目前，從國企、央企到民企，再到國有資產(chǎn)管理公司，均參與到盤活困難房企優(yōu)質項目的陣營，而且這一力度還在加大。3月16日，從國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會到銀保監(jiān)會等再次發(fā)聲防范化解房地產(chǎn)市場風險，鼓勵機構有序開展房企并購貸款。

據(jù)新京報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，至少有10家房企獲得并購融資貸款，還有兩家資產(chǎn)管理公司入場參與收并購。同時，據(jù)機構統(tǒng)計，房地產(chǎn)并購類融資已達1300億元。但預期的收并購風潮并未來臨。對此，業(yè)內人士認為，既然錢不是問題，房企要抓住政策窗口期，通過收并購活動提升行業(yè)流動性。

3月16日，多個部門發(fā)聲防范化解房地產(chǎn)市場風險，鼓勵機構有序開展房企并購貸款。

金融機構再提鼓勵并購出清、化解風險

3月16日，國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，研究當前經(jīng)濟形勢和資本市場問題。會議指出，關于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。

當天，包括銀保監(jiān)會、央行、證監(jiān)會、外匯局等在內的各大部門召開專題會議，傳達學習貫徹國務院金融委會議精神，其中均涉及房地產(chǎn)行業(yè)。

其中，銀保監(jiān)會黨委書記、主席郭樹清主持召開專題會議時強調，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉變發(fā)展方式，鼓勵機構穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質房企兼并收購困難房企優(yōu)質項目，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

在業(yè)內人士看來，金融機構鼓勵房企項目出清，化解風險釋放了一個積極的信號。其中，貝殼研究院高級分析師潘浩表示，房企風險的化解，需要政府、房企、金融機構協(xié)同，使資金、資源在行業(yè)內重新配置，甚至給部分房企創(chuàng)造有序退出或轉型的條件。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，銀保監(jiān)會后續(xù)會有兩條線的工作。從長線來看，要鼓勵房企和行業(yè)走新發(fā)展模式。從短線來看，要強化并購貸款業(yè)務，加快不良資產(chǎn)出清。

事實上，去年底，銀保監(jiān)會首次提到，鼓勵銀行業(yè)金融機構做好重點房企風險處置項目并購的金融支持和服務，包括穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務等。今年1月6日，承債式并購貸款政策落地，而且提出并購貸款不再計入“三道紅線”相關指標。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至3月13日，各種渠道的并購類融資達1300億元，其中銀行、資管類直接發(fā)債融資達350億元。而1月至今房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資約800億元。由此看來，金融機構的并購債融資已相當于房企直接發(fā)債融資的44%，為行業(yè)低迷的融資環(huán)境起到了一定補充。

并購貸由國企、央企擴展到民企

據(jù)新京報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，至少有10家房企獲得并購融資貸款，額度不一。

招商蛇口成為今年首個成功發(fā)行并購票據(jù)的房企。1月12日，其30億元并購票據(jù)完成注冊，首期發(fā)行25.8億元。據(jù)募集說明書顯示，其中12.9億元用于支持產(chǎn)業(yè)內協(xié)同性較強的企業(yè)緩解流動性壓力。

1月24日，建發(fā)發(fā)行了10億元的并購債，擬安排4.6億元用于并購2個標的項目公司股權。

此后，房企的并購貸開閘。華潤置地及華潤萬象生活分別與招商銀行簽署協(xié)議，招商銀行將分別授予二者200億元、30億元的并購融資額度；大悅城也獲得了招商銀行和浦發(fā)銀行各100億元的專項融資額度；五礦地產(chǎn)則從交通銀行獲得了100億元的意向性并購融資額度。

進入3月，出現(xiàn)一個明顯的變化是，銀行給房地產(chǎn)行業(yè)的并購融資支持由央企、國企轉向了民企。

3月3日，招商銀行授予碧桂園150億元并購融資額度，專用于碧桂園的地產(chǎn)并購。同一天，招商銀行也授予美的置業(yè)并購專項融資額度60億元，專用于美的置業(yè)的業(yè)務并購；福州萬科也同時獲得興業(yè)銀行并購貸款近30億元。隨后，3月9日，旭輝從平安銀行獲50億元并購融資額度，專用于地產(chǎn)并購業(yè)務。

在業(yè)內人士看來，從國企來看，目前收購的動作不大。因此，金融機構開始將更多的收并購寄希望于民企身上，這無疑意味著企業(yè)間的并購范圍將要擴大。

資產(chǎn)管理公司“馳援”紓困房企

值得關注的是，在銀行向房企釋放并購貸款額度和發(fā)行并購主題金融債券之后，資產(chǎn)管理公司也開始馳援房地產(chǎn)。

3月8日，中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司在全國銀行間債券市場獲批發(fā)行100億元金融債券。3月13日，中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司獲批發(fā)行100億元金融債券。兩家公司的金融債券均主要用于重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質項目的風險化解及處置等。

全國性資產(chǎn)管理公司的進入，無疑將加速資產(chǎn)處置進度。對此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星認為，國有資產(chǎn)管理公司的正式入場，表明收并購活動的參與主體更加多樣。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，今年以來的收并購案例中，項目合作方股東間的收并購與第三方的收并購各占一半。在第三方收并購中，仍以開發(fā)商收購為主，僅少數(shù)為金融機構收購。

對于國有資產(chǎn)管理公司參與收并購，陳星認為，資管公司作為獨立的第三方金融機構，在風險資產(chǎn)處置方面具有豐富經(jīng)驗，又受到融資政策的支持，無論從資金充足度還是專業(yè)度方面來說，都具有更強的優(yōu)勢，其參與收并購有望加快當前出險企業(yè)項目的處置速度，促進風險化解和市場出清。

“國有資管公司并購融資債券的發(fā)行，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了新的資金和機會。”陳星進一步表示，從行業(yè)發(fā)展的高度起到逆周期調解的功能作用，對房地產(chǎn)行業(yè)長期平穩(wěn)運行將起到重要作用。

“錢是不差的，但在項目方面會嚴格一點”

目前，不可回避的現(xiàn)實是，在收并購貸款資金支持下，收并購風潮并未大規(guī)模啟動。在2021年業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠談到收并購時稱，“目前各大金融機構已主動對接公司提供并購貸，錢是不差的，但在項目方面會嚴格一點。”

從目前來看，市場各方參與動力不足。一般情況下，房企從流程、信息透明度等角度考慮，會首選并購合作項目，因此，短期收并購項目以合作項目為主。

3月13日，剛剛獲得招商銀行60億元地產(chǎn)并購專項融資額度的美的置業(yè)發(fā)布公告稱，擬向金科地產(chǎn)收購南京科宸53%股權、南京山河宸園50%股權，收購代價為9.07億元。而在收購前，美的置業(yè)分別擁有南京科宸37%股權，擁有南京山河宸園50%股權。

彼時，美的置業(yè)方面表示，收并購項目的合作方多為風險合作方及資金緊張面臨剛性兌付的企業(yè)，收并購的主要目的一方面是紓困同業(yè)，同時也可以逐步提升自操盤項目比例。

為何有計劃收購的企業(yè)仍持觀望態(tài)度？究其原因，陳星表示，因為市場仍處于下行周期，未來預期不明朗，握緊手中現(xiàn)金、保障充足的流動性更為重要。收并購交易復雜，房企不如直接拿地，招拍掛獲得的土地無論從財務還是經(jīng)營角度都更易操作。此外，就是出險企業(yè)不愿過早觸及核心優(yōu)質資產(chǎn)。

當下，房企面臨資金壓力、信心不足雙重困難。在資金方面，潘浩認為，行業(yè)內存在明顯的分化，穩(wěn)健型房企短時間壓力較小，且有余力在土地市場、收并購市場出手，而風險房企、部分民營房企，由于負債較高、資金成本較高，難以通過自身能力走出困境。

“房企要抓住政策窗口期，順應政策導向，通過收并購活動提升行業(yè)流動性。而合格企業(yè)借機開拓渠道實現(xiàn)融資，出險企業(yè)則處置資產(chǎn)補充資金短板。”陳星表示，隨著房地產(chǎn)市場逐漸恢復以及優(yōu)質資產(chǎn)的釋放，收并購的進程或將有所加快，對行業(yè)風險的出清也將帶來積極作用。

來源：新京報