“金九銀十” 作為房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季，一直以來都是全年重頭戲之一。2021年的“金九銀十”并未如期到來，房地產(chǎn)市場下行壓力加劇下，全國商品房銷售面積、金額低位徘徊，直至12月才出現(xiàn)翹尾。

年初以來，中央、地方持續(xù)加碼“穩(wěn)地產(chǎn)”，但政策效果并不明顯。僅限于上海、成都和杭州部分市場相較火熱，更多城市地產(chǎn)項目去化率整體仍處低位，表明房地產(chǎn)市場全面回暖仍需時間。

我們認為，2022年或?qū)�沒有“金九銀十”，放松政策短期內(nèi)較難促進市場回升，三季度部分城市銷售情況或?qū)⒒胤�(wěn)，四季度末，行業(yè)或略有“翹尾”行情。長期來看，行業(yè)規(guī)模將逐級下降，未來全國各城市市場前景將加劇分化。

前7月商品房銷售面積已回到2016年

2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，對比近10年前7月全國商品房銷售面積，2022年前7月商品房銷售面積為7.8億平方米，與2016年前7月的7.6億平方米銷售面積相差無幾。預(yù)計2022年全年商品房銷售面積也或?qū)⒙愿哂?016年。

截至2022年7月末，全國共有209個省市出臺385次房地產(chǎn)放松政策，但穩(wěn)地產(chǎn)政策效果并不明顯。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月，商品房銷售規(guī)模在年中高速增長后回落。7月，全國商品房分別銷售9255萬平方米和9691億元，環(huán)比下降均超過四成，較5月分別下降16%和8%；同比則分別下降29%和28%，較6月降幅分別擴大了10個百分點和7個百分點。

克而瑞研究監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2022年8月21日，各層級城市樓成交規(guī)模整體顯現(xiàn)微升，重點監(jiān)測城市平均開盤去化率約為49%。

從8月至今重點監(jiān)測城市的成交指數(shù)來看，除一線城市外，其他城市仍處成交相對低位，短期內(nèi)較難出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)。

究其緣由，我們認為有兩大原因，其一，中國經(jīng)濟由高速增長到高質(zhì)量增長，疫情加劇了經(jīng)濟下行壓力。其二，市場需求及購買力明顯透支，行業(yè)規(guī)模已見頂。

縱觀近10年全國商品房銷售面積走勢，不難發(fā)現(xiàn)存在兩波需求過度透支：

首先，2015年至2017年，受惠于棚改貨幣化安置加速推進，全國商品房銷售面積在短短兩年內(nèi)由12.8億平方米提升至16.9億平方米，凈增加4.1億平方米。

其次，2020年，受疫情影響，貨幣政策全面放松，預(yù)期的調(diào)整年并未到來，反倒是2020年、2021年行業(yè)銷售規(guī)模屢創(chuàng)新高。

2017-2021年，全國商品房銷售面積連續(xù)5年高位，保持在約17億平方米的水平，反映出住房需求趨于飽和。

我們認為，中長期來看，行業(yè)銷售規(guī)模大概率將回落至2013-2015年的13-14億平方米的區(qū)間范圍。

假設(shè)行業(yè)調(diào)整存在以下兩種可能的路徑：

第一種急劇調(diào)整，2022年銷售面積降至16億平方米，2023年銷售面積進一步回落至14億平方米，兩年時間行業(yè)規(guī)模連下兩個臺階，累計凈增少4億平方米。

第二種溫和調(diào)整，2022年銷售面積降至16億平方米，但兩、三年內(nèi)銷售面積仍將保持在15-16億平方米，5年乃至更長時間，行業(yè)規(guī)模再緩步下滑至13-14億平方米。

無疑第二種溫和調(diào)整節(jié)奏所產(chǎn)生的負面沖擊較小，更利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

未來城市稟賦決定市場熱度

從整體市場來看，中國經(jīng)濟將以“穩(wěn)地產(chǎn)”為主，但從具體城市來看，未來城市稟賦將決定房地產(chǎn)市場熱度，整體市場分化趨勢也將更加明顯。而城市GDP、人口、供需、購買力、政策調(diào)整空間等成為相關(guān)重要影響要素。

僅從購買力來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海、北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過7.5萬元，蘇州、杭州、廣州、寧波等14個核心一二線城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超6萬元。

與此同時，八成以上的城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在全國平均線43834元以下，其中不乏西安、鄭州、重慶等中西部地區(qū)二線城市。

由于中國家庭的負債結(jié)構(gòu)相對單一，房貸是居民負債的主要構(gòu)成項，因此居民杠桿率指標既能直觀反映家庭債務(wù)壓力和支付能力，也能測度未來的加杠桿空間。

居民杠桿率過低，表明居民加杠桿購房意愿不足，杠桿率過高也不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)，還須綜合考量，因城施策，適度控制去杠桿節(jié)奏和力度。

綜合來看，我們認為未來一線城市市場需求及購買力依然堅挺，房地產(chǎn)市場或?qū)⒙氏绒D(zhuǎn)暖，成交也將率先企穩(wěn)回升。

例如上海，2022年以來房地產(chǎn)市場熱度不減，新開盤項目平均去化率高位保持在80%上下。2021年，上海適度放松落戶限制，加大人才引進力度，全年共計新增落戶人口7.3萬人，其中居轉(zhuǎn)戶3.8萬人，人才引進3.5萬人。可以期許的是，隨著高素質(zhì)人才大量聚集，有望給上海房地產(chǎn)市場提供更為堅實的需求支撐。

強二三線城市或?qū)⑤唲訌?fù)蘇。杭州、成都、佛山、南通等強二三線城市市場需求或購買力適度透支，房地產(chǎn)市場或?qū)⑤唲訌?fù)蘇。

弱二線及多數(shù)三四線城市或?qū)⒗^續(xù)盤整。大連、南昌、太原等弱二線城市，以及菏澤、煙臺、北海等多數(shù)三四線城市市場需求及購買力明顯透支，房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)盤整，成交整體提升幅度有限。

來源：中新經(jīng)緯