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      超九成龍頭房企毛利率下滑 預(yù)計明年筑底回升

      來源:新京報 更新時間:2022年04月14日 【字體:

      單從毛利率這一盈利指標(biāo)來看,2021年成為房地產(chǎn)行業(yè)最煎熬的一年。在這一年,不僅多家房企的毛利率跌破20%,而且萬科、中海、碧桂園等龍頭房企的毛利率也出現(xiàn)大幅度的下滑。

      據(jù)新京報記者統(tǒng)計,截至2022年4月12日,在銷售額排名前50的房企中,已有31家房企發(fā)布去年財報,其中29家房企的毛利率出現(xiàn)下滑,占比超九成。

      值得關(guān)注的是,龍頭房企毛利率下滑是否仍然會持續(xù)?何時能夠筑底回升?

      龍頭房企毛利率普降

      從業(yè)績指標(biāo)來看,2021年和以往有漲有跌的情況不同,上市龍頭房企的毛利率普遍出現(xiàn)下滑。

      據(jù)新京報記者統(tǒng)計,銷售額排名前50的房企中,已有31家房企發(fā)布去年財報,其中29家企業(yè)的毛利率出現(xiàn)下滑,占比超九成。

      在已披露年報的TOP10房企中,中海地產(chǎn)、萬科的毛利率下降幅度均超過6個百分點,碧桂園、綠城毛利率跌破20%。以中海地產(chǎn)為例,中海地產(chǎn)因盈利能力突出一直有“利潤王”之稱,但是,中海地產(chǎn)在2021年未能獨善其身,其毛利率從30%下降至23.5%。

      同時,富力地產(chǎn)的毛利率已經(jīng)跌至6.4%的個位數(shù)。對此,富力地產(chǎn)在財報中解釋,毛利率大降以及凈利虧損近90億元的原因,是降價銷售和計提減值。

      曾經(jīng)在土地市場表現(xiàn)較為激進(jìn)的房企,毛利率下滑也較為明顯。比如,2021年,中國金茂、中梁控股、正榮地產(chǎn)、祥生控股的毛利率分別下降至18.6%、17%、14.6%和10.5%。

      高價地項目進(jìn)入結(jié)算期導(dǎo)致毛利率普降

      對于毛利率普降的原因,萬科董事局主席郁亮在業(yè)績會上檢討,一方面由于前期拿地的冒進(jìn);另外一方面由于管理離散度過大。郁亮表示:“近幾年來,土地市場競爭激烈,對行業(yè)毛利率水平造成明顯影響,盡管公司在行業(yè)中較早意識到高速增長終將結(jié)束,但其并未能堅決擺脫高增長慣性。當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候,部分城市的投資追高冒進(jìn),對市場判斷過于樂觀,一些項目的投資預(yù)期沒有實現(xiàn),導(dǎo)致毛利率下滑。”

      “房地產(chǎn)的毛利在過去幾年有一些下降,主要原因是2017年至2018年上半年土地市場比較熱,而如今這批項目現(xiàn)在陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算通道。”龍湖集團(tuán)CEO陳序平如是說。

      克而瑞地產(chǎn)研究院認(rèn)為,近兩年,不少房企在2017年、2018年獲取的高地價項目進(jìn)入結(jié)算期,在市場整體下行、部分城市限價趨緊的背景下,這部分高地價項目的結(jié)算利潤率水平處在行業(yè)較低水平。

      事實上,從2016年至2018年上半年這一周期是房企激進(jìn)拿地的階段。多數(shù)房企在2016年和2017年資金相對充裕,對市場估計較為樂觀,加上政策環(huán)境相對寬松,所以在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)了不少刷新紀(jì)錄的高價地。

      自從2018年下半年開始,隨著政策的持續(xù)收緊,加上“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)出臺,各地紛紛出現(xiàn)了新房的限價政策,這些高價地在限價政策下面臨盈利難甚至虧損的境地。

      曾經(jīng)拿高價地的融信中國,在2016年、2017年、2018年、2019年的土地成本分別為每平方米12963元、4814元、5183元、6648元和11259元。尤其是2016年,融信中國拿地成本激增直接影響了此后的毛利率表現(xiàn)。融信中國的毛利率從2019年的24%一路降低至2020年的10%。

      此外,從拿地布局來看,2016年至2018年,不少房企選擇擴(kuò)張到三四線城市,但是此后又適逢三四線城市市場的下行,也使得利潤空間收窄。

      除了受到激進(jìn)拿地、拿地布局的影響外,受制于供給關(guān)系和市場環(huán)境的改變,房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率的下滑是不爭的事實。據(jù)國金證券的數(shù)據(jù)顯示,2018年至2020年,房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率分別為28.77%、26.96%、23.35%。

      業(yè)內(nèi):行業(yè)毛利率水平在觸底后將略有回升

      隨著房地產(chǎn)利好政策頻出,房企毛利率的普降還會繼續(xù)持續(xù)嗎?

      克而瑞地產(chǎn)研究院認(rèn)為,雖然房地產(chǎn)行業(yè)很難再復(fù)制前期高增長階段的高額回報,但無需過于灰心,隨著高價地逐步去化完畢、土地市場價格預(yù)期趨穩(wěn),從長期來看,行業(yè)毛利率水平在觸底之后或?qū)⒙杂谢厣,穩(wěn)定在20%-25%之間的水平。

      對于龍湖的毛利率目標(biāo),陳序平表示:“2021年龍湖集團(tuán)整體毛利率是25%,地產(chǎn)開發(fā)板塊為23%,這在行業(yè)內(nèi)比較靠前。未來一年至兩年內(nèi),2017年和2018年土地市場熱時所拿項目會陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算通道,預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)毛利率會維持20%水平,集團(tuán)整體毛利率希望保持25%。”

      萬科總裁祝九勝預(yù)計,未來兩年開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率可能維持在20%水平,反映企業(yè)毛利率已基本調(diào)整到位。

      多數(shù)房企將毛利率筑底回升的時間期待為2023年。旭輝CFO楊欣表示:“在2022年、2023年,我們希望能夠有一個比較穩(wěn)定的利潤表現(xiàn),希望2023年開始恢復(fù)增長。”

      為了使得毛利率盡快得到修復(fù),多數(shù)房企對拿地準(zhǔn)則進(jìn)行調(diào)整,比如更加注重投資回報率、與利潤率掛鉤等指標(biāo)。比如,萬科對拿地進(jìn)行集中管理,提高對投資項目盈利水平、操盤團(tuán)隊能力、投后管理等方面的要求。

      同時,隨著全國土地市場回歸理性,拿地的利潤空間也逐步恢復(fù)。以中海地產(chǎn)為例,去年全年,中海地產(chǎn)獲取的土地中有23宗地塊為底價或低溢價獲取,占全年成交地塊宗數(shù)40%;下半年成交地塊中有近50%是底價或低溢價成交。對此,中海地產(chǎn)行政總裁張智超在業(yè)績會上表示:“去年下半年不僅出現(xiàn)了機(jī)會,另外在回報率上也是這幾年比較出色的,對未來的利潤都形成了很好的支撐。”

      來源:新京報

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