來源：證券時報網(wǎng)

作者：張達(dá)

證券時報記者 張達(dá)

日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議深入分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署2023年經(jīng)濟(jì)工作重點。其中，對房地產(chǎn)的兩處表述，分別在“著力擴大國內(nèi)需求”和“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險”的部分提出。中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體記者提問時也充分肯定了釋放住房改善需求和避免房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的重要性，這也是明年房地產(chǎn)政策的重點方向。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解除不利于消費需求釋放的限制性政策將是未來政策重點，包括放開限購政策、放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，預(yù)計后續(xù)針對改善需求將有更多支持政策出臺。同時，以流動性支持和預(yù)期管理為核心的供給側(cè)政策將繼續(xù)發(fā)力，房企并購重組加速，頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表有望率先迎來改善。

限制性政策有望解除

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議在“著力擴大國內(nèi)需求”部分提出“支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費”，這與12月14日國務(wù)院印發(fā)的《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》中“要促進(jìn)居住消費健康發(fā)展”的表述一脈相承。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置，而在著力擴大國內(nèi)需求方面，又將支持住房改善消費放在首要位置，充分體現(xiàn)了住房消費的重要作用。

中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，我國城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。下一步要持續(xù)優(yōu)化需求側(cè)管理，加大對剛需和改善性住房需求的金融支持力度。要著力改善預(yù)期，擴大有效需求，比如，在住房消費等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放；結(jié)合落實生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等的住房問題；合理增加消費信貸，支持住房改善等消費。近期密集出臺的政策措施將逐步見效，各項政策措施還將繼續(xù)完善。

中信證券研究部房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)分析師陳聰認(rèn)為，解除不利于消費需求釋放的限制性政策將是未來政策重點。

預(yù)計二線省會城市的住房限購有望實質(zhì)性放開，一線和新一線城市的限購也有望在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、地理范圍等領(lǐng)域有所優(yōu)化。2016年之后信貸記錄影響居民首付的規(guī)定，嚴(yán)重影響了“賣舊買新”、“賣小買大”需求的釋放，預(yù)計在不遠(yuǎn)的將來，認(rèn)房又認(rèn)貸的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將有望放寬。此外，各地對于普通住宅認(rèn)定的過嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)，影響了合理改善的交易便利性，預(yù)計各地普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有望放寬。

近期，杭州、成都、南京、武漢、佛山、東莞等地相繼優(yōu)化限貸限購政策。平安證券房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)分析師楊侃認(rèn)為，對比2014～2015年放松周期，當(dāng)前核心城市在限購、限貸等方面仍有放松空間，預(yù)計后續(xù)需求端（尤其是針對改善）將有更多支持政策出臺。

在招商證券房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)分析師趙可看來，未來需求端或仍以剛需和改善性需求支持政策為主，如二套房首付比例下調(diào)、認(rèn)房認(rèn)貸政策優(yōu)化等。

瑞銀財富管理投資總監(jiān)辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人也預(yù)計，更多利好需求側(cè)的政策將會出臺，包括降低首付和房貸利率、一手和二手物業(yè)交易減稅，甚至向購房者提供補貼。會議又提到“解決好新市民、青年人等住房問題”，不排除更多城市放寬購房限制的可能性。

改善房企資產(chǎn)負(fù)債

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)的表述，重點放在了“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險”部分，其中比較有新意的提法是，要滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

近期，國務(wù)院副總理劉鶴也表態(tài)稱，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。

“房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險是影響經(jīng)濟(jì)運行的一個重大風(fēng)險因素，要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，要做好應(yīng)對工作，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。”中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)人明確指出，在供給端，2022年已出臺的政策要持續(xù)抓好，2023年還將出臺新舉措，側(cè)重研究解決改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況等。

改善房企資產(chǎn)負(fù)債表成為近期監(jiān)管部門一再強調(diào)的任務(wù)。人民銀行和證監(jiān)會日前開會落實中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，均提出支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購，改善頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。證監(jiān)會還提出，落實好已出臺的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實施涉房重組。

銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師王秋蘅認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出從供給側(cè)提供支持，緩解行業(yè)流動性緊張局面，這也與11月份以來的“金融十六條”“三支箭”“保交樓專項款”“保函置換預(yù)售資金”等政策一脈相承，預(yù)計供給側(cè)政策還將繼續(xù)發(fā)力，頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表將率先迎來改善。

對于改善房企資產(chǎn)負(fù)債方面的具體政策，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，股權(quán)融資是最直接有效的改善方式，此次證監(jiān)會提出的“借殼”上市開辟了新思路，一方面為非上市房企增添了股權(quán)融資的新渠道，另一方面為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產(chǎn)負(fù)債表的機會。

趙可認(rèn)為，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的更快速措施或是對債務(wù)的展期和重組等，路徑可能有債轉(zhuǎn)股、購買不良資產(chǎn)、債務(wù)重組加速等，這對剩余價值高的出險和準(zhǔn)出險房企可能有利，同時或意味著商業(yè)模式有缺陷、剩余價值低的房企或加速出清，中長期有利于行業(yè)競爭格局改善。

億翰智庫則認(rèn)為，從股權(quán)層面為企業(yè)注入信用，尤其是為民營企業(yè)注入信用將非常重要。從國資委角度看，可考慮適度放松對國企、央企利潤率和資產(chǎn)負(fù)債率的考核，支持金融資產(chǎn)管理公司（AMC）或央國企進(jìn)行房企股權(quán)或項目股權(quán)收購，解決AMC/央國企的后顧之憂，促進(jìn)行業(yè)風(fēng)險的更快化解。央國企入股民營房地產(chǎn)企業(yè)，可從源頭上解決企業(yè)信用問題。從籌資角度看，企業(yè)新增現(xiàn)金流入會更加順利且有保障，額度也會相應(yīng)提升，也會提升住房消費者對企業(yè)交付的信心，現(xiàn)金流入會出現(xiàn)改善。