來源：中國證券報(bào)·中證網(wǎng)

記者：王舒嫄

“這幾個(gè)月下來，我覺得微光在逐步變成曙光。從整個(gè)行業(yè)來看，政策面都在逐步向好，而且在力度、廣度上全面超出預(yù)期。”近日，萬科董事會(huì)主席郁亮在萬科臨時(shí)股東大會(huì)上如是說。

專家表示，從供給端到需求端再到預(yù)期層面，近期政策舉措密集出臺(tái)，并有新舉措醞釀推出，形成共促房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的合力。只要做好應(yīng)對(duì)工作，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將得到化解，市場將恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。

疏通堵點(diǎn)

“房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。”近日，中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志在解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神時(shí)表示，要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，做好應(yīng)對(duì)工作，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

2022年第四季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資支持政策密集出臺(tái)，各類融資“堵點(diǎn)”不斷疏通。

2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，除IPO之外，房企股權(quán)融資渠道基本打通。至此，房地產(chǎn)信貸、債券、股權(quán)“三箭盡出”，合力為行業(yè)提供足夠流動(dòng)性，滿足企業(yè)合理融資需求。

12月28日，中國民生銀行分別與電建地產(chǎn)、大悅城控股、五礦地產(chǎn)等12家房企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。一個(gè)月內(nèi)，該行已先后與數(shù)十家房企實(shí)現(xiàn)簽約。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有120多家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行新增授信，60余家銀行機(jī)構(gòu)積極向房企授信，總額度超過4.8萬億元。民營房企債券意向發(fā)債規(guī)模超千億元，通過增信擔(dān)保已發(fā)行的債券共10筆，融資總額83.3億元。30余家房企公布配股或定向增發(fā)計(jì)劃。值得注意的是，央企國企、民企、混合所有制企業(yè)均有參與。

“對(duì)于規(guī)模房企來說，再融資渠道恢復(fù)通暢，不僅意味著企業(yè)可通過再融資保交樓、還債務(wù)，還可趁此機(jī)會(huì)開展并購重組，擴(kuò)大經(jīng)營優(yōu)勢(shì)。對(duì)于出險(xiǎn)房企來說，此次政策無疑是打開了一扇‘新窗’。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱說。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，“三支箭”政策落地將助力房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)。中信證券研報(bào)指出，系列政策舉措幫助房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)融資，改善流動(dòng)性，從而穩(wěn)定行業(yè)和市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)，發(fā)揮其作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的作用。

信心修復(fù)

政策持續(xù)加力開啟房地產(chǎn)市場的信心修復(fù)之路。

與郁亮的觀點(diǎn)相似，碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)說：“地產(chǎn)的曙光已經(jīng)顯現(xiàn)，要相信地產(chǎn)有穩(wěn)定發(fā)展的未來。”

不僅是規(guī)模房企，部分中小企業(yè)也感受到了市場預(yù)期的變化。

“除了剛開盤那陣子，后面房子基本上就賣不動(dòng)了，但進(jìn)入11月，情況又逐漸好起來了。”內(nèi)蒙古一家中小民營房企的負(fù)責(zé)人告訴中國證券報(bào)記者。

“我們的項(xiàng)目周邊生活配套很齊全，放在往年根本不會(huì)出現(xiàn)賣不動(dòng)的情況。對(duì)于后來賣不動(dòng)的情況，我們分析是客戶看到的地產(chǎn)負(fù)面新聞太多，擔(dān)心我們也有潛在的資金鏈問題，怕項(xiàng)目爛尾，觀望情緒變重了。”這位房企負(fù)責(zé)人說，“到了11月，項(xiàng)目差不多封頂了，購房者也放心了，再加上國家和地方都給了支持政策，大家多少有了點(diǎn)信心，也就一個(gè)月的工夫，就清盤了，這下大家都能過個(gè)好年了。”

國家統(tǒng)計(jì)局近日公布，11月，70個(gè)大中城市中，新建商品房銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市有51個(gè)，比上月減少了7個(gè)。

廣東省住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉分析，11月新房價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量減少有三個(gè)原因：一是保交樓提速，市場對(duì)期房的接受度回升。二是房企資金面開始改善，降價(jià)促銷的力度下降。三是需求端紓困力度加大，熱點(diǎn)城市開始退出或調(diào)整限購限貸政策，有的甚至推出階段性買房個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策，對(duì)需求有促進(jìn)效應(yīng)。

在化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、提振信心方面，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，除了在供給端出招以外，還可進(jìn)一步完善針對(duì)需求端的支持政策，著力改善預(yù)期、釋放消費(fèi)潛力，擴(kuò)大有效需求。

轉(zhuǎn)機(jī)在望

近期，高層多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，重申房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。在業(yè)內(nèi)人士看來，此類明確表態(tài)，釋放了強(qiáng)烈信號(hào)，未來供需兩端的支持政策逐步顯效并繼續(xù)加碼，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場迎來轉(zhuǎn)機(jī)，走上健康發(fā)展之路。

“在支柱產(chǎn)業(yè)定位之下，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)供需兩端政策的優(yōu)化和完善也將更直接和迅速，力度有望進(jìn)一步加大。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜說。

李宇嘉認(rèn)為，2023年“三支箭”等企業(yè)融資支持政策將加快保交樓的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，護(hù)航房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)恢復(fù)。消費(fèi)者對(duì)購買新房的觀望情緒也有望緩解，促使今年部分延遲的購買需求在2023年逐步釋放，換房退稅等改善性需求支持政策也會(huì)促使換房需求在2023年入市，2023年市場或?qū)⒅鸩匠尸F(xiàn)量價(jià)趨穩(wěn)的走勢(shì)。

對(duì)于明年房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向，多位業(yè)內(nèi)專家表示，不會(huì)偏離“穩(wěn)”這個(gè)大前提。

丁祖昱預(yù)計(jì)，2023年中央政策將繼續(xù)發(fā)揮托底作用，重點(diǎn)在于全面落實(shí)保交樓、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場底部修復(fù)。克而瑞研究中心認(rèn)為，2023年將是全力拼經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵時(shí)期，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)整體回穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)底部修復(fù)。