近日，貝殼研究院發(fā)布《2021-2035住房市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》），對(duì)2021-2035年我國(guó)住房需求進(jìn)行預(yù)測(cè)。

《報(bào)告》通過(guò)對(duì)我國(guó)目前勞動(dòng)力人口的情況進(jìn)行分析，來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)住房需求。理論上，勞動(dòng)力人口比重越高，住房需求量越大。報(bào)告顯示，當(dāng)前我國(guó)住房總需求已進(jìn)入下降期，且需求結(jié)構(gòu)也將發(fā)生變化。

根據(jù)測(cè)算，2021年-2035年，我國(guó)將有201億平方米到247億平方米的新增住房需求，中性情形下為222億平方米，年均14.8億平方米。相較于“十三五”期間住房市場(chǎng)年均18.9億平方米的交易規(guī)模，住房總需求明顯下降。到2035年，住房總需求降至13.3億平方米，15年間年均降速2.5%。

盡管如此，考慮到住房?jī)r(jià)格溫和上漲，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模仍會(huì)上升。預(yù)計(jì)2021年-2035年，我國(guó)住宅交易額年均22-27萬(wàn)億元，中性情形下年均24萬(wàn)億。到2035年，我國(guó)住房市場(chǎng)總交易額將達(dá)29.2萬(wàn)億元，15年間年均增速保持約1.8%。

研究發(fā)現(xiàn)，未來(lái)新增住房需求包括三類：一是人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)異地轉(zhuǎn)移帶來(lái)的剛性住房需求。預(yù)計(jì)2021-2035年新增剛需約39億平方米，占總需求的18%。

二是城鎮(zhèn)居民住房面積增加帶來(lái)的改善性住房需求。預(yù)計(jì)2021年-2035年新增改善性需求約120億平方米，占總需求的54%。

三是城鎮(zhèn)老舊房屋拆除重建帶來(lái)的拆遷需求。預(yù)計(jì)2021年-2035年新增拆遷需求約63億平方米，占總需求的28%。

結(jié)合發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，《報(bào)告》認(rèn)為，存量市場(chǎng)的崛起是必然趨勢(shì)。當(dāng)前我國(guó)二手房成交量占比在20%左右，仍處在存量市場(chǎng)發(fā)展的起步階段，未來(lái)這一比例將不斷提高。到2035年，預(yù)計(jì)我國(guó)二手房交易額接近14萬(wàn)億元，占住房總交易額的47%，與新房交易額基本相當(dāng)。

《報(bào)告》還指出，這也意味著圍繞存量住房的需求服務(wù)有巨大的市場(chǎng)空間，品質(zhì)物業(yè)、房屋交易、租賃運(yùn)營(yíng)、裝修、改造等衍生服務(wù)需求市場(chǎng)有望持續(xù)擴(kuò)大，居住服務(wù)業(yè)將迎來(lái)快速發(fā)展的浪潮。

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