超百次，調(diào)控更加頻繁，調(diào)控手段更加全面。

從年初起，上海就相繼對假離婚、贈與房產(chǎn)、增值稅免征年限“2升5”等進行規(guī)定，并祭出積分搖號新規(guī)，持續(xù)對市場進行降溫。在近期落下帷幕的首批集中供地中，上海實行了房地聯(lián)動機制，在出讓文件中直接對地塊未來新房價格進行了規(guī)定，穩(wěn)定了市場預期。

7月9日，東莞也出臺了新建商品房售價申報新規(guī)，針對下一年度首次銷售的新建商品住房項目的申報價格，將參照同區(qū)域、同地段當前同類型項目的申報價格及網(wǎng)簽價格，結(jié)合房價調(diào)控目標審核確定。

不只是針對新房領(lǐng)域，今年頗有風向標作用的，還有對二手房市場的調(diào)控。今年2月初，深圳率先落地，發(fā)布了全市3595個小區(qū)二手房成交指導價；5月中旬，寧波公布了9個熱點學q、112個小區(qū)指導價；5月下旬，成都也公布了第一批住宅小區(qū)的二手房指導價細則。7月8日，西安也發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，正式出臺了二手房指導價新政。

隨著二手房調(diào)控新規(guī)的發(fā)布，各地市場熱度出現(xiàn)不同程度降溫。

在針對熱點學q二手房進行指導價的寧波，有當?shù)厥袌鋈耸肯蛴浾弑硎�，主要�?個學q價格回調(diào)或成交為零了；而普通二手房現(xiàn)在的行情也較為慘淡，比去年已成交價還要高的成交概率幾乎為零。

在最早推出二手房指導價的深圳，已連續(xù)3個月成交量低于5000套，6月則跌破3000套，二手住宅過戶套數(shù)為2575套，環(huán)比下滑15%，同比減少76%。上半年二手住宅共成交28442套，同比下跌35.4%。

調(diào)控收緊預期難改

目前，還有更多城市熱度仍保持在高位。

以熱點城市杭州為例，中指院數(shù)據(jù)顯示，2021上半年，杭州市區(qū)（含富陽、臨安）新房成交104696套，為近5年來同比新高；杭州市區(qū)（含富陽不含臨安）二手房成交55344套，為4年來同比新高。

在高成交量的推動下，杭州各大銀行房貸利率連續(xù)上調(diào)，房貸額度也頻頻告急，杭州部分銀行對二套房、二手房停貸的消息不時傳出。

在杭州當?shù)厥袌鋈耸靠磥�，若市場溫度不退，未來可能會帶來更多的調(diào)控政策，例如提高首付、增加社保年限等，“達不到門檻的買不了，市場熱度自然而然會下降”。

在今年上半年經(jīng)歷了兩度調(diào)控升級的廣州，市場的活躍度仍不低�？硕�瑞統(tǒng)計顯示，2021年上半年，廣州一手住宅成交面積為634.95萬平方米，同比增79.65%；另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年上半年，二手房成交7.8萬套，創(chuàng)歷史同期新高。

對于已有所降溫的上海市場，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，在調(diào)連續(xù)高密度推出調(diào)控政策下，二季度樓市溫度的確控制住了，但是從成交量來看，仍比正常水平高出20%左右，因此房價還是有上漲壓力。“樓市調(diào)控神經(jīng)不會松，只要市場有違規(guī)舉動，調(diào)控舉措會很快落地。”

不只是一二線城市，中指院預計，今年下半年，調(diào)控升級加碼的城市或?qū)⒗^續(xù)向熱點三四線城市蔓延，各城市或參考借鑒一二線城市有效的調(diào)控政策，不斷細化和完善當?shù)卣{(diào)控“工具箱”。

值得一提的是，今日央行宣布降準，這一通常對于房地產(chǎn)市場來說是利好的消息，在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，此次對于房地產(chǎn)行業(yè)難言利好，在調(diào)控側(cè)沒有明顯放松的背景下，房企的融資難度降低空間依然有限。今年上半年房貸整體通過金融機構(gòu)融資的規(guī)模已經(jīng)減小，同時從“三道紅線”+“兩條紅線”的金融供給兩側(cè)的調(diào)控來看，目前沒有絲毫放松的跡象。