8月10日，住建部發(fā)布通知，就《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱“意見稿”）公開征求意見，征求意見截止時(shí)間是8月20日。

意見稿提出，嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷，確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)。同時(shí)，強(qiáng)調(diào)保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延續(xù)城市特色風(fēng)貌。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，意見稿的目的是要規(guī)范城市更新行為，避免大拆大建帶來新的城市問題。這也意味著舊改終于告別了急風(fēng)暴雨般的大拆大建，走向和風(fēng)細(xì)雨般的城市更新�？梢灶A(yù)見，在意見稿的指引下，未來將實(shí)行以城市居民的真正需求為導(dǎo)向的城市更新模式。

“限拆令”防止城市更新變形走樣

實(shí)施城市更新行動(dòng)是黨的十九屆五中全會(huì)作出的重要決策部署，是國家“十四五”規(guī)劃綱要明確的重大工程項(xiàng)目。自2021年以來，各地進(jìn)入城市更新的快速發(fā)展期。

但是，城市更新行動(dòng)在推進(jìn)過程中，出現(xiàn)了繼續(xù)沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價(jià)、提高生活成本，產(chǎn)生新的城市問題。

為此，住建部提出轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴(yán)管大拆大建，加強(qiáng)修繕改造，注重提升功能。

意見稿提出，除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；鼓勵(lì)小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造，提倡分類審慎處置既有建筑；此外，嚴(yán)格控制老城區(qū)改擴(kuò)建、新建建筑規(guī)模和建設(shè)強(qiáng)度，原則上更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆建比不宜大于2。

對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是一劑“限拆令”。過去一些城市在城市更新中出現(xiàn)了激進(jìn)和急功近利的做法，違背了城市更新的規(guī)律，引起了很多問題，包括導(dǎo)致租賃房源不足和租金上漲等現(xiàn)象，此次“限拆令”比較務(wù)實(shí)。

廣東省住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉認(rèn)為，意見稿的核心內(nèi)容是徹底告別大拆大建，轉(zhuǎn)向保留—利用—提升為主。這也意味著舊改終于告別了急風(fēng)暴雨般的大拆大建，走向和風(fēng)細(xì)雨般的城市更新。

李宇嘉還表示，城市告別大拆大建，本質(zhì)上也是告別房地產(chǎn)依賴，夯實(shí)“房住不炒”，此后，因拆遷導(dǎo)致的被動(dòng)式住房需求爆棚，以及規(guī)劃概念和炒作導(dǎo)致的房價(jià)租金上漲，也就不存在了。

房租年漲幅不超5%，保障新市民、低收入者租住需求

值得關(guān)注的是，此次意見稿兼顧到了新市民、低收入群體的租住問題。

意見稿強(qiáng)調(diào)，不大規(guī)模、短時(shí)間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難；同步做好中低價(jià)位、中小戶型長期租賃住房建設(shè)，并明確住房租金年度漲幅不超過5%。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉認(rèn)為，當(dāng)前老城區(qū)、城中村占據(jù)交通、教育、醫(yī)療等資源的優(yōu)勢(shì)，并且城中村租金價(jià)格較低，住著大量的新市民、低收入困難群體。短期內(nèi)大規(guī)模拆建會(huì)帶來租賃房源的下降，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)的房源供給承壓，增加租客的租住成本。而意見稿的這一提法有利于緩解階段性租賃房源供需不平衡問題，平抑租金價(jià)格水平，保障新市民、低收入困難群眾等的租住需求。

此外，意見稿提出，不大規(guī)模、強(qiáng)制性搬遷居民，改變社會(huì)人口結(jié)構(gòu)，割斷人、地和文化的關(guān)系；要尊重居民安置意愿，鼓勵(lì)以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會(huì)結(jié)構(gòu)，更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

意見稿還強(qiáng)調(diào)，不隨意拆除、遷移歷史建筑和具有保護(hù)價(jià)值的老建筑，同時(shí)保持老城格局尺度，不破壞傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場(chǎng)。另外，要延續(xù)城市特色風(fēng)貌，不隨意改建具有歷史價(jià)值的公園，不隨意改老地名，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象。

“這是以城市居民居住為導(dǎo)向升級(jí)的城市更新模式。”黃卉認(rèn)為，城市更新的目的是優(yōu)化城市功能、改造建筑物、保護(hù)歷史文化，最終提升城市居民的生活環(huán)境，而傳統(tǒng)的大規(guī)模拆建行為則可能會(huì)破壞城市獨(dú)特的風(fēng)貌，打破居民原有的生活狀態(tài)，帶來居住成本的升高。

愿景集團(tuán)城區(qū)更新事業(yè)部總經(jīng)理劉楚表示，從目前來看，意見稿既是對(duì)中央戰(zhàn)略決策的進(jìn)一步深化、實(shí)化和細(xì)化，也是堅(jiān)持問題導(dǎo)向、針對(duì)城市更新實(shí)踐中大拆大建等變形走樣問題提出的底線要求。意見稿通過嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷，以及保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延續(xù)城市特色風(fēng)貌等系統(tǒng)化舉措，讓城市更新的邊界更加清晰、方向更加明確、內(nèi)容更加聚焦。

城市更新由“開發(fā)方式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式”

值得注意的是，意見稿著重強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)統(tǒng)籌謀劃，目的是為了不忽視地方實(shí)際和居民意愿，改變此前頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，運(yùn)動(dòng)式、盲目實(shí)施城市更新。與此同時(shí)，不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式、片面追求規(guī)模擴(kuò)張帶來的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益，而是鼓勵(lì)推動(dòng)由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)模式。

意見稿還要求，加快補(bǔ)足功能短板，“不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實(shí)際、勞民傷財(cái)?shù)恼�績工程和形象工程；以補(bǔ)短板、惠民生為更新重點(diǎn)，聚焦居民急難愁盼的問題訴求。”

對(duì)此，劉楚認(rèn)為，意見稿對(duì)政府、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)等城市更新主要參與方提出了更高的要求，各方需要圍繞提質(zhì)增效、高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，共同打造一個(gè)漸進(jìn)式、運(yùn)營化、可持續(xù)性的城市更新完備體系。政府用好政策指揮棒，有效整合存量資源、規(guī)劃資源、土地資源、財(cái)稅資源、市場(chǎng)資源、文化資源等多種資源，完善組織機(jī)制和工作流程，指導(dǎo)培育一批規(guī)模化城市更新企業(yè)，為城市更新提供活力涌流的政策環(huán)境及法治保障。

劉楚表示，對(duì)于社會(huì)資本來說，更為緊迫的是轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，真正從“賺大錢快錢”向“賺小錢慢錢”轉(zhuǎn)軌，充分發(fā)揮企業(yè)的創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)機(jī)制優(yōu)勢(shì)，圍繞資金融通、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、運(yùn)營服務(wù)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)增強(qiáng)自身核心能力，善于在發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場(chǎng)景、新功能中打造“微利可持續(xù)”的商業(yè)模式，提供一體化推進(jìn)的“全鏈條”和“全周期”服務(wù)。

李宇嘉認(rèn)為，在新的城市更新模式下，未來區(qū)域開發(fā)轉(zhuǎn)向區(qū)域運(yùn)營后，公共服務(wù)短板全面補(bǔ)上，舊區(qū)避免了衰敗，住房功能配套更加齊全，存量住房供應(yīng)有效提升，將會(huì)成為歷史文化烙印深厚、功能復(fù)合的新區(qū)域，這也是未來住房供給側(cè)改革的重要部分。

“相信意見稿推出后，各地城市更新的具體操作有所轉(zhuǎn)變。尤其是大拆大建的模式會(huì)得到糾正，有助于后續(xù)城市更新行動(dòng)的規(guī)范和健康發(fā)展。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

黃卉也認(rèn)為，意見稿將優(yōu)化和完善城市更新的規(guī)劃和行動(dòng)，“相信意見稿出臺(tái)后，各地需要完善城市更新頂層規(guī)劃，穩(wěn)步有效推進(jìn)城市更新工作。升級(jí)后的城市更新模式，以城市居民的真正需求為導(dǎo)向，逐步完善城市功能，提升城市人居環(huán)境。”

來源：新京報(bào)