單從毛利率這一盈利指標(biāo)來看，2021年成為房地產(chǎn)行業(yè)最煎熬的一年。在這一年，不僅多家房企的毛利率跌破20%，而且萬科、中海、碧桂園等龍頭房企的毛利率也出現(xiàn)大幅度的下滑。

據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至2022年4月12日，在銷售額排名前50的房企中，已有31家房企發(fā)布去年財(cái)報(bào)，其中29家房企的毛利率出現(xiàn)下滑，占比超九成。

值得關(guān)注的是，龍頭房企毛利率下滑是否仍然會(huì)持續(xù)？何時(shí)能夠筑底回升？

龍頭房企毛利率普降

從業(yè)績(jī)指標(biāo)來看，2021年和以往有漲有跌的情況不同，上市龍頭房企的毛利率普遍出現(xiàn)下滑。

據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，銷售額排名前50的房企中，已有31家房企發(fā)布去年財(cái)報(bào)，其中29家企業(yè)的毛利率出現(xiàn)下滑，占比超九成。

在已披露年報(bào)的TOP10房企中，中海地產(chǎn)、萬科的毛利率下降幅度均超過6個(gè)百分點(diǎn)，碧桂園、綠城毛利率跌破20%。以中海地產(chǎn)為例，中海地產(chǎn)因盈利能力突出一直有“利潤(rùn)王”之稱，但是，中海地產(chǎn)在2021年未能獨(dú)善其身，其毛利率從30%下降至23.5%。

同時(shí)，富力地產(chǎn)的毛利率已經(jīng)跌至6.4%的個(gè)位數(shù)。對(duì)此，富力地產(chǎn)在財(cái)報(bào)中解釋，毛利率大降以及凈利虧損近90億元的原因，是降價(jià)銷售和計(jì)提減值。

曾經(jīng)在土地市場(chǎng)表現(xiàn)較為激進(jìn)的房企，毛利率下滑也較為明顯。比如，2021年，中國金茂、中梁控股、正榮地產(chǎn)、祥生控股的毛利率分別下降至18.6%、17%、14.6%和10.5%。

高價(jià)地項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期導(dǎo)致毛利率普降

對(duì)于毛利率普降的原因，萬科董事局主席郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上檢討，一方面由于前期拿地的冒進(jìn)；另外一方面由于管理離散度過大。郁亮表示：“近幾年來，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)行業(yè)毛利率水平造成明顯影響，盡管公司在行業(yè)中較早意識(shí)到高速增長(zhǎng)終將結(jié)束，但其并未能堅(jiān)決擺脫高增長(zhǎng)慣性。當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭(zhēng)奪愈演愈烈的時(shí)候，部分城市的投資追高冒進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)判斷過于樂觀，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑。”

“房地產(chǎn)的毛利在過去幾年有一些下降，主要原因是2017年至2018年上半年土地市場(chǎng)比較熱，而如今這批項(xiàng)目現(xiàn)在陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算通道。”龍湖集團(tuán)CEO陳序平如是說。

克而瑞地產(chǎn)研究院認(rèn)為，近兩年，不少房企在2017年、2018年獲取的高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，在市場(chǎng)整體下行、部分城市限價(jià)趨緊的背景下，這部分高地價(jià)項(xiàng)目的結(jié)算利潤(rùn)率水平處在行業(yè)較低水平。

事實(shí)上，從2016年至2018年上半年這一周期是房企激進(jìn)拿地的階段。多數(shù)房企在2016年和2017年資金相對(duì)充裕，對(duì)市場(chǎng)估計(jì)較為樂觀，加上政策環(huán)境相對(duì)寬松，所以在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)了不少刷新紀(jì)錄的高價(jià)地。

自從2018年下半年開始，隨著政策的持續(xù)收緊，加上“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)出臺(tái)，各地紛紛出現(xiàn)了新房的限價(jià)政策，這些高價(jià)地在限價(jià)政策下面臨盈利難甚至虧損的境地。

曾經(jīng)拿高價(jià)地的融信中國，在2016年、2017年、2018年、2019年的土地成本分別為每平方米12963元、4814元、5183元、6648元和11259元。尤其是2016年，融信中國拿地成本激增直接影響了此后的毛利率表現(xiàn)。融信中國的毛利率從2019年的24%一路降低至2020年的10%。

此外，從拿地布局來看，2016年至2018年，不少房企選擇擴(kuò)張到三四線城市，但是此后又適逢三四線城市市場(chǎng)的下行，也使得利潤(rùn)空間收窄。

除了受到激進(jìn)拿地、拿地布局的影響外，受制于供給關(guān)系和市場(chǎng)環(huán)境的改變，房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率的下滑是不爭(zhēng)的事實(shí)。據(jù)國金證券的數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率分別為28.77%、26.96%、23.35%。

業(yè)內(nèi)：行業(yè)毛利率水平在觸底后將略有回升

隨著房地產(chǎn)利好政策頻出，房企毛利率的普降還會(huì)繼續(xù)持續(xù)嗎？

克而瑞地產(chǎn)研究院認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)很難再復(fù)制前期高增長(zhǎng)階段的高額回報(bào)，但無需過于灰心，隨著高價(jià)地逐步去化完畢、土地市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期趨穩(wěn)，從長(zhǎng)期來看，行業(yè)毛利率水平在觸底之后或?qū)⒙杂谢厣�，穩(wěn)定在20%-25%之間的水平。

對(duì)于龍湖的毛利率目標(biāo)，陳序平表示：“2021年龍湖集團(tuán)整體毛利率是25%，地產(chǎn)開發(fā)板塊為23%，這在行業(yè)內(nèi)比較靠前。未來一年至兩年內(nèi)，2017年和2018年土地市場(chǎng)熱時(shí)所拿項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算通道，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)毛利率會(huì)維持20%水平，集團(tuán)整體毛利率希望保持25%。”

萬科總裁祝九勝預(yù)計(jì)，未來兩年開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率可能維持在20%水平，反映企業(yè)毛利率已基本調(diào)整到位。

多數(shù)房企將毛利率筑底回升的時(shí)間期待為2023年。旭輝CFO楊欣表示：“在2022年、2023年，我們希望能夠有一個(gè)比較穩(wěn)定的利潤(rùn)表現(xiàn)，希望2023年開始恢復(fù)增長(zhǎng)。”

為了使得毛利率盡快得到修復(fù)，多數(shù)房企對(duì)拿地準(zhǔn)則進(jìn)行調(diào)整，比如更加注重投資回報(bào)率、與利潤(rùn)率掛鉤等指標(biāo)。比如，萬科對(duì)拿地進(jìn)行集中管理，提高對(duì)投資項(xiàng)目盈利水平、操盤團(tuán)隊(duì)能力、投后管理等方面的要求。

同時(shí)，隨著全國土地市場(chǎng)回歸理性，拿地的利潤(rùn)空間也逐步恢復(fù)。以中海地產(chǎn)為例，去年全年，中海地產(chǎn)獲取的土地中有23宗地塊為底價(jià)或低溢價(jià)獲取，占全年成交地塊宗數(shù)40%；下半年成交地塊中有近50%是底價(jià)或低溢價(jià)成交。對(duì)此，中海地產(chǎn)行政總裁張智超在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“去年下半年不僅出現(xiàn)了機(jī)會(huì)，另外在回報(bào)率上也是這幾年比較出色的，對(duì)未來的利潤(rùn)都形成了很好的支撐。”

來源：新京報(bào)