5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知。

通知稱(chēng)，為堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就差別化住房信貸政策有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

二、在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

這也被認(rèn)為是今年以來(lái)最為重磅的房地產(chǎn)政策利好。一方面，首套房貸利率下調(diào)，可以實(shí)實(shí)在在地降低購(gòu)房成本，對(duì)購(gòu)房者帶來(lái)切實(shí)利好；另一方面，與各地出臺(tái)的“地方版”穩(wěn)樓市政策不同，該政策覆蓋全國(guó)，影響范圍更大。

首套房貸利率最低降至4.4%

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策的核心內(nèi)容在于，首套房貸利率將會(huì)下降。直接的影響在于，購(gòu)房者的實(shí)際支付成本將有所下降。

現(xiàn)有的房貸利率政策于2019年制定，按照規(guī)定，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

央行當(dāng)時(shí)規(guī)定，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

LPR每月20日公布一期，以4月的LPR看，五年期貸款利率為4.6%。以此計(jì)算，調(diào)整后的首套房貸利率最低可以降到4.4%。

具體的細(xì)則和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，主管部門(mén)將指導(dǎo)各城市根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求制定。此前，首套房執(zhí)行最低4.6%利率的城市并不多。

提振信心

中原地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分析師張大偉則認(rèn)為，盡管政策細(xì)則尚待各地落地執(zhí)行，但其對(duì)市場(chǎng)信心的提振作用不容忽視。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)100個(gè)城市出臺(tái)了不同類(lèi)型的穩(wěn)樓市政策，涉及調(diào)整限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、限售政策修改、鼓勵(lì)多胎家庭購(gòu)房、為房企提供資金支持等多個(gè)方面。但由于房地產(chǎn)信貸政策仍然較嚴(yán)格，以及疫情散發(fā)影響，市場(chǎng)信心仍未恢復(fù)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年第一季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別下滑13.8%和22.7%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速則降至有統(tǒng)計(jì)以來(lái)最低的0.7%。

4月29日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

各地調(diào)整優(yōu)化樓市政策基本是符合或遵循了這一要求。最近一段時(shí)間，“地方版”穩(wěn)樓市政策的出臺(tái)更加頻繁。

此次央行銀保監(jiān)會(huì)下調(diào)首套房貸利率的政策，既是在貫徹中央要求，也與近期樓市銷(xiāo)售下滑、住房貸款減少有關(guān)。4月份住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

按照張大偉的觀點(diǎn)，這是監(jiān)管部門(mén)進(jìn)一步釋放利好、提振市場(chǎng)信心的嘗試。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，上次全國(guó)調(diào)整首套房房貸利率下限是在2014年9月30日，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。時(shí)隔多年，本次調(diào)整首套房貸利率下限，也釋放了更加積極的信號(hào)。

她還表示，本次全國(guó)統(tǒng)一調(diào)整后，各地下調(diào)房貸利率的空間進(jìn)一步打開(kāi)，預(yù)計(jì)各地將結(jié)合地方實(shí)際情況調(diào)整房貸利率，降低購(gòu)房者置業(yè)成本，提高購(gòu)房者置業(yè)意愿。此前，蘇州、廣州等城市部分銀行已經(jīng)下調(diào)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的房貸利率至最低基準(zhǔn)線(xiàn)4.6%，對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生了一定積極帶動(dòng)，未來(lái)預(yù)計(jì)更多城市下調(diào)房貸利率至最低要求，促進(jìn)住房需求釋放。

張大偉也指出，按照央行的數(shù)據(jù)，4月新增社融明顯低于市場(chǎng)預(yù)期和往年同期水平，表內(nèi)信貸同比大幅收縮是主要拖累來(lái)源，尤其是居民住房、消費(fèi)以及經(jīng)營(yíng)貸款均呈現(xiàn)同比大幅收縮態(tài)勢(shì)。按照這一情況判斷，5月LPR調(diào)降可期。

市場(chǎng)有望企穩(wěn)回溫

與以往相比，該政策罕見(jiàn)地于周末出臺(tái)，反映了主管部門(mén)要求穩(wěn)定樓市的緊迫性。結(jié)合當(dāng)下的市場(chǎng)局面，這一分析不無(wú)道理。

有分析人士指出，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將于5月16日發(fā)布今年1-4月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)。從有關(guān)機(jī)構(gòu)已公布的重點(diǎn)房企銷(xiāo)售情況，以及央行公布的居民住房貸款數(shù)據(jù)分析，前4月樓市數(shù)據(jù)不會(huì)樂(lè)觀。因此，監(jiān)管部門(mén)率先祭出這一利好政策，也有提前穩(wěn)定市場(chǎng)情緒的考慮。

另外值得注意的是，兩部門(mén)并沒(méi)有下調(diào)二套房貸利率，其利率下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，即LPR加60個(gè)基點(diǎn)，目前為5.2%。也即，二套房的信貸門(mén)檻并沒(méi)有下降。

這也說(shuō)明，此次政策仍然主要利好剛需，對(duì)于投資需求的釋放，監(jiān)管部門(mén)仍然持謹(jǐn)慎態(tài)度。

盡管如此，這一政策對(duì)市場(chǎng)的影響仍被地產(chǎn)人士廣泛看好。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，一系列的政策利好出臺(tái)，對(duì)于5月份中下旬以及后續(xù)月份購(gòu)房市場(chǎng)將產(chǎn)生非常強(qiáng)的促進(jìn)作用。在各項(xiàng)政策的疊加作用下，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)頹廢、疲軟的態(tài)勢(shì)有望被扭轉(zhuǎn)。

陳文靜也指出，本次全國(guó)統(tǒng)一下調(diào)首套房貸利率下限，不僅對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)預(yù)期起到積極作用，亦將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)回溫。

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