2022年行至年中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從下行到筑底趨穩(wěn)的過(guò)程。特別是5月和6月份，商品房銷(xiāo)售連續(xù)回升，市場(chǎng)韌性顯現(xiàn)。
信號(hào)：短期現(xiàn)觸底跡象
種種跡象表明，樓市短期出現(xiàn)觸底。從成交量來(lái)看，據(jù)官方數(shù)據(jù)測(cè)算，在5月份中國(guó)商品房銷(xiāo)售環(huán)比止跌轉(zhuǎn)升后，6月商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額環(huán)比分別上升65.8%、68.1%，環(huán)比增速均較上月明顯擴(kuò)大40個(gè)百分點(diǎn)左右，市場(chǎng)活躍度提升。
從房?jī)r(jià)來(lái)看，6月新房、二手房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量雙雙增加，房?jī)r(jià)平均跌幅收窄。部分一二線城市復(fù)蘇勢(shì)頭較強(qiáng)。當(dāng)月，成都新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為1.3%、2%，連續(xù)多月漲勢(shì)強(qiáng)勁。杭州、北京、青島新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲1%、0.8%、0.6%。
6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模也實(shí)現(xiàn)環(huán)比“兩連增”，并創(chuàng)年內(nèi)新高。房地產(chǎn)市場(chǎng)底部企穩(wěn)態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)。
不過(guò)，當(dāng)前房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)仍處于歷史低位，復(fù)蘇基礎(chǔ)還不牢固。中指研究院指出，6月，商品房累計(jì)銷(xiāo)售規(guī)模同比降幅明顯收窄，跟疫情期間積壓的需求集中釋放以及6月房企推盤(pán)力度加大有關(guān)。
癥結(jié)：預(yù)期轉(zhuǎn)弱
今年以來(lái)，各地“穩(wěn)樓市”政策以平均每天超兩條的頻度發(fā)布，但房地產(chǎn)景氣指數(shù)卻未出現(xiàn)明顯回升，這與過(guò)去幾輪樓市周期表現(xiàn)截然不同。癥結(jié)何在？
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，在去年之前，樓市預(yù)期一直保持樂(lè)觀，政策起主導(dǎo)作用，政策一松樓市就會(huì)走熱。但去年以來(lái)，來(lái)自外部的沖擊疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)釋放，令樓市預(yù)期轉(zhuǎn)弱。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉也表示，解決問(wèn)題的關(guān)鍵在于市場(chǎng)回暖、激活交易量，這也是提振信心和扭轉(zhuǎn)預(yù)期的前提。
得益于今年以來(lái)的一系列提振政策，倪鵬飛表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于由負(fù)向循環(huán)向正向循環(huán)的轉(zhuǎn)變之中。他建議，采取果斷措施，包括調(diào)整調(diào)控政策、房地產(chǎn)金融政策等，盡快穩(wěn)定樓市。
趨勢(shì)：長(zhǎng)期潛力仍在
內(nèi)地龍頭房企萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮認(rèn)為，從短期來(lái)看樓市已經(jīng)觸底，但恢復(fù)將是一個(gè)緩慢而溫和的過(guò)程。
易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，從數(shù)據(jù)上看，今年樓市或難出現(xiàn)“V”型反彈，樓市恢復(fù)可能會(huì)以“U”型為特點(diǎn)，這也意味著底部徘徊時(shí)間可能會(huì)比前幾輪周期都長(zhǎng)。
李宇嘉也指出，疫情持續(xù)兩年多，對(duì)部分居民收入預(yù)期造成影響。因此，房地產(chǎn)觸底回升的走勢(shì)仍面臨挑戰(zhàn)，未來(lái)短期是“磨底”或夯實(shí)底部的時(shí)期。
不過(guò)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，倪鵬飛指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在結(jié)構(gòu)性潛力，特別是在都市圈、城市群和一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好、人口流入大的城市，預(yù)計(jì)商品房市場(chǎng)中長(zhǎng)期仍能保持12億至15億平方米的交易規(guī)模。
貝殼研究院專業(yè)市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，貝殼研究院測(cè)算發(fā)現(xiàn)2035年之前，中國(guó)仍有超過(guò)200億平方米的住房需求，改善性需求占比逐步接近六成。住房需求支撐下中國(guó)樓市將進(jìn)入新的平穩(wěn)中樞。
（原題：《中國(guó)樓市如何重拾信心？》）
