6月8日，歷經(jīng)5天的角逐，上海首批集中供地宣告結(jié)束。據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海首批集中供地共推出36宗涉宅用地，全部成交，獲得土地出讓金834.7億元。其中，19宗地塊底價成交，占比超過一半。

對此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“這次土地出讓的背景是上海剛剛恢復(fù)正常工作節(jié)奏，市場預(yù)期產(chǎn)生扭轉(zhuǎn)。在這樣的前提下，上海土地能全部順利成交已經(jīng)是不錯的結(jié)果。這也說明上海土地市場經(jīng)受住了考驗，大家對上海未來前景的看好沒有發(fā)生根本變動。”

對于上海首輪土拍的特征，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)總結(jié)稱：“上海首輪土拍具有六個特征，包括參拍門檻降低、拍地監(jiān)管資金額度下降、溢價率仍然以10%為上限、國企和央企仍然是拿地主力、中小房企有拿地機(jī)會、每個地塊都有利潤空間。”

國企、央企仍為拿地主力

在上海持續(xù)5日的土拍爭奪戰(zhàn)中，國企、央企仍是拿地主力。其中，招商蛇口接連拿下4宗地塊，涉資169.45億元。

在6月8日的土拍中，招商蛇口以19.19億元競得青浦區(qū)西虹橋會卓路南側(cè)52-04地塊，溢價率9%，成交樓面價37088元/平方米，該地塊房地聯(lián)動價63000元/平方米。這是招商蛇口在本次集中供地中拿下的第4宗地塊。

此前，招商蛇口以底價62.5億元摘得普陀區(qū)中山北社區(qū)C060202 單元B3-16地塊。招商蛇口聯(lián)合象嶼以40.43億元競得閔行區(qū)吳涇鎮(zhèn)紫竹科學(xué)園區(qū)MHPO-1004單元09A-11A地塊，溢價率5.07%。招商蛇口又與香港置地、徐匯城投組成聯(lián)合體，以47.33億元競得徐匯區(qū)斜土街道xh128D-06地塊，溢價率9.57%。

“招商蛇口最近幾年在上海發(fā)力，每年都拿了地，這次也有不少收獲。此外，中建八局，建發(fā)、華發(fā)等企業(yè)也斬獲多宗地塊。”盧文曦表示，除了“財大氣粗”外，房企連續(xù)參與拿地，可以延續(xù)擴(kuò)張節(jié)奏，保持競爭力。另一方面，上海拍地屬于“技術(shù)活”，尤其最后一次性報價階段，需要臨場應(yīng)變核算價格的技巧。所以拍地也是“熟練工種”，多拍就能獲得經(jīng)驗，越有經(jīng)驗越容易拍中。

從拿地房企來看，其中不乏外來房企和“生面孔”。比如，浙系房企中的大家房產(chǎn)與浙江錢江房產(chǎn)聯(lián)合體獲得浦東新區(qū)惠南地塊，成交價12.23億元，樓面價16657元/平方米，溢價率8.66%；港資房企香港興業(yè)國際集團(tuán)以8.304億競得松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)SJS30003單元02-04號地塊；另有上海本土的一些“名不見經(jīng)傳”的小房企上海恒都置業(yè)、上海佳運置業(yè)有限公司也借此機(jī)會擴(kuò)儲。

對此，宋紅衛(wèi)總結(jié)稱：“從企業(yè)規(guī)模來看，部分中小房企拿地更為積極，這不僅跟上海降低拍地的門檻有直接關(guān)系，更重要的是還跟上海整個樓市的健康基本面有更為緊密的關(guān)系。”

房地差比較合理，房企利潤空間充足

事實上，在上海首批集中供地開拍前，上海臨時調(diào)整了土拍規(guī)則，取消了“招掛復(fù)合”。此外，考慮到房企資金壓力，房企拍地前的凍資比例由1.3倍降至1.1倍。

在中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱看來，上海在土拍前取消打分入圍，以及將土地監(jiān)管資金由原來最高的130%下調(diào)至110%的措施，為參拍企業(yè)減輕了不小的參拍壓力，同時在參拍企業(yè)的數(shù)量和廣度上也產(chǎn)生了積極作用。

“降低準(zhǔn)入門檻可以讓更多對上海土地感興趣的房企參與。”盧文曦認(rèn)為，大部分土地起拍樓面價到房地聯(lián)動價格之間留出了足夠的價差，也給房企留出了足夠的利潤空間。

宋紅衛(wèi)做了測算后表示：“從利潤空間來講，今年利潤空間要優(yōu)于去年，地價、房價比平均在50%以下，而去年地價房價比平均值超過50%。從房價地價差的角度來看，因樓面價的差異，該值介于1.7萬元-4.5萬元之間，因此，拍地的房企基本都有一定的利潤空間。”

“此外，地塊之間的利潤差異也比較明顯。上海市區(qū)內(nèi)地塊地價房價比整體偏高，基本在60%左右，外環(huán)區(qū)域五個新城房價比基本在50%左右，外圍非核心區(qū)域房價比基本在40%左右。房價地價差也從核心區(qū)域位置的4.5萬元逐漸下降1.7萬元左右。”宋紅衛(wèi)表示。

超一半地塊底價成交，上海土拍正在恢復(fù)元氣

值得一提的是，在上海疫情得到控制后復(fù)工的首日，上海首批集中供地開拍，并且持續(xù)5日，實屬不易。此次土拍的冷熱情況反映了房企對于上海樓市的看法。

對此，盧文曦表示，一方面，此次土地出讓的背景是上海剛剛恢復(fù)正常工作節(jié)奏，在此情況下，土地全部成交說明房企對于上海樓市前景看法樂觀；另一方面，土地市場的順利交易有助于樓市的快速回歸。房企敢拿地至少說明未來1-2年市場沒有問題。

“從過程和結(jié)果上看，疫情和土拍延期并未對房企的參拍熱情造成很大影響，解封后的上海所表現(xiàn)出的經(jīng)濟(jì)活力也逐步對此次的土拍產(chǎn)生了積極的影響。” 中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱如是說。

雖然此次上海土拍中36宗地塊得以全部出讓，但其中19宗地塊是底價成交，這相比于曾經(jīng)炙手可熱的上海土拍盛況還是降溫不少。在盧文曦看來，這和上海最近2個月處于基本停滯的狀態(tài)有關(guān)，市場預(yù)期產(chǎn)生變化。疊加市場本身就處于調(diào)整期，不少房企基于各種壓力，可能對于拍地“有心無力”。

目前，隨著上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)，超六成售樓部已經(jīng)恢復(fù)線下開放。據(jù)克而瑞上海公司最新調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在上海宣布正式復(fù)工復(fù)產(chǎn)之后，大部分總部在上海或上海有分公司的房企，在6月1日當(dāng)日已陸續(xù)復(fù)工。而隨著上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，上海第二批次新房也將在6月開始入市，受疫情影響，第二批次新房房源總數(shù)將會比2021年同批次要多。

對于上海樓市的走勢，宋紅衛(wèi)表示：“預(yù)計上海樓市會在今年8月份以后明顯反彈，全年商品住宅成交規(guī)模在790萬-840萬平方米左右。”

新京報記者 徐倩