多地取消二手房指導(dǎo)價表明，學(xué)區(qū)房降溫趨勢明顯，改善性購房需求更受重視，房地產(chǎn)市場穩(wěn)預(yù)期持續(xù)加碼。房地產(chǎn)調(diào)控只有對癥下藥、及時修正，才能達到最佳效果。

今年以來，多地取消二手房指導(dǎo)價，引發(fā)關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計，去年以來，全國15個推行二手房指導(dǎo)價的城市中，目前絕大多數(shù)城市已取消該政策。

二手房指導(dǎo)價，也稱二手房交易參考價，主要通過控制掛牌價格、限制貸款額度等方式，抑制投機投資，穩(wěn)定市場交易。政策出臺后，多數(shù)城市二手房市場出現(xiàn)不同程度降溫，成交量有所縮減。不過，也有人認為，該做法采用行政手段干預(yù)市場價格，不利于釋放市場增量。

二手房交易對樓市的重要性不言而喻，甚至被視為房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標。多地取消二手房指導(dǎo)價，傳遞出哪些信號？

首先，學(xué)區(qū)房降溫趨勢明顯。在不少房價上漲過快的城市中，學(xué)區(qū)房推動作用不容忽視。前些年，炒作學(xué)區(qū)房風(fēng)氣此起彼伏，在個別城市，一些老舊小區(qū)被炒成了天價。對此，部分城市因勢利導(dǎo)，對哄抬價格、炒作學(xué)區(qū)學(xué)位等行為進行限制，并對房源掛牌情況展開督查，參考當(dāng)?shù)貥鞘薪灰變r格，形成二手房參考價。此舉具有合理性，是穩(wěn)民生的重要手段。政策推出后，炒作學(xué)區(qū)房行為不斷降溫，在多校劃片政策配合下，房子的教育功能有所弱化，居住功能得到強化。二手房參考價取消后，各地仍要警惕炒作學(xué)區(qū)房行為卷土重來。

其次，改善性購房需求更受重視。二手房參考價機制的推出，雖然在一定程度上抑制了投機性需求，但某些城市一刀切的做法，也對剛需購房群體造成了一些限制，不利于激發(fā)市場活力。滿足改善性購房需求，有利于釋放市場增量。從今年3月份的《政府工作報告》，到7月底召開的中央政治局會議，先后提出“滿足購房者的合理住房需求”“支持剛性和改善性住房需求”。由此可見，在政策支持下，各地逐步重視剛需購房群體訴求，改善性住房需求將進一步得到滿足。

再次，房地產(chǎn)市場穩(wěn)預(yù)期持續(xù)加碼。預(yù)期低迷是當(dāng)前多地樓市不振的重要原因。新冠肺炎疫情反復(fù)，城市間人口流動減少，購房需求受到抑制。隨著市場進入調(diào)整階段，二手房指導(dǎo)價適時取消，有利于提升買賣雙方預(yù)期。對地方政府來講，希望通過取消二手房指導(dǎo)價傳遞積極信號，提升購房者和業(yè)主的預(yù)期。前不久，中央政治局會議首次提出“保交樓”后，系列穩(wěn)預(yù)期舉措持續(xù)推出，各地因城施策用足用好政策工具箱，有助于修復(fù)信心，促進市場回暖。

需要看到，作為抑制加杠桿等炒房行為的手段之一，二手房指導(dǎo)價發(fā)揮的作用不容忽視，但這種調(diào)控政策僅僅是短期調(diào)節(jié)的手段，并不適合長期使用。同一城市的不同位置和地段，房價往往也具有一定的彈性，一刀切式使用同一個指導(dǎo)價，會進一步加劇市場的冷熱不均。隨著外部調(diào)節(jié)和市場自我修復(fù)的深入，二手房真實交易價格會逐步顯現(xiàn)出來。

市場風(fēng)向變化莫測，政策需要與時俱進。今年以來，在疫情等因素持續(xù)疊加影響下，房地產(chǎn)市場低迷。根據(jù)市場最新情況，及時權(quán)衡利弊、調(diào)整政策，是非常必要的。對于房地產(chǎn)調(diào)控來講，很難有一步到位的良策，只有對癥下藥、及時修正，才能達到最佳效果。

郭存舉/經(jīng)濟日報